N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 16 MARS 2026

N° RG 24/01711 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JEUX

DEMANDERESSES

S.C.I. HG

RCS de [Localité 1] n° 417 795 820,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] Représenté par la S.A.S NEXITY LAMY RCS de [Localité 2] n° 487 530 099,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

DÉFENDERESSE

Madame [O] [N], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Marc MORIN de la SCP DELHOMMAIS, MORIN, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me C. VALLET, Par ordonnance de délégation de Madame la Première Président, siégeant comme Juge Unique en application des articles 812 et suivants du Code de procédure civile,

Assistée de M^me V. AUGIS, Greffier, lors des débats et C. LEJEUNE, Greffier lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Février 2026 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 Mars 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Le 27 mai 2021, la société civile immobilière HG (ci-après « SCI HG ») a consenti un contrat de bail à la SARL SHYREL SERVICES, dont le gérant est M. [C] [R], des lots n°73, n°74, n°28, n°51, n°52, n°53, n°54, n°55 et n°56 situés au [Adresse 2] à JOUE-LES-TOURS (37), en copropriété.

Par jugement en date du 11 octobre 2023, le Tribunal de Commerce de CHATEAUROUX (36) a prononcé une procédure de liquidation judiciaire, puis la clôture de la SARL SHYREL pour insuffisance d’actif.

Le 05 juin 2023, un projet de contrat de bail est envisagé entre la SCI HG et Mme [O] [N], exerçant sous l’enseigne commercial EL’EVENT PRESTIGE, pour les lots n°74, n°28, n°51, n°52, n°53 et n°54.

Par courrier recommandé avec accusé de réception délivré le 24 octobre 2023, un dépôt de plainte pour trouble anormal de voisinage est réalisé auprès du Procureur de la République de [Localité 1].

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice délivré le 05 avril 2024, la SCI HG et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à JOUE-LES-TOURS (37), représenté par la SAS NEXITY LAMY, ont fait assigner Mme [O] [N] devant le Tribunal judiciaire de TOURS aux fins de prononcer la résiliation du contrat de bail commercial verbal.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 janvier 2026, la SCI HG et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à JOUE-LES-TOURS (37), représenté par la SAS NEXITY LAMY, demandent au tribunal, au visa des articles 1728 et suivant du code civil, les articles 1224 et suivant du code civil, les articles 8 et 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et les articles 9 à 13 du règlement de copropriété, de :

A titre principal

Juger que la S.C.I HG et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] sont recevables et fondés à agir;Juger que les activités exercées par Madame [O] [N], que ce soit par l’intermédiaire de l’association EVIDENCE ou de son entreprise EL’EVENT PRESTIGE, contreviennent à la destination de son lot, à la destination de l’immeuble ainsi qu’aux stipulations du règlement de copropriété;Juger que la S.C.I HG et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] rapportent la preuve de l’importance, de la persistance et de la régularité des troubles causés par Madame [O] [N] et par ses invités dont elle doit répondre;Juger que les nuisances sonores causées par Madame [O] [N] et ses invités sont audibles tant dans les parties privatives que communes de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 4] en outre que l’usage qui est fait du parking de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 3] par Madame [O] [N] et sa clientèle constitue un usage abusif des parties communes;Juger en outre que Madame [O] [N] manque gravement à son obligation d’avoir à payer le loyer à terme;Prononcer, par conséquent, la résiliation du contrat de bail commercial verbal conclu entre la S.C.1 HG et Madame [O] [N] au titre des manquements graves à ses obligations contractuelles et, au besoin, en vertu des troubles anormaux du voisinage commis;Juger que Madame [O] [N] sera occupante sans droit ni titre à compter du jugement à intervenir;Ordonner l’expulsion de Madame [O] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier;Juger que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions de l’article L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution;Fixer une indemnité d’occupation mensuelle à la charge de Madame [O] [N] à compter du prononcé du jugement à intervenir, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, soit à la somme totale de 2.100 € par mois, indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail, jusqu’à libération parfaite et effective des lieux;Condamner Madame [O] [N] à verser à la S.C.I HG la somme de 2.100 € par mois, indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail, au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à libération parfaite et effective des lieux.

A titre subsidiaire

Ordonner à Madame [O] [N] de cesser toute activité susceptible de produire des nuisances ou de contrevenir à la destination de son lot, à la destination de l’immeuble ainsi qu’aux dispositions du règlement de copropriété;Ordonner à Madame [O] [N] de supprimer toute annonce et/ou offre commerciale destinée à l’exercice des activités prohibées.Fixer, pour chacune de ces deux obligations (cessation et suppression), une astreinte de 8.000 € par infraction constatée par tous moyens;

En tout état de cause

Condamner Madame [O] [N] à verser la somme de 12.347,51 € à la S.C.I HG correspondant aux arriérés locatifs selon décompte actualisé au 1 janvier 2026 et à parfaire au jour de l’audience:Condamner Madame [O] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] la somme de 1.399,25 € TTC au titre des frais de réparations du portail de la résidence;Condamner Madame [O] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] ainsi qu’à la S.C.I HG la somme de 5.000 € chacun, soit 10.000 € au total au titre de l’article 700 du code de procédure civile;Condamner Madame [O] [N] aux entiers dépens d’instance comprenant notamment l’ensemble des frais des procès-verbaux de constat.

Au soutien de ses demandes, la SCI HG et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à JOUE-LES-TOURS (37), représenté par la SAS NEXITY LAMY font valoir que la défenderesse a été défaillante dans le règlement de son loyers et charges courantes, alors qu’il s’agit d’une obligation essentielle pour un locataire. Ils soutiennent que la défenderesse est responsable de nuisances causées par les membres de son association et ce depuis trois ans. Ils ajoutent que sur le fondement de l’action oblique du syndicat des copropriétaires, les nuisances ont été relevées par les résidents de la copropriété. Ils expliquent que l’activité de la locataire est contraire à l’usage de son lot et à la destination de l’immeuble, ainsi qu’aux dispositions du règlement de copropriété.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 juin 2025, Mme [O] [N] demande au tribunal de :

RECEVOIR Madame [O] [N] en ses demandes et de l’y déclarer bien fondées;

En conséquence,

DÉBOUTER la SCI H.G. et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions;CONDAMNER in solidum la SCI H.G. et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic, à verser la somme de 4.000 euros à Madame [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile;CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens.

En défense, Mme [O] [N] soutient que l’ensemble des loyers ont été payés et qu’aucun commandement de payer n’est rapporté pour justifier leurs dires. Sur les nuisances alléguées, elle fait valoir qu’il n’est pas rapporté d’élément permettant d’objectiver les allégations, puisqu’il n’y pas eu de procès-verbal de commissaire de justice pour procéder aux constatations habituelles pour des soi-disant nuisances en trois ans. Elle indique que les troubles de voisinages ne sont pas caractérisés. Elle explique que son activité n’est pas illicite et ne contrevient pas ni à la destination de son lot ni à celui de l’immeuble.

La procédure de mise en état a été clôturée par ordonnance du Juge de la mise en état du 19 janvier 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 02 février 2026 et mise en délibéré au 16 mars 2026.

En vertu des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préalable, il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “ dire, juge, dire et juger, constater, homologuer ou s’entendre ”, qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Par application de l’article 768 du code de procédure civile, le dispositif du présent jugement sera limité aux strictes prétentions formées par les parties, étant rappelé qu’il n’a pas vocation à contenir les moyens venant au soutien des demandes, peu important que ces moyens figurent dans le dispositif des conclusions.

En outre, le tribunal ne statuera que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examinera les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail commercial verbal

Sur les manquements aux obligations contractuelles du locataire

En application de l’article 1224 du code civil, « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Selon l’article 1741 du même code, « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. »

Aux termes de l’article 1728 du même code, « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1o D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;

2o De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent la résiliation du bail sur le fondement du défaut de règlement des loyers et des charges courantes, puis sur les troubles de voisinage subis, selon les moyens évoqués dans les écritures.

Il est établi que les parties ont conclu un contrat de bail verbal. En raison de la nature du bail, un commandement de payer n’est pas nécessaire pour justifier des loyers impayés.

Le bailleur produit les pièces suivantes aux débats :

Un courriel de l’assistante comptable adressé au gérant de la SCI HG en date du 06 janvier 2026 selon lequel la locataire EVENT PRESTIGE doit la somme de 12 347,51 euros à la SCI HG à compter du 06 janvier 2026, puisqu’elle n’a pas réglé l’ensemble de ses loyers ni la régularisation des charges depuis 2024 ; des courriels du gérant de la SCI HG à sa locataire ELEVENT PRESTIGE en date du 26 juin 2024, 27 mai 2024, 25 avril 2024, 25 mars 2024, 06 mars 2024 et du 29 février 2024 dans lesquels il est indiqué que certains loyers n’ont pas été réglés.

En défense, Mme [O] [N] verse les pièces suivantes :

des factures de la SCI HG pour les loyers de juillet 2023 au mois d’octobre 2024 ; des captures d’écran justifiant de virements d’un montant de 2 100 euros le 06 septembre 2024, le 20 août 2024, et le 18 juillet 2024 au gérant de la SCI HG.

Or, il ressort des pièces versées que la locataire n’a pas réglé de manière régulière ses loyers, et ce, depuis son entrée dans les lieux. En effet, elle s’est acquittée de ses loyers sur l’année 2024, à l’exception des loyers des mois de février et novembre 2024. D’ailleurs, elle ne justifie pas le paiement de certains de ses loyers, ni de la régularisation des charges. En outre, elles ne justifient pas du paiement des loyers de l’année 2025 et 2026.

De ce fait, en l’absence de preuves de paiement, il convient de s’en tenir aux pièces produites par le bailleur et de considérer que la locataire ne règle pas son loyer de manière régulière depuis le mois de février 2024 et qu’elle n’a pas payé son loyer du mois de janvier 2026.

Cette absence de paiement du loyer de manière régulière, et de la dette locative d’un montant de 12 347,51 euros, constituent des manquements graves du locataire à ses obligations et justifie la résiliation judiciaire du bail, laquelle sera prononcée à la date de la présente décision.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner au locataire de libérer les lieux qu’il occupe de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef.

Dès lors, il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [O] [N] et de tous occupants de leur fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de séquestre les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et des charges locatives à ce stade.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation étant destinée à compenser l’entier préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation des lieux par l’ancien locataire devenu occupant sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, le montant de cette indemnité, jusqu’à libération effective des lieux, doit être égale à celui du loyer et des charges justifiées qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

Mme [O] [N] occupe désormais les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] (37), sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer par le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle du même montant que le loyer, soit la somme de 2 100 euros.

A défaut de production d’un contrat de bail attestant d’un accord sur l’indexation du loyer, il y a lieu de débouter la SCI HG de sa demande de dire que le montant de l’indemnité d’occupation variera dans les mêmes termes et conditions que le loyer contractuel au titre de l’indexation.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Par application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il est versé aux débats le décompte actualisé au 06 janvier 2026 des sommes dues par la locataire.

La SCI HG sollicite la condamnation de Mme [O] [N] à lui payer les loyers impayés et les régularisations de charges effectuées au titre des années 2024 à 2026, qu’elle chiffre aux termes de ses écritures à la somme totale de 12 347,51 euros, selon le décompte arrêté au 06 janvier 2026.

De ce fait, il sera fait droit à la demande.

Sur la demande en paiement des faits de réparation du portail de la résidence

En l’espèce, il est versé un devis pour des travaux hors contrat suite à un acte de vandalisme en date du 08 janvier 2025 pour un montant total de 1 399,25 euros TTC au sein du bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 5] (37).

Or, aucun élément ne permet de faire droit à la demande et aucun moyen n’est évoqué au soutien de cette prétention.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [O] [N] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [O] [N], condamnée aux dépens, devra verser à la SCI HG et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à JOUE-LES-TOURS (37), représenté par la SAS NEXITY LAMY, une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros.

Les frais des procès-verbaux de constat de commissaire de justice relèvent de l’article 700 du code de procédure civil et sont donc compris dans les frais irrépétibles.

Mme [O] [N] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civil.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

PRONONCE la résiliation du bail commercial verbal liant la société civile immobilière HG et Mme [O] [N] portant sur les lots n°74, n°28, n°51, n°52, n°53 et n°54 situés au [Adresse 2] à [Localité 5] (37) ;

ORDONNE à Mme [O] [N] de quitter les lieux, dans les 15 jours suivants la signification de la présente décision et de les laisser libres de toute personne les occupants de leur chef ;

A DEFAUT de libération effective des lieux à l’expiration du délai précité, AUTORISE la société civile immobilière HG à faire procéder à l’expulsion des lieux loués par Mme [O] [N] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [O] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation à la société civile immobilière HG d’un montant mensuel de 2 100 euros, et ce à compter de la date de notification du présent jugement et jusqu’à la libération complète des locaux avec remise des clés ;

DÉBOUTE la société civile immobilière HG, de sa demande tendant à dire que le montant de l’indemnité d’occupation variera dans les mêmes termes et conditions que le loyer contractuel au titre de l’indexation ;

CONDAMNE Mme [O] [N] à payer à la société civile immobilière HG la somme de 12 347,51 euros, au titre des loyers impayés arrêtés au 06 janvier 2026 avec les intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, soit le 05 avril 2024;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] (37), représenté par la SAS NEXITY LAMY, de sa demande au titre des frais de réparations du portail ;

CONDAMNE Mme [O] [N] à payer à la société civile immobilière HG la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [O] [N] aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

C. LEJEUNE

LA PRÉSIDENTE,

C. VALLET

En conséquence, la RÉPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne.

A tous les huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente

décision à exécution.

Aux Procureurs Généraux et Procureurs de la République près les

Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.

A vous Commandants et Officiers de la [Localité 6] Publique de prêter

main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées par Nous,

Directeur de greffe soussigné.

POUR COPIE CONFORME REVÊTUE DE LA FORMULE EXÉCUTOIRE.