N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 04 FEVRIER 2025

N° RG 21/05098 – N° Portalis DBYF-W-B7F-IFKF

DEMANDEUR

Monsieur [V] [F]

né le [Date naissance 6] 1953 à [Localité 11]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Louise BOIDIN de la SAS DUVIVIER & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDERESSE

Madame [H] [J]

née le [Date naissance 3] 1938 à [Localité 11]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS,

MAGISTRATS TENANT L’AUDIENCE :

Mesdames F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente, F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire, chargées du rapport, tenant seules l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, lesquelles en ont rendu compte à la collégialité.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente

Assesseur : Madame V. GUEDJ, Vice-Présidente

Assesseur : Madame F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire

assistées de Madame C. FLAMAND, Greffier, lors des débats et de V. AUGIS, Greffier lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Décembre 2024 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 04 Février 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur [V] [F] et Madame [H] [J] sont propriétaires indivis d’un immeuble sis à [Adresse 12] suite au décès de Madame [M] [F] survenu le [Date décès 4] 2020 selon acte authentique de Maître [G] [R], Notaire à [Localité 17].

Les propriétaires indivis ont entrepris de rénover cet immeuble.

C’est ainsi que Monsieur [V] [F] a adressé, le 21 juin 2021, à Madame [H] [J] le récapitulatif financier des travaux concernant la rénovation de cet ensemble immobilier afin de lui permettre de lui rembourser la moitié des sommes qu’il a engagées, à savoir la somme de 15.473,31 €.

Madame [H] [J] a réglé cette somme de 15.473,31 € directement à l’entreprise [I].

L’immeuble a été vendu suivant acte en date du 21 décembre 2022 de Maître [Z], notaire associé à [Localité 17] moyennant le prix de 622.010€ qui est resté consigné entre les mains du notaire en raison d’un désaccord des indivisaires sur les comptes de l’indivision.

Par acte en date du 1er décembre 2021, Monsieur [V] [F] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Tours Madame [H] [J].

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 3 mars 2023, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [V] [F] demande au tribunal de :

Vu l’article 373-2-9-1du Code civil,

Vu les articles 815 et suivants du Code civil,

Vu l’article 831 du Code Civil,

Vu l’article 1364 et 1378 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats

À TITRE PRINCIPAL :

DÉCLARER tant recevables que bien fondées les demandes de Monsieur [V] [F],

EN CONSÉQUENCE

DÉBOUTER Madame [H] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

ORDONNER l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre Madame [V] [F] Madame [H] [J] ;

DESIGNER pour y procéder le Président de la Chambre des Notaires d’INDRE ET LOIRE ou son délégué et commettre tel vice-président du Tribunal Judiciaire de TOURS pour surveiller les opérations et faire rapport en cas de difficultés ;

RAPPELER que le notaire désigné sera saisi à l’initiative de la partie la plus diligente,

ORDONNER que le notaire ci-dessus désigné exerce sa mission conformément aux articles 1364 à 1376 du Code de procédure civile et qu’il devra notamment :

• convoquer les parties et leur demander la production de tous documents utiles à l’accomplissement des missions,

• évaluer la valeur du bien immobilier situé à [Adresse 12] ;

• dans le délai d’un an suivant sa désignation, dresser un état liquidatif qui établit les comptes entre les parties, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir,

• en cas de désaccord des parties sur son projet d’état liquidatif, dresser puis transmettre au Juge commis un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties ainsi que le projet d’état liquidatif,

• En vertu de l’article 1365 du code de procédure civile, le notaire désigné peut, si la valeur ou la consistance des biens le justifie, s’adjoindre un expert choisi d’un

commun accord entre les parties ou, à défaut, désigné par le juge commis et dit qu’en cas de recours à un expert, ses honoraires seront partagés par moitié entre les parties ;

ORDONNER que le prix d’adjudication soit partagé par moitié entre Monsieur [V] [F] et Madame [H] [J] après déduction du compte d’indivision de chacun ;

FIXER les créances de Monsieur [V] [F] à l’encontre de l’indivision aux sommes de 30.946,62 euros et 3.268,24 € au titre des dépenses d’amélioration de l’immeuble ;

ORDONNER que ces sommes soient réévaluées en vertu de l’article 815-13 du Code civil au profit subsistant qui sera calculée en fonction de la valeur de l’immeuble retenu au plus près du partage ou du prix de vente de celui-ci,

FIXER les créances de Monsieur [V] [F] à l’encontre de l’indivision aux sommes de 357,20 € pour le constat de l’huissier et 540,00 € au titre du constat de l’état d’avancement des travaux, 360,00 € au titre de l’évaluation de l’immeuble ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

DÉBOUTER Madame [H] [J] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNER Madame [H] [J] à payer à Monsieur [V] [F] la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement ;

CONDAMNER Madame [H] [J] aux entiers dépens qui seront ordonnés en frais privilégiés de partage.

****

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 17 janvier 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [H] [J] demande au tribunal de :

Vu l’article 1360 et suivants du code civil,

Vu les articles 815-1 et suivants du code civil,

Déclarer Madame [J] recevable et bien fondée en ses écritures,

Débouter Monsieur [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation, partage de l’indivision ayant existé entre Madame [J] et Monsieur [F],

Fixer la créance de Monsieur [F] sur l’indivision à la somme de 5 035,35 €,

Fixer la créance de Madame [J] sur l’indivision à la somme de 27 431.23 €,

Dire que la somme de 363.47 € réglée par Madame [J] au titre des travaux de la société [18] est imputable au seul Monsieur [F],

Dire que la somme de 294 € réglée par Madame [J] pour le compte de l’indivision au titre des 10 % de pénalités sur les impôts 2021 est imputable au seul Monsieur [F],

En tout état de cause, condamner Monsieur [F] à régler à Madame [J] une somme de 5000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

Après réouverture des débats prononcée le 30 septembre 2024, l’affaire a été plaidée à l’audience rapporteur du 4 décembre 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 4 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient à titre liminaire de noter que l’immeuble indivis sis [Adresse 12] à [Localité 11] a été vendu suivant acte en date du 21 décembre 2022 de Maître [Z], notaire associé à [Localité 17] moyennant le prix de 622.010€ qui est resté consigné entre les mains du notaire en raison d’un désaccord des indivisaires sur les comptes de l’indivision.

Par conséquent, l’ensemble des demandes formées par Monsieur [V] [F] concernant la vente de l’immeuble indivis sont devenues sans objet.

Il n’y a donc lieu de statuer que sur les demandes d’établissement des opérations de compte, liquidation et partage du prix de vente de l’immeuble qui revient pour moitié à chacun des deux indivisaires.

L’article 815 du code civil dispose que “nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.”

Les parties étant d’accord sur ce point, il convient d’ordonner l’ouverture des opérations de compte liquidation et partage de l’indivision existant entre Monsieur [V] [F] et Madame [H] [J] sur le prix provenant de la vente de l’immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 11] lequel se trouve actuellement séquestré entre les mains du notaire, Maître [U] [Z].

Il convient pour se faire de désigner Maître [U] [Z], notaire au sein de la Selarl [20], notaire à [Localité 17].

Il n’y a pas lieu de désigner un juge commis dès lors qu’il s’agit seulement de dresser un acte liquidatif comprenant les créances respectives des deux indivisaires sur un prix de vente.

Sur la demande de Monsieur [V] [F]

Monsieur [V] [F] sollicite le paiement de la somme de 30.946,02€ sur le fondement de l’article 815-13 du code civil, au titre de l’indemnisation des frais relatifs aux travaux réalisés sur l’immeuble indivis.

L’article 815-13 du code civil dispose que “lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés.

Inversement, l’indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute.”

Monsieur [V] [F] réclame au titre des sommes versées à l’entreprise [Y] [I] [9] la somme de 13.056€ qu’il prétend avoir réglé suivant deux versements de 6528€ dont l’un le 23/03/2021.

A l’appui de la demande, il est versé une facture n° 202405004/1 du 7 juin 2021 de [Y] [I] [9] pour un montant TTC de 22.275€ sur laquelle il est mentionné deux réglements de 6528€ le 23/03/2021 et le 21/04/2021.

Il résulte des pièces versées aux débats par Madame [H] [J] qu’elle a réglé à [Y] [I] [9]:

— une facture du 7 juin 2021 n°202105004/1G d’un montant de 11.137,50€,

— une facture du 10 juin 2021, la somme de 3176,85€ relative à des frais d’hébergement , d’achat de fournitures, de repas et de transport.

Il est ainsi établi que Madame [H] [J] a consenti aux travaux de rénovation entrepris par l’entreprise [Y] [I] [9].

Il convient de relever que les 9 rubriques de travaux mentionnées sur la facture du 7 juin 2021 d’un montant de 20250€ HT soit 22.275€TTC réglée à 50% par Madame [J] correspondent parfaitement avec la facture du 7 juin 2021 du même montant payée à hauteur de 13.056€ par Monsieur [V] [F] pour l’immeuble indivis de [Localité 11].

Au regard de ces éléments, il est établi que Madame [J] s’est acquittée de la moitié au coût des travaux outre des frais divers d’hébergement , d’achat de fournitures, de repas et de transport.

En conséquence , Monsieur [V] [F] sera débouté de sa demande en paiement de la somme de 13.056€.

Sur les frais de plomberie

Monsieur [V] [F] réclame la somme de 3628,36€ sur la base de la facture de l’EIRL [8] du 14/09/2021.

Or il ressort de cette facture qu’elle porte la mention “Indivision [F]/[J]” de sorte qu’elle concerne bien l’immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 11].

Par ailleurs, elle est en rapport direct avec le changement de la chaudière de l’immeuble.

Dans ces conditions, Madame [J] est redevable envers Monsieur [V] [F] de la moitié du coût de cette facture soit la somme de 1634,18€.

Monsieur [V] [F] sollicite que la dépense faite au titre de frais de plomberie soit calculée en fonction du profit subsistant à la somme de 3268,36€ estimant que cette dépense a permis de valoriser l’immeuble.

Il convient de noter que l’évaluation du profit subsistant ne repose sur aucun élément objectif.

Il y a lieu de relever que la dépense a été exposée le 14/01/2021, que l’immeuble a été vendu le 21 décembre 2022 soit deux ans plus et qu’ aucune pièce ne vient démontrer que cette dépense a permis d’augmenter la valeur du bien.

Par contre, les importants travaux entrepris par le locataire Orange dans son local commercial à hauteur de 400.000€, ont manifestement participé à l’augmentation de la valeur vénale de l’immeuble.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de réévaluer la dépense exposée par Monsieur [V] [F] au titre des frais de plomberie.

Sur les frais de déplacements -hébergement

Monsieur [V] [F] réclame à ce titre la somme de 900€TTC.

Il convient toutefois de noter que ce dernier ne justifie pas du réglement de cette somme.

Par ailleurs, le 26 juin 2021, Madame [J] a versé à [Y] [I] [9] la somme de 3176,86€ se décomposant comme suit :

— hébergement 2608,49€

— indemnités repas 564,00€

— transport SNCF 744,00€

— achat fournitures 2437,22€

Dans ces conditions, Monsieur [V] [F] doit être débouté de sa demande en paiement de frais de déplacement et d’hébergement.

Sur les frais de diagnostic et la facture EDF

Selon facture du 8/03/2021 Monsieur [V] [F] a réglé à la SAS [10] la somme de 245,70€ au titre des divers diagnostics nécessaires à la vente de l’mmeuble.

Il convient de faire droit à sa demande qui n’est pas contestée par Madame [J].

Par contre, pour le paiement d’une facture EDF d’un montant de 25,67€, il convient de relever qu’elle concerne l’adresse du [Adresse 1] et non le [Adresse 12]. Par ailleurs le numéro de client est différent de celui figurant sur les factures EDF acquittées par Madame [J] pour l’immeuble indivis.

En conséquence, Monsieur [V] [F] sera débouté du paiement de cette facture EDF qui concerne manifestement un autre immeuble.

Sur les fournitures

Pour les frais d’achat de peinture, il est réclamé sur la base de trois factures de [13] du 17 avril 2021, la somme de 2758,42€ outre celles de 230€ et de 487,03€.

Toutes ces factures sont rédigées au nom de la société [18] dirigée par Monsieur [V] [F] et aucun élément objectif ne permet d’indiquer qu’elles concernent des frais de peinture pour l’immeuble indivis de [Localité 11].

Ces chefs de demande qui ne sont pas fondés seront rejetés.

En ce qui concerne les autres fournitures, il est demandé le paiement des sommes suivantes :

— Leroy Merlin 502€ commande du 6/05/2021

— Bricomarché ticket du 17/05/2021 de 129,39€

— Leroy Merlin le 10/05/2021 298,97€

—  2 Miroirs avec leds pour 222,48€ achat vente privée du 2/05/2021

— tableau électrique Leroy merlin facture du 19/05/2021 pour 149€ au nom de Monsieur [V] [F]

— Appliques facture Mano mano du 14 mai 2021 livraison d’appliques au [Adresse 12] à [Localité 11]

— meubles de cuisine Ikea 14/04/2021 930€

La facture Leroy Merlin du 6/05/2021, d’un montant de 502€ mentionne une adresse de livraison au [Adresse 7] à [Localité 11] ce qui ne correspond pas à l’adresse de l’immeuble indivis situé au [Adresse 12]. En conséquence cette facture ne peut pas être prise en compte.

Par ailleurs la facture Leroy Merlin du 10/05/2021 d’un montant de 298,97€ ne comporte pas le détail des objets achetés et elle mentionne la SCI [18], [Adresse 2] à [Localité 15].

Il n’est donc pas démontré que cet achat concerne bien l’immeuble indivis de [Localité 11].

Pour le ticket Bricomarché du 17/05/2021 d’un montant de 129,39€, il n’est pas précisé la nature de l’achat de sorte que faute de preuve d’une dépense en rapport avec les travaux entrepris dans l’immeuble indivis, cette somme ne peut pas être prise en compte.

Les deux miroirs avec leds d’un coût de 222,48€ ont été livrés chez Monsieur [V] [F] , [Adresse 2] à [Localité 15] et là encore, aucun élément ne permet d’affirmer que ces miroirs étaient destinés à l’immeuble indivis.

Il est réclamé la somme de 149€ au titre du coût d’un tableau électrique acquis le 19/05/2021 auprès de Leroy Merlin.

Les photographies prises dans le rapport du CCEB du 29/09/2021 font apparaître l’existence d’un tableau électrique neuf en page 5/14 de sorte qu’il est établi que cette dépense est en rapport avec les travaux dans l’immeuble indivis de [Localité 11].

Madame [J] devra donc supporter la moitié de la somme de 149€ soit soit 74,50€.

En ce qui concerne les appliques d’un coût total de 118,72€, elles ont été livrées au [Adresse 12] à [Localité 11].

Madame [J] devra donc supporter la moitié de la somme de 118,72€ soit 59,36€.

Pour les meubles de cuisine commandés chez Ikea pour un montant total de 930€, il ressort tant du procès verbal de constat du 21 juin 2021 que du rapport du CCEB que les meubles de cuisine sont en partie montés et entreposés dans la pièce voisine.

Madame [J] devra donc supporter la moitié de la somme de 930€ soit 465€.

Les autres tickets de caisse produits dont un est relatif à un achat effectué à [Localité 16] (44) ne présentent aucun lien avec les travaux entrepris sur l’immeuble indivis de [Localité 11] de sorte qu’ils ne peuvent pas être pris en compte comme des dépenses d’amélioration ou de conservation.

Enfin en ce qui concerne la facture d’achat de la chaudière auprès de [19] pour un montant de 1259,99€, Madame [J] ne conteste pas devoir cette somme de sorte qu’elle sera tenue d’en supporter la moitié soit la somme de 629,99€.

En définitive, Monsieur [V] [F] est fondé à solliciter à voir fixer sa créance à l’encontre de l’indivision à la somme totale de 3108,73€.

Sur les autres frais

Monsieur [V] [F] réclame le paiement de 357,30€ au titre des frais de constat d’huissier, de 540€ pour le rapport du CCEB sur l’état d’avancement des travaux et enfin 360€ pour le coût de l’évaluation de l’immeuble.

Monsieur [V] [F] justifie bien du montant de ces divers actes cependant, il apparaît qu’il a seul engagé ces dépenses sans l’accord de son co-indivisaire Madame [J].

Dans ces conditions, il devra seul supporter le coût de ces actes qui ne constituent pas des dépenses nécessaires à la conservation de l’immeuble.

Sur les demandes de Madame [J]

Au titre des travaux de rénovation, Madame [J] a réglé la somme de 3176,86€ directement le 28 juin 2021, entre les mains de l’entreprise [Y] [I] [9] ce qui correspond selon attestation de Monsieur [Y] [I] à la moitié de la facture 202106002 d’un montant de 6353,71€TTC.

Dans ces conditions, il est établi que Madame [J] n’a versé que la moitié du coût de la facture de sorte qu’elle n’est pas fondée à réclamer le paiement de cette somme à Monsieur [V] [F].

Par ailleurs, elle ne peut pas valablement soutenir qu’elle a réglé la somme de 363,47€ (215,97€+147,50€) pour le compte de la société [18] alors que Monsieur [Y] [I] ne lui a facturé que les frais exposés pour le chantier du [Adresse 12] à [Localité 11] relatif à l’immeuble indivis.

Par ailleurs, Madame [J] a versé la somme de 11.137,40€ qui correspond à 50% de la facture du 7 juin 2021 d’un montant de 22.275€ de l’entreprise [Y] [I] [9] de sorte qu’elle ne peut en conséquence faire supporter cette somme à Monsieur [V] [F], chacun des indivisaires ayant supporté la moitié du coût des travaux.

La somme de 11.137,40€ doit donc rester à la charge de Madame [J].

En ce qui concerne le paiement des impôts fonciers, Madame [J] a payé en 2021 la somme de 6173€ compte tenu d’une majoration de 10% et la somme de 6173€ en 2022 soit la somme totale de 12.346€.

Les coindivisaires sont solidairement tenus de l’impôt foncier de sorte que la majoration de 10% pour l’année 2021 doit être supportée par les deux indivisaires.

En conséquence, Monsieur [V] [F] est redevable envers Madame [J], de la somme de 6173€ au titre des taxes foncières 2021-2022.

Au titre des frais relatifs à la vente, Madame [J] justifie avoir payé :

-371€ le4/02/2022 pour des diagnostics

-176€ le 17/05/2022 à la SAS [14] pour des diagnostics (amiante, plomb, DPE)

-145€ le 17/05/2022 à la SAS [14] pour des diagnostics

soit la somme totale de 692€.

Elle est donc fondée à demander le remboursement de la moitié par Monsieur [V] [F] soit la somme de 346€.

Sur les factures EDF

Il ressort des pièces produites (37, 38, 39,40 et 41) que Madame [J] a réglé diverses factures EDF pour un montant total de 179,47€ de sorte que Monsieur [V] [F] est redevable de la moitié de cette somme soit 89,73€.

En conclusion, la créance totale de Madame [J] ressort à la somme de 6608,73€.

Sur les demandes annexes

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées à ce titre seront rejetées.

Chacune des parties succombant pour partie les dépens seront partagés par moitié.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire en premier ressort,

vu l’acte reçu le décembre 2022 de Maître [Z], notaire à [Localité 17] relatif à la vente de l’immeuble indivis sis [Adresse 12] à [Localité 11] (37),

Déclare sans objet l’ensemble des demandes relatives à la vente de l’immeuble indivis sis [Adresse 12] à [Localité 11],

Ordonne l’ouverture des opérations de compte liquidation et partage de l’indivision concernant le prix de cession de 622.010€ de l’immeuble indivis sis [Adresse 12] à [Localité 11], revenant pour une moitié à Monsieur [V] [F] et pour l’autre à Madame [H] [J],

Désigne pour y procéder Maître [U] [Z], notaire au sein de la Selarl [20], notaire à [Localité 17],

Fixe la créance de Monsieur [V] [F] sur l’indivision à la somme de 3108,73€,

Fixe la créance de Madame [H] [J] sur l’indivision à la somme de 6608,73€,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens seront supportés par moitié par chacune des parties.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

V. AUGIS

LA PRÉSIDENTE,

F. MARTY-THIBAULT