MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 30 Juin 2025

N° RC 24/03768

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[Localité 8] METROPOLE HABITAT(OPH), inscrite au RCS de TOURS sous le numéro 351 243 076

ET :

[J] [B] [I]

Débats à l’audience du 06 Mars 2025

Le

Copie executoire et copie à :

[Localité 8] METROPOLE HABITAT

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 7]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 30 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 30 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 8] METROPOLE HABITAT (OPH), inscrite au RCS de TOURS sous le numéro 351 243 076, dont le siège social est sis [Adresse 1], représenté par Madame [W], salariée au service recouvrement, muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Monsieur [J] [B] [I]

né le 08 Juin 1989 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 28 juin 2021, l’Office Public de l’Habitat (OPH) [Localité 8] METROPOLE HABITAT, anciennement dénommée [Localité 8] HABITAT, a donné à bail à Monsieur [J] [B] [I] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel de 232,22 euros, outre des provisions sur charge.

Invoquant des loyers demeurés impayés, l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT a fait délivrer au locataire par acte de commissaire de justice du 29 mars 2024, remis à l’étude, un commandement de payer la somme en principal de 969,47 euros visant la clause résolutoire.

La Commission départementale de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 04 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024, remis à l’étude, l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater acquise ladite clause résolutoire ;

Subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

Ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués ;

Dire qu’à défaut par Monsieur [J] [B] [I] d’avoir immédiatement et amiablement libéré les lieux, il y sera contraint par toutes voies de droit et notamment par commissaire de justice dûment habilité à cet effet, à se faire assister par la force publique si besoin est;

Condamner Monsieur [J] [B] [I] au paiement de :

* la somme de 1 642,51 euros au titre des loyers impayés,

* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à la libération des lieux, et ce à compter de la résiliation du bail ;

* la somme de 500 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

* de tous les frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire, de l’assignation ainsi que de la dénonciation à la CCAPEX ;

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 6] et [Localité 7] le 02 août 2024.

L’affaire a été appelée et évoquée le 06 mars 2025.

A l’audience, l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT, représenté par son chargé de recouvrement régulièrement muni d’un pouvoir, a maintenu l’ensemble de ses demandes et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3 161,03 euros au 06 mars 2025, terme du mois de février inclus.

Monsieur [J] [B] [I], bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour le locataire d’avoir répondu aux propositions de rencontre du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025, prorogé au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, le présent jugement est réputé contradictoire.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Selon l’article 24 II de la loi 89-462 du 6 juillet1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24 III de la même loi dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

***

En l’espèce, l’assignation a été délivrée le 31 juillet 2024, soit plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX. Copie de l’assignation a été notifiée par voie électronique à la préfecture d'[Localité 6]-ET-[Localité 7] le 02 août 2024, soit plus de six semaines avant la date d’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi précitée.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

L’article 24 V de cette même loi permet au juge, même d’office ou à la demande du locataire ou du bailleur, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai ou selon les modalités fixés par le juge. […]

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputé ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

***

En l’espèce, le bail litigieux comprend une clause résolutoire de plein droit en son article 6-1 au terme de laquelle en cas de non-paiement, à leur échéance, des sommes dues (loyer, charges, redevances accessoires), le contrat de location sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 mars 2024, pour la somme en principal de 969,47 euros.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seul un règlement partiel de 400 euros ayant été effectué le 22 mai 2024, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 mai 2024.

Il ressort du décompte produit que le dernier versement effectué par Monsieur [J] [B] [I] est intervenu le 03 mars 2025, toutefois il demeure d’un montant inférieur à celui du loyer. Par conséquent, à défaut de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, outre l’absence d’éléments sur la capacité de remboursement du locataire, il ne peut être accordé de délai de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, le tribunal ne peut que constater que Monsieur [J] [B] [I] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] à TOURS (37000) et il y a lieu d’ordonner son expulsion à défaut de départ volontaire des lieux loués.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions combinées des articles 1728 alinéa 2 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation principale de payer le prix du loyer au terme convenu au bail.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

***

En l’espèce, l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT produit un décompte actualisé démontrant que restait devoir au titre des loyers et charges, après déduction des frais de pénalité et de commissaire de justice, la somme de 2 628,89 euros à la date du 06 mars 2025, échéance du mois de février incluse.

Monsieur [J] [B] [I], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 2 628,89 euros, outre une indemnité mensuelle d’occupation, qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer et des provisions sur charge, soit la somme de 364,10 euros, pour la période courant du 1er mars 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [B] [I], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de la procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation au préfet.

L’équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 28 juin 2021, liant [Localité 8] METROPOLE HABITAT et Monsieur [J] [B] [I], relatif au logement n° 26 situé [Adresse 2] à [Localité 9] est acquise au 30 mai 2024;

CONSTATE que Monsieur [J] [B] [I] est occupant sans droit ni titre dudit logement depuis le 30 mai 2024;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [B] [I] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [B] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Monsieur [J] [B] [I] à verser à l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT la somme de DEUX MILLE SIX CENT VINGT-HUIT EUROS ET QUATRE-VINGT-NEUF CENTIMES (2 628,89 euros) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 06 mars 2025 , échéance du mois de février 2025 incluse;

CONDAMNE Monsieur [J] [B] [I] à payer à l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de TROIS CENT SOIXANTE-QUATRE EUROS ET DIX CENTIMES (364,10 euros);

CONDAMNE Monsieur [J] [B] [I] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonciation à la CCAPEX;

REJETTE la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire;

DIT qu’à la diligence du greffe, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 6]-ET-[Localité 7] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,