TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 27 AVRIL 2026

DOSSIER : N° RG 25/03445 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FSCN

AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE LA ROCHELLE C/ [Q] [T] [Z] [A]

MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE LA ROCHELLE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [V] [N] régulièrement munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [Q] [T] [Z] [A]

né le 03 Décembre 1980 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

***

Débats tenus à l’audience du 23 Février 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 27 Avril 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 07 septembre 2010, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE LA ROCHELLE a donné à bail à Monsieur [Q] [A] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 333,25 euros, hors charges.

Des loyers demeurant impayés, par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE LA ROCHELLE a fait signifier à Monsieur [Q] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire et dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) 29 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE LA ROCHELLE a fait assigner Monsieur [Q] [A] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 15,24 euros par jour de retard ainsi que sa condamnation au paiement d’une somme de 1.043,24 euros au titre des loyers impayés à la date du 14 novembre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, somme à majorer des éventuelles échéances qui n’auraient pas été réglées comprises entre cette demande et la date de la décision à intervenir, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer révisable dans les conditions contractuelles du bail, jusqu’à libération complète et effective des lieux. Il demande en outre qu’il soit condamné aux frais éventuels de déménagement et de garde de meubles ainsi que la condamnation du débiteur aux dépens, le tout au bénéfice de l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente Maritime le 21 novembre 2025.

À l’audience du 23 février 2026, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE LA ROCHELLE représenté par Madame [V] [N] régulièrement munie d’un pouvoir écrit, sollicite le maintien de ses demandes et réactualise sa créance à la somme de 1.684,11 euros en indiquant qu’il n’y a eu aucune reprise du paiement des loyers avant l’audience.

Monsieur [Q] [A], a comparu en personne. Il confirme ne pas avoir repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Il indique avoir eu des difficultés d’ordre bancaire. Il indique avoir deux enfants à charge dont un est pris en charge par l’IME Le Breuil Océan. Il souhaite des délais de paiement et pouvoir rester dans le logement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE LA ROCHELLE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE LA ROCHELLE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 07 septembre 2010, du commandement de payer délivré le 28 août 2025 et du décompte de la créance actualisé au 19 février 2026 pour une créance d’un montant de 1.684,11 euros que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE LA ROCHELLE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 192,58 euros imputée pour des frais de poursuite.

A l’audience, Monsieur [Q] [A] ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette locative.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Q] [A] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE LA ROCHELLE la somme de 1.491,53 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, avec exclusions des frais de poursuites.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Conformément à l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002, si le délai accordé au locataire pour apurer sa dette est désormais fixé à six semaines, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ce délai ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et c’est ce délai qui sera appliqué.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 28 août 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail, conclu le 07 septembre 2010, à compter du 29 octobre 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Q] [A] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 octobre 2025, Monsieur [Q] [A] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Q] [A] à son paiement à compter de 29 octobre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce Monsieur [Q] [A] n’ayant pas repris le versement du loyer avant l’audience, il n’est pas possible de lui accorder des délais de paiement, ni de suspendre la clause résolutoire du bail.

Sur les délais d’expulsion

Aux termes de l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Aux termes de l’article L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

Il résulte de l’audience et du diagnostic social et financier que si Monsieur [Q] [A] perçoit mensuellement la somme de 1.731,07 euros composée du RSA, les allocations logement et familiales. Il a deux enfants à charge âgés de 17 ans. Il est expliqué qu’il a eu un découvert bancaire d’un montant de 1.700 euros, aujourd’hui résorbé, ce qui a impacté la gestion de son budget. Ainsi, au regard de l’extrême gravité des conséquences de l’expulsion et au regard de sa situation personnelle et des perspectives d’une amélioration de sa situation financière, il y a lieu, de lui accorder un délai de 08 mois pour quitter le logement.

Il lui sera donc enjoint de quitter les lieux dans un délai de 08 mois à compter de la signification du présent jugement, étant précisé qu’à défaut, le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous autres occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte puisque le concours de la force publique est accordé, si besoin. De même, il ne sera pas fait droit à la demande visant la prise en charge par le locataire des frais de garde de meubles et de déménagement, le Tribunal ne statuant pas sur une demande éventuelle.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Q] [A] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, eu égard aux conséquences attachées à une décision d’expulsion, il convient d’écarter l’exécution provisoire attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

— DECLARE recevable la demande de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE LA ROCHELLE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 07 septembre 2010 entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE LA ROCHELLE d’une part, et Monsieur [Q] [A] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2], sont réunies à la date du 29 octobre 2025 ;

— CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

— ORDONNE à Monsieur [Q] [A] de quitter les lieux dans un délai de huit mois à compter de la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

— REJETTE les demandes de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE LA ROCHELLE au titre de l’astreinte, des frais de garde de meubles et de déménagement ;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [Q] [A] à compter du 29 octobre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

— CONDAMNE Monsieur [Q] [A] à payer à L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE LA ROCHELLE la somme de 1.491,53 euros (MILLE QUATRE CENT QUATRE VINGT ONZE EUROS ET CINQUANTE TROIS CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 19 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

— CONDAMNE Monsieur [Q] [A] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE LA ROCHELLE l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mars 2026, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

— CONDAMNE Monsieur [Q] [A] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 août 2025, et le coût de la notification de l’assignation ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction Départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER