— N° RG 23/05565 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDKWV

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 11 mars 2025

Minute n° 25/844

N° RG 23/05565 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDKWV

Le

CCC : dossier

FE :

M^e LAMBRET,

M^e NARDEUX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU TREIZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI S-GONNERY

[Adresse 8]

[Localité 14]

représentée par Maître Dominique NARDEUX de la SELEURL LEXIALIS, avocats au barreau de MELUN, avocats plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. SAS SERVICES CLIMATISATION MAINTENANCE TECHNIQUE

[Adresse 9]

[Localité 14]

représentée par M^e Morgane LAMBRET, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M^me CAUQUIL, Vice-présidente

Assesseurs: M^me LEVALLOIS, Juge

Jugement rédigé par : M^me LEVALLOIS, Juge

DEBATS

A l’audience publique du 11 Septembre 2025

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffier

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me CAUQUIL, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

EXPOSE DU LITIGE

La SCI S-GONNERY a acquis, dès sa création en 2008, un bien immobilier d’une surface totale de 1 132 m², situé au [Adresse 7].

Le 20 mars 2009, un bail commercial a été conclu entre la SCI S-GONNERY et la SAS SERVICES CLIMATISATION MAINTENANCE TECHNIQUE (ci-après, la SAS SCMT), portant sur une partie de la surface de ce bien, constituée de bureaux pour une superficie de 120 m² et d’un entrepôt pour une superficie de 150 m², moyennant le paiement d’un loyer trimestriel de 7 500 euros HT, à effet au 1er avril 2009.

Le 11 février 2011, la SCI S-GONNERY a acquis un second bien immobilier, situé au [Adresse 13].

Un second bail commercial a alors été conclu entre la SCI S-GONNERY et la SAS SCMT, portant sur l’intégralité de la surface de ce bien, consistant en un local de stockage d’une superficie de 400 m², moyennant le paiement d’un loyer trimestriel de 6 000 euros HT, à effet du 1er mars 2011.

Suivant avenant du 1er juin 2013, le loyer commercial relatif à ce second bien a été porté à la somme trimestrielle de 7 500 euros HT.

Afin d’anticiper la cession du bien situé [Adresse 10] par la SCI S-GONNERY à la commune de Thorigny sur Marne, un protocole d’accord a été signé entre les parties au bail commercial, aux termes duquel il était convenu de la résiliation anticipée du contrat et du paiement par le bailleur d’une indemnité d’éviction d’un montant de 200 000 euros au profit de la SAS SCMT.

Le bien sis [Adresse 7] a fait l’objet d’une saisie immobilière avec jugement d’adjudication au profit de la SARL [Adresse 15] en date du 3 mars 2022.

Le 20 septembre 2023, la SCI S-GONNERY a mis en demeure la SAS SCMT de lui régler des loyers impayés pour la somme totale de 199 242,51 euros, tant au titre du bail relatif au [Adresse 3] puis de son occupation intégrale à compter de l’année 2012, que du bail relatif au [Adresse 10].

Suivant acte du 8 décembre 2023, la SCI S-GONNERY a assigné la SAS SERVICES CLIMATISATION MAINTENANCE TECHNIQUE (la SAS SCMT) devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de solliciter le paiement des loyers commerciaux impayés.

Aux termes de ses conclusions en demande, signifiées par RPVA le 10 février 2025, la SCI S-GONNERY demande au tribunal de :

Dire et juger que la créance de la SCI S-GONNERY à l’égard de la SAS SCMT n’est pas prescrite ; Condamner la SAS SCMT à payer à la SCI S-GONNERY la somme de 199 242,51 euros au titre du solde des loyers dus, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 septembre 2023 ; Débouter la SAS SCMT de ses demandes reconventionnelles ; Débouter la SAS SCMT de sa demande de solde d’indemnité d’éviction à hauteur de 37 000 euros ; Débouter la SAS SCMT de sa contestation au titre des taxes foncières ; Débouter la SAS SCMT de sa demande des plus larges délais de paiement ; Débouter la SAS SCMT de sa demande de condamnation au titre d’un soi-disant préjudice subi du fait de la SCI S-GONNERY à hauteur de la somme de 10 000 euros ; Débouter la SAS SCMT de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;A titre infiniment subsidiaire, s’il était fait droit à l’une des demandes en paiement de la SAS SCMT, ne pas prononcer l’exécution provisoire ; Ordonner l’exécution provisoire en ce qui concerne les demandes de la SCI S-GONNERY à l’égard de la SAS SCMT ; Condamner la SAS SCMT à payer à la SCI S-GONNERY une somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la SAS SCMT aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCI S-GONNERY fait valoir que, suivant le décompte comptable qu’elle verse aux débats, la SAS SCMT est redevable à son égard d’une somme de 199 242,51 euros au titre de loyers impayés sur la période du 6 octobre 2010 au 3 mars 2022, date du jugement d’adjudication relatif au bien sis [Adresse 3].

En réponse à l’argumentation adverse, elle conteste d’abord toute prescription au visa de l’article 2224 du code civil, soutenant qu’en vertu de l’article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de son créancier interrompt la prescription et relevant que la SAS SCMT n’a jamais contesté la dette dont le paiement est poursuivi et a, au contraire, versé plusieurs acomptes, le dernier d’entre eux datant du 8 février 2022.

Sur le fond, elle soutient le bien-fondé du décompte qu’elle produit, et verse notamment aux débats des avis d’augmentation et d’indexation du loyer afin de justifier de l’évolution du montant des loyers. Elle conteste les allégations de paiements réguliers par la société SCMT.

Elle s’oppose à la demande reconventionnelle en paiement d’une somme de 37 000 euros à titre de solde de l’indemnité d’éviction due à la SAS SCMT en vertu du protocole d’accord signé le 29 février 2016 lors de la résiliation du bail afférent au local sis [Adresse 11] à [Localité 18]. Elle affirme, en réponse aux écritures adverses, que cette somme a été portée au compte des loyers de la société SCMT pour diminuer sa dette locative au titre du bien sis [Adresse 4] à [Localité 18].

Pour s’opposer à l’argumentation développée par la SAS SCMT relative à un prétendu trop-perçu au titre des taxes foncières versées au titre du bien sis [Adresse 3] pour les années 2012 à 2016, la SCI S-GONNERY fait valoir que cette demande, formulée en cours de procédure, est prescrite. Elle produit en outre les taxes foncières qu’elle a dû acquitter au titre de ses deux biens immobiliers et explique avoir imputé l’intégralité de la taxe afférente au bien situé au [Adresse 3] entre 2013 et 2016, lorsque la seconde partie du bien a été libérée par son locataire et que le bien a été intégralement occupé par la SAS SCMT.

La SCI S-GONNERY s’oppose également à la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts à titre de réparation du préjudice allégué par la SAS SCMT, estimant qu’elle n’a commis aucune faute à son égard.

Enfin, la SCI S-GONNERY indique en toute hypothèse s’opposer fermement à toute demande de délais de paiement, au motif pris de la mauvaise foi de la SAS SCMT, débitrice, faisant valoir que ses défaillances au titre du paiement de ses factures sont récurrentes.

Selon conclusions en défense, signifiées par RPVA le 15 novembre 2024, la SAS SERVICES CLIMATISATION MAINTENANCE TECHNIQUE (la SAS SCMT) demande au tribunal de :

Déclarer recevable et mal fondée la SCI S-GONNERY en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

A titre principal,

Circonscrire la période de réclamation de l’arriéré locatif du 23 septembre 2018 au 2 mai 2022 ; Constater que la société SCMT est à jour du paiement de ses loyers et charges pour la seule période éligible du 31 juillet 2018 au 2 mai 2022 ;

A titre reconventionnel,

Constater que le solde de l’indemnité de 37 000 euros tel que visé dans le protocole d’accord transactionnel du 29 février 2016 n’a jamais été réglé ; Condamner la société S-GONNERY à régler à la société SCMT la somme de 37 000 euros au titre du solde de l’indemnité de départ de 200 000 euros qui figure dans le protocole d’accord du 29 février 2016, outre intérêts au taux légal à compter de la sommation interpellative infructueuse du 3 novembre 2016 ; Constater que la société SCMT reconnait un solde locatif de 31 355,25 euros ; Constater que par compensation, la société SCMT devient créancière de la SCI S-GONNERY à hauteur de 5 644,75 euros (37 000 – 31 355,25 euros) ; Condamner la SCI S-GONNERY à rembourser à la société SCMT la somme de 5 644,75 euros à titre de trop-perçu ;

A titre infiniment subsidiaire,

Accorder à la société SCMT les plus larges délais de paiement pour s’acquitter d’un solde locatif éventuel en 24 mensualités égales à compter de la date de signification du jugement à intervenir ; Enjoindre à la SCI S-GONNERY, au visa de l’article 133 du code de procédure civile, de produire les bilans des exercices 2009 à 2023 et les taxes foncières des deux locaux commerciaux sis [Adresse 1] à Thorigny sur Marne pour les exercices 2009 à 2022 ;

En tout état de cause,

Condamner la SCI S-GONNERY à régler à la société SCMT la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice subi ; Condamner la SCI S-GONNERY à payer à la société SCMT la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dont distraction sera faite au profit de Maître Morgane LAMBRET, Avocat aux offres de droit, inscrit au Barreau de Meaux, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; Prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Pour s’opposer aux demandes formulées par la SCI S-GONNERY, la société SCMT soutient, en premier lieu, qu’une partie des demandes se heurte à la prescription quinquennale des loyers, d’une part, et à l’adjudication du bien loué, d’autre part, et sollicite en conséquence que la période concernée par le litige soit circonscrite à la période du 23 septembre 2018, soit 5 ans avant la mise en demeure du 23 septembre 2023, au 2 mai 2022, date de l’adjudication du dernier bien occupé.

En second lieu, sur le fond, la société SCMT conteste la dette locative dont il est sollicité le paiement, faisant valoir qu’elle a procédé au paiement de ses loyers et charges au moyen de deux virements permanents, pour chacun des deux baux conclus, le premier de 3 011,92 euros, le second de 2 392 euros.

Elle conteste en outre le décompte produit par la SCI S-GONNERY au motif qu’il confondrait loyers et charges, d’une part, et taxes foncières, d’autre part. A cet égard, elle soutient avoir réglé un trop perçu de 9 408,13 euros au titre des taxes foncières des années 2012 à 2016, relevant qu’il ressort du décompte produit par le bailleur qu’elle a dû régler la totalité de la taxe foncière appelée au titre du bien sis [Adresse 6], alors même qu’elle n’en louait qu’une partie. En réponse à la prescription opposée à cette demande de compensation, elle rappelle les termes de l’article 2224 du code civil, suivant lequel la prescription ne court qu’à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu les faits lui permettant de l’exercer, affirmant qu’elle n’a eu connaissance de ce trop-perçu que dans le cadre de la présente instance.

A titre reconventionnel, la société SCMT sollicite le paiement de la somme de 37 000 euros à titre de solde de l’indemnité d’éviction prévue aux termes du protocole du 26 février 2019 lors de la résiliation du bail afférent au [Adresse 13], soutenant qu’elle n’a perçu que 163 000 euros à ce titre au lieu des 200 000 euros convenus.

De l’ensemble de ces éléments de discussion, et après compensation, la société SCMT déduit qu’elle est créancière de la SCI S-GONNERY à hauteur de 5 644,75 euros et demande la condamnation de la bailleresse au paiement de cette somme.

A titre infiniment subsidiaire, la société SCMT sollicite des délais de paiement à hauteur de 24 mois, faisant valoir qu’elle rencontre des difficultés de trésorerie et que son Président fait face à de graves difficultés de santé.

A titre reconventionnel, la société SCMT sollicite enfin des dommages et intérêts, arguant d’un préjudice subi du fait des agissements de la SCI S-GONNERY, en particulier de la cession du bien sis [Adresse 10] en 2016, puis de l’adjudication du bien sis [Adresse 3] en 2022.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées par celles-ci.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 mars 2025, par ordonnance du juge de la mise en état du même jour, et l’affaire a été fixée à l’audience du 11 septembre 2025.

Lors de l’audience de plaidoiries du 11 septembre 2025, la société SCMT n’a pas comparu ni déposé son dossier de plaidoiries contenant les pièces visées à l’appui de ses écritures.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de relever qu’aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, « l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ».

En outre, aux termes de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Les demandes de donner acte ou à voir dire et juger ou encore constater ne sont d’aucun effet juridique. Ainsi, elles ne revêtent pas la nature de demandes au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

Sur la demande principale de paiement de loyers commerciaux impayés

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est notamment tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil énonce que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, la SCI S-GONNERY produit les baux commerciaux afférents aux biens sis [Adresse 2] à Thorigny sur Marne conclus avec la SAS SCMT, l’avenant relatif au loyer fixé pour le bien situé [Adresse 10], les factures sur lesquelles apparaissent notamment les indexations périodiques de loyer et les appels de taxes foncières, ainsi que les courriers annuels d’indexation du loyer concernant chacun des deux biens loués.

La SCI S-GONNERY produit également un décompte comptable arrêté à la date du 31 octobre 2022, sur lequel figurent au débit les sommes appelées à titre de loyer ou de taxe foncière et au crédit les versements effectués par la SAS SCMT, évoqués aux termes de ses conclusions. Ce décompte laisse apparaitre un solde négatif au 31 octobre 2022 de 199 242,51 euros.

Sur la prescription alléguée

En défense, la SAS SCMT soutient, en premier lieu, que la demande en paiement de loyers et taxes foncières au titre de la période antérieure au 23 septembre 2018, soit 5 ans avant la mise en demeure du 23 septembre 2023, se heurte à la prescription extinctive de droit commun.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

Ce texte s’applique aux actions exercées en vertu d’un contrat de bail commercial, à l’exception des actions évoquées dans le code de commerce au chapitre des baux commerciaux, qui sont soumises à un délai de prescription biennal. Ainsi, l’action en paiement des loyers commerciaux relève de la prescription quinquennale de droit commun.

Selon l’article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. Une telle reconnaissance peut résulter du paiement d’un ou plusieurs acomptes par le débiteur.

En l’espèce, la SCI S-GONNERY poursuit le paiement de loyers et taxes foncières en exécution des baux commerciaux conclus au titre des biens sis [Adresse 1] à Thorigny sur Marne au titre de la période de 2011 à 2022, date à laquelle le dernier bien loué a été vendu par adjudication.

Il ressort des pièces produites aux débats par la société bailleresse que celle-ci adressait trimestriellement à sa locataire une facture correspondant aux loyers et taxes foncières appelés. Il en résulte que la société SCMT était régulièrement informée du montant appelé par la SCI S-GONNERY au titre de l’exécution des deux baux commerciaux conclus.

Or, il n’est ni soutenu ni justifié que la SAS SCMT ait contesté le montant des sommes ainsi appelées par la SCI S-GONNERY au cours de la relation contractuelle. Au contraire, il ressort tant du décompte produit que des déclarations de la société preneuse que cette dernière effectuait des versements réguliers, sans pour autant que ceux-ci ne suffisent à apurer son passif.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que chaque paiement effectué par la SAS SCMT a eu un effet interruptif de la prescription de la créance de loyer alléguée par la SCI S-GONNERY.

En conséquence, il convient d’écarter le moyen tiré de la prescription quinquennale des loyers et taxes foncières dont le paiement est poursuivi par la SCI S-GONNERY à compter de l’année 2011.

Sur le terme de la période des loyers, charges et taxes foncières poursuivis

Pour s’opposer au décompte produit par la société bailleresse, la SAS SCMT fait également valoir que c’est à tort que la période de loyers poursuivie s’étire jusqu’au mois d’octobre 2022, alors que le bail afférent au bien sis [Adresse 7] a pris fin le 2 mars 2022 lorsque le jugement d’adjudication portant transfert de propriété de l’immeuble a été rendu.

A cet égard, il ressort de la lecture du décompte produit par la demanderesse que les sommes portées au compte de la SAS SCMT postérieurement au jugement d’adjudication du 2 mars 2022 ne consistent pas en l’appel de nouveaux loyers.

Ainsi, il ressort de ce décompte que le loyer trimestriel dû pour la période du 1er février 2022 au 30 avril 2022, d’un montant de 10 638 euros, a été appelé en début de période en totalité. S’en est suivi le règlement d’une somme de 3 011,92 euros par la SAS SCMT le 8 février 2022, puis un avoir d’un montant de 5 319 euros, correspondant à la période du 3 mars 2022 au 30 avril 2022 compte tenu de l’adjudication du bien intervenue le 3 mars 2022.

Figure également sur le décompte produit par la SCI S-GONNERY à l’appui de sa demande en paiement, postérieurement au jugement d’adjudication, la taxe foncière appelée au titre de l’année 2022 en exécution du contrat de bail.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’exclure ces sommes du calcul des sommes poursuivies par la SCI S-GONNERY.

Sur le montant du loyer

La SAS SCMT s’oppose encore à la demande en paiement formulée par la SCI S-GONNERY au motif que le décompte produit mentionnerait un loyer erroné en ce qui concerne le bien sis [Adresse 5] Thorigny [Adresse 16], affirmant que ce loyer était de 9 035,78 € TTC, soit 3 011,92 € par mois.

A cet égard, il convient de relever que la bailleresse produit les baux commerciaux conclus avec la SAS SCMT, aux termes desquels il est prévu une réévaluation annuelle du loyer en prenant pour indice l’indice national du coût de la construction. Sont également versés aux débats les courriers annuels d’indexation du loyer, tant en ce qui concerne le bail relatif au [Adresse 3] que celui relatif au [Adresse 10].

Il en résulte notamment que le loyer relatif au bail portant sur le bien sis [Adresse 3], initialement de 7 500 € HT, a été réévalué pour être porté à 7 530 € HT en 2010, puis 7 555 € HT, soit 9 035,78 € TTC. Ce loyer a, par la suite, fait l’objet de réévaluations annuelles. Il en est de même du loyer afférent au bail commercial conclu sur le bien sis [Adresse 10].

Il convient en conséquence d’écarter le moyen tiré du caractère erroné du montant du loyer dont le paiement est poursuivi.

Sur la contestation des taxes foncières

Pour s’opposer à la demande en paiement formulée par la SCI S-GONNERY, la SAS SCMT fait valoir que la bailleresse serait débitrice à son égard d’un trop-perçu au titre des taxes foncières afférentes au contrat de bail portant sur le bien sis [Adresse 3] à Thorigny sur Marne.

Elle soutient que c’est à tort que la SCI S-GONNERY lui a facturé l’intégralité de la taxe foncière entre les années 2012 et 2016, dans la mesure où le bail conclu ne portait que sur une partie du bien, représentant une surface de 250 m² constituée de bureaux pour une superficie de 120 m² et d’un entrepôt pour une superficie de 150 m², alors que la surface totale du bien était de 1 150 m². La facturation de l’intégralité de la taxe foncière à compter de l’année 2017 n’est, en revanche, pas contestée.

La SCI S-GONNERY s’oppose à la demande en répétition de l’indu portant sur les taxes foncières réglées entre 2012 et 2016, soutenant qu’elle se heurte à la prescription quinquennale prévue aux termes de l’article 2224 du code civil.

Il a été rappelé que l’article 2224 du code civil dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

En l’espèce, il a été relevé que sont produites aux débats l’intégralité des factures émises à l’attention de la SAS SCMT, parmi lesquelles figurent celles correspondant aux taxes foncières appelées sur chacun des biens loués. Y sont annexés les détails des calculs opérés, notamment l’avis d’impôt et la répartition de la taxe foncière. Ainsi, il ressort des éléments versés aux débats par la société bailleresse que, pour chaque facture émise au titre de la taxe foncière, la SAS SCMT était informée du calcul effectué par la SCI S-GONNERY. Plus particulièrement, il ressort de la lecture des factures émises au titre des années 2012 à 2016, que la SCI S-GONNERY n’a facturé que 250/1 150ème de la taxe foncière appelée en 2012, alors qu’elle a facturé l’intégralité de la taxe foncière appelée au titre des années suivantes.

Dès lors, contrairement à ce que soutient la SAS SCMT, cette dernière n’a pas pris connaissance des éléments lui permettant d’exercer son action en répétition de l’indu lors de la production, dans le cadre de la présente instance, du décompte comptable de la SCI S-GONNERY, mais chaque année lors de la réception de la facture au titre de la taxe foncière.

Il en résulte que la demande reconventionnelle portant sur la répétition de sommes versées au titre des taxes foncières entre 2012 et 2016 est prescrite, ayant été formulée pour la première fois aux termes de conclusions en date du 6 juin 2024.

Le moyen tiré d’un prétendu trop-perçu au titre des taxes foncières de 2012 à 2016 relatives au bien sis [Adresse 7] sera, en conséquence, rejeté.

Il résulte de ce qui précède qu’alors que la SCI S-GONNERY justifie de ce que la SAS SCMT était redevable à son égard de loyers et taxes impayés à hauteur de 199 242,51 euros, la SAS SCMT ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, de son paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de son obligation de paiement.

Dans ces conditions, la SAS SCMT sera condamnée à payer à la SCI S-GONNERY la somme de 199 242,51 euros.

Sur la demande reconventionnelle en paiement du solde de l’indemnité d’éviction

Il a été rappelé la force obligatoire des contrats, telle qu’elle résulte de l’article 1103 du code civil.

Il a également été rappelé les termes de l’article 1353 du code civil, qui dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, il ressort du protocole d’accord transactionnel conclu le 29 février 2016 entre les parties au bail commercial relatif au [Adresse 12] [Localité 17] [Adresse 16] qu’il a été convenu la résiliation anticipée dudit bail, moyennant le paiement d’une indemnité de 200 000 euros par la société bailleresse au preneur.

Il n’est pas contesté que la somme de 163 000 euros a bien été réglée par la SCI S-GONNERY en exécution de ce protocole. Les parties s’opposent en revanche en ce qui concerne le règlement du solde de 37 000 euros.

Si la SAS SCMT soutient ne pas avoir reçu paiement de cette somme, il convient toutefois de relever qu’elle apparait sur le décompte produit par la SCI S-GONNERY comme ayant été portée au crédit de la SAS SCMT, afin de venir réduire sa dette de loyers.

Ainsi, la SCI S-GONNERY justifie de l’extinction de son obligation par compensation entre sa dette au titre du solde du protocole transactionnel, d’une part, et la dette de loyer et de taxes de la SAS SCMT à son égard, d’autre part.

En conséquence, la demande reconventionnelle en paiement du solde de l’indemnité d’éviction due en exécution du protocole transactionnel du 29 février 2016 sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil prévoit ainsi la possibilité pour une partie de solliciter la réparation du préjudice résultant de l’inexécution, par son cocontractant, de ses obligations contractuelles. L’article 1231-2 du code civil précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

En l’espèce, la SAS SCMT sollicite l’indemnisation du préjudice qu’elle affirme avoir subi à raison de manquements qu’elle impute à la SCI S-GONNERY, notamment la cession du local qu’elle louait au [Adresse 10] jusqu’en 2016, et le non-paiement de son crédit immobilier afférent au [Adresse 3], ayant mené à l’adjudication du bien.

Il a été précédemment observé que la résiliation anticipée du bail portant sur le bien sis [Adresse 10] a donné lieu à la conclusion d’un protocole d’accord transactionnel, prévoyant notamment le versement d’une indemnité d’éviction à la société SCMT d’un montant total de 200 000 euros. Ce protocole fait obstacle à ce que la SAS SCMT puisse se prévaloir d’un manquement consistant à avoir résilié le bail de manière anticipée et d’un préjudice en résultant, celui-ci étant réputé réparé.

Il n’est par ailleurs pas démontré par la SAS SCMT que les difficultés de trésorerie de la SCI S-GONNERY l’ayant menée à la vente par adjudication du bien sis [Adresse 3] soient imputables à une faute de cette dernière.

Dans ces conditions, faute pour la SAS SCMT de démontrer la réunion des conditions nécessaires à la mise en œuvre de la responsabilité contractuelle de la SCI S-GONNERY, elle sera déboutée de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SAS SCMT sollicite, à titre subsidiaire, des délais de paiement, arguant de ce qu’elle n’a pas la capacité financière suffisante pour régler les sommes dont le paiement est sollicité par la SCI S-GONNERY.

A cet égard, la SAS SCMT vise, aux termes de ses conclusions, différents documents comptables desquels il résulterait un résultat déficitaire en 2023, ainsi que des relevés bancaires qui laisseraient apparaitre l’absence de trésorerie. Enfin, elle fait état d’un conflit l’opposant à son ancien expert-comptable et de difficultés de santé de son président, consistant en un syndrome dépressif réactionnel, compte tenu des liens qui l’unissent aux associés de la SCI S-GONNERY.

Il convient néanmoins de rappeler que les pièces visées par la SAS SCMT aux termes de ses conclusions n’ont pas été remises au tribunal.

Dans ces conditions, les allégations de la SAS SCMT sont insuffisantes, d’une part à établir sa situation financière au jour du présent jugement, d’autre part à démontrer en quoi des délais de paiement lui permettraient davantage de désintéresser leur créancier.

Dans ces conditions, la société SCMT sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

La SAS SCMT sera donc condamnée aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, la SAS SCMT, condamnée aux dépens, sera condamnée à verser à la SCI S-GONNERY une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

Condamne la SAS SCMT à payer à la SCI S-GONNERY la somme de 199 242,51 euros au titre du solde des loyers dus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 septembre 2023 ;

Déboute la SAS SCMT de sa demande reconventionnelle en paiement du solde de l’indemnité d’éviction à l’encontre de la SCI S-GONNERY ;

Déboute la SAS SCMT de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts à l’encontre de la SCI S-GONNERY ;

Déboute la SAS SCMT de sa demande de délais de paiement ;

Condamne la SAS SCMT à payer à la SCI S-GONNERY la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS SCMT aux entiers dépens ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT