TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 12]

[Localité 4]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 24/01531 – N° Portalis DBZD-W-B7I-COFE

[U]

C/

[H]

JUGEMENT DU 29 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [O] [U]

né le 06 Mars 1961 à [Localité 13]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

Monsieur [T] [U]

né le 18 Octobre 1973 à [Localité 14]

[Adresse 7]

[Localité 9]

représenté par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

Monsieur [C] [U]

né le 02 Mars 1976 à [Localité 14]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [H]

[Adresse 10]

[Localité 6]

comparant

Madame [Y] [N]

[Adresse 10]

[Localité 6]

comparante

Monsieur [M] [N]

né le 10 Août 1967 à [Localité 14]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 25 mars 2025

délibéré au 5/06/2025 prorogé au 29/07/2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 16 octobre 2014 ayant pris effet le 1er novembre 2014, Messieurs [O] [U], [T] [U] et [C] [U] ont donné à bail à Monsieur [Z] [H] et Madame [Y] [N] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 11], moyennant un loyer mensuel de 600 euros payable d’avance le 15 de chaque mois.

Suivant acte sous seing privé du même jour, Monsieur [M] [N] s’est porté caution solidaire à l’égard des bailleurs des engagements pris par les locataires.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été délivré à Monsieur [Z] [H] et Madame [Y] [N] en date du 17 juillet 2024.

Ce commandement a été dénoncé à la caution suivant acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024.

Par exploits de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024, dénoncés le 24 octobre suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, Monsieur [O] [U], Monsieur [T] [U] et Monsieur [C] [U] (ci-après désignés les consorts [U]) ont fait assigner Monsieur [Z] [H], Madame [Y] [N] et Monsieur [M] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [H] et Madame [Y] [N] ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, et ce conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,ordonner que faute pour Monsieur [Z] [H] et Madame [Y] [N] de le faire spontanément, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,condamner solidairement Monsieur [Z] [H], Madame [Y] [N] et Monsieur [M] [N] à leur payer la somme de 2 830 euros au titre des loyers impayés et frais d’huissier, somme arrêtée au 10 octobre 2024 et à parfaire, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,condamner solidairement Monsieur [Z] [H], Madame [Y] [N] et Monsieur [M] [N] à leur verser une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 600 euros qui sera revalorisée selon la réglementation en la matière et ce, jusqu’à leur départ du bien concerné et avec intérêts de droit,condamner solidairement Monsieur [Z] [H], Madame [Y] [N] et Monsieur [M] [N] à leur payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement les mêmes en tous les frais et dépens de l’instance en vertu de l’article 696 du code de procédure civile,assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 25 mars 2025, les consorts [U], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes. Ils ont ajouté qu’ils avaient dû procéder à de nombreuses relances et qu’ils avaient des frais.

Monsieur [Z] [H] et Madame [Y] [N] ont reconnu qu’ils devaient la somme de 1 800 euros qui était mentionnée dans l’assignation, précisant avoir d’ores et déjà remboursé 1 200 euros. Ils ont soutenu qu’ils s’acquittaient régulièrement de leur loyer et qu’ils pouvaient tout régler immédiatement. Ils ont ajouté que s’ils avaient interrompu le remboursement de la dette locative, c’était en raison de problèmes d’eau chaude et du défaut d’entretien du logement par les bailleurs.

Monsieur [M] [N], cité par acte remis à l’étude, n’a pas comparu.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 05 juin 2025, prorogé au 29 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’État dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

Selon l’article 24 III de la même loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux, conformément aux dispositions susvisées.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la résiliation du bail

Sur la qualification de la demande

L’article 4 du code de procédure civile dispose que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, lesquelles sont fixées par l’acte introductif d’instance et les conclusions.

L’article 12 du même code énonce que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit applicables, ce dont il résulte qu’il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Il est constant en jurisprudence qu’une demande d’expulsion des occupants d’un logement d’habitation implique nécessairement la remise en cause du titre d’occupation.

En l’espèce, dans leur acte introductif d’instance, les consorts [U] sollicitent, au visa des articles 1728 du code civil et des articles 7 et 24 de la loi du 06 juillet 1989 ainsi que du commandement de payer et de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, que soit ordonnée l’expulsion des locataires.

Au regard du visa rappelé ci-dessus et de l’indication dans le corps de l’assignation de ce que « le tribunal constatera la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et rappelée par Maître [B] dans son commandement de payer », il y a lieu de considérer que les bailleurs ont entendu se prévaloir du commandement de payer délivré le 17 juillet 2024 et ont entendu par conséquent solliciter la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire.

Le juge est dès lors saisi d’une demande de constat de la résiliation du bail.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit (article 13) une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par actes de commissaire de justice du 17 juillet 2024, les bailleurs ont fait délivrer à Monsieur [Z] [H] et Madame [Y] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 000 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 11 juillet 2024.

Les défendeurs n’établissent pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai de deux mois imparti.

A l’audience, Monsieur [Z] [H] a fait valoir la non-conformité du logement aux critères de décence pour justifier le non-paiement des loyers.

Il convient toutefois de rappeler que le locataire ne peut refuser de payer le loyer en invoquant l’exception d’inexécution liée à l’insalubrité ou l’indécence du logement que lorsqu’il se heurte à une impossibilité totale d’utiliser les lieux.

En l’espèce, si Monsieur [Z] [H] mentionne notamment un dysfonctionnement du système de production d’eau chaude, il ne produit aucune pièce de nature à corroborer ses déclarations.

Force est de constater qu’il n’est ainsi produit aucun élément permettant pas de démontrer que le logement est inhabitable, seule condition permettant aux locataires de revendiquer l’exception d’inexécution.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 septembre 2024 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Monsieur [Z] [H] et Madame [Y] [N] sont occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice aux bailleurs qui ne peuvent disposer de leur bien à leur gré.

Il convient donc d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en outre de réparer le dommage en condamnant Monsieur [Z] [H] et Madame [Y] [N] à payer aux consorts [U] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en cours augmenté de la provision pour charges, soit la somme de 600 euros selon le contrat de bail et le décompte produits.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’était le loyer, à compter d’octobre 2024, et sera due jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Le contrat prévoyant expressément la solidarité entre les preneurs, ceux-ci seront condamnés selon cette modalité, conformément à l’ancien article 1202 du code civil.

Sur les sommes dues

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’ancien article 1315 du code civil (devenu article 1353), celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les bailleurs réclament la somme de 2 586 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et produisent un décompte locatif arrêté au 10 octobre 2024.

Si les défendeurs soutiennent avoir procédé à des règlements, il convient de constater qu’ils n’en justifient aucunement.

En conséquence, Monsieur [Z] [H] et Madame [Y] [N] seront condamnés solidairement à payer aux consorts [U] la somme de 2 586 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’obligation à la dette de Monsieur [M] [N]

L’article 2288 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, prévoit que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 2292 du même code précise que le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, il résulte des mentions portées sur l’acte de cautionnement signé le 16 octobre 2014 que Monsieur [M] [N] s’est engagé solidairement pour le paiement de toutes les sommes, loyers, charges et accessoires, intérêts, indemnités dues à titre de clauses pénales et indemnités d’occupation, frais et dépens de procédure et coût des actes, ainsi que les réparations mises à la charge des locataires.

Ce cautionnement ne comporte aucune indication de durée ni de montant maximal.

En conséquence, Monsieur [M] [N] sera tenu solidairement avec Monsieur [Z] [H] et Madame [Y] [N] au paiement des sommes dues.

Sur l’octroi de délais de paiement

L’ancien article 1244-1 du code civil (devenu article 1343-5), applicable au litige, prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Aux termes de l’article 24 VII, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 précitée, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V et VI de l’article 24. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si Monsieur [Z] [H] affirme avoir réglé la somme de 1 200 euros au titre de l’arriéré locatif et s’acquitter régulièrement du loyer et des charges courants, il ne produit aucun élément de nature à corroborer ses déclarations. De même, il ne justifie pas de ses ressources.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Z] [H], Madame [Y] [N] et Monsieur [M] [N] qui succombent seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, les consorts [U] ont dû engager des frais non compris dans les dépens pour faire valoir leurs droits. Il n’est pas inéquitable de condamner in solidum Monsieur [Z] [H], Madame [Y] [N] et Monsieur [M] [N] à leur payer la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande de Monsieur [O] [U], Monsieur [T] [U] et Monsieur [C] [U] recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 18 septembre 2024 ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [H] et Madame [Y] [N] d’avoir libéré les locaux sis [Adresse 11], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [Z] [H] et Madame [Y] [N] à la somme de 600 euros et CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [H], Madame [Y] [N] et Monsieur [M] [N] à payer à Monsieur [O] [U], Monsieur [T] [U] et Monsieur [C] [U] cette indemnité d’occupation, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’était le loyer ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [H], Madame [Y] [N] et Monsieur [M] [N] à payer à Monsieur [O] [U], Monsieur [T] [U] et Monsieur [C] [U] la somme de 2 586 euros au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au 10 octobre 2024 (échéance d’octobre 2024 non incluse), ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [H] et Madame [Y] [N] de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [H], Madame [Y] [N] et Monsieur [M] [N] à payer à Monsieur [O] [U], Monsieur [T] [U] et Monsieur [C] [U] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [H], Madame [Y] [N] et Monsieur [M] [N] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge