TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/07780 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5E5T

N° MINUTE : 2

Assignation du :

14 Juin 2024

[1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le :12/03/2026

Expert: [R] [U]]

[2] À M^e HITTINGER ROUX et M^e MOUNET

CCC à M. [L] et Mme [Y]

[Adresse 1] 01.42.50.84.61

Médiateur : [Q] [Y]

[Adresse 2]

[Courriel 1]

JUGEMENT

rendu le 12 Mars 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. EK VENDOME

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0497

DEFENDERESSE

S.C.I. SCI [Localité 1] BATIGNOLLES

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Christophe MOUNET de l’AARPI AARPI MOUNET, HUSSON – FORTIN, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E0668

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 27 Janvier 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 mars 2019, la société SCI [Localité 1] Batignolles a donné à bail à la société EK Vendôme des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble sis [Adresse 7], à Paris (17e), à destination de l’activité de « Boulangerie, Pâtisserie, Viennoiserie, Sandwicherie, Restauration rapide, Traiteur, Confiserie, Epicerie, Glacier, Salon de thé, incluant la fabrication, la préparation, la vente à emporter et la consommation sur place de produits issus de ces activités », pour une durée de dix ans à compter du 22 mars 2019, moyennant un loyer annuel en principal de 150 000 euros.

Par acte extrajudiciaire du 25 septembre 2023, la société EK Vendôme a fait signifier à la société SCI [Localité 1] Batignolles une demande de révision triennale du loyer, invoquant des modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité ayant engendré une baisse de la valeur locative, et sollicitant la fixation du loyer du bail révisé à la somme de 80 000 euros, hors charges et taxes.

Par lettre recommandée, dont la preuve de dépôt est datée du 18 décembre 2023 et l’avis de réception du 20 décembre 2023, la société EK Vendôme a notifié à la société SCI [Localité 1] Batignolles un mémoire préalable en révision, sollicitant la fixation du loyer révisé à la somme de 80 000 euros, hors charges et taxes.

Puis, par acte du 14 juin 2024, la société EK Vendôme a fait assigner la société SCI [Localité 1] Batignolles devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins principalement de voir fixer le loyer du bail révisé à la somme de 80 000 euros, hors charges et taxes, à compter du 25 septembre 2023.

Aux termes de son dernier mémoire, notifié par lettre recommandée avec avis de réception, dont la preuve de dépôt est datée du 26 janvier 2026, la société EK Vendôme demande au juge des loyers commerciaux de :

– fixer le prix du bail renouvelé (sic) au 25 septembre 2023 à la somme annuelle de 80 000 euros, hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

– subsidiairement, ordonner une mesure d’instruction en application l’article R. 145-30 du code de commerce, et dans ce cas fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 80 000 euros, et dire que l’expert aura pour mission essentielle de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité, et de rechercher la valeur locative des lieux loués au 25 septembre 2023 en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce ;

– ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, la société EK Vendôme expose qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité est intervenue au cours de la période triennale, entraînant une variation à la baisse de plus de 10 % de la valeur locative, dès lors que la survenance de la pandémie de covid-19 et les mesures sanitaires qui en ont découlé ont eu un impact majeur sur la commercialité. Elle soutient en effet que les immeubles de bureaux de la rue où se situent les locaux loués ont dû fermer en application des interdictions d’ouverture des commerces dits non essentiels et de la mise en place du télétravail, de sorte que le flux de voyageurs issu de la ligne de métro 14 s’est tari et que ce qui devait être un quartier à vocation de bureaux ne s’est pas développé mais a plutôt décru, rendant actuellement vide l’environnement immédiat.

En réplique, aux termes de son dernier mémoire, daté du 17 novembre 2025 et dont la notification n’est pas contestée, la société SCI [Localité 1] Batignolles demande au juge des loyers commerciaux de :

– débouter la société EK Vendôme de toutes ses demandes, fins et conclusions, du fait de sa défaillance à démontrer que les conditions cumulatives de l’article L. 145-38 du code de commerce sont remplies ;

– subsidiairement, si une expertise était finalement ordonnée, de l’ordonner aux frais avancés de la société EK Vendôme, demanderesse,

– dans ce cas, fixer pendant la durée de l’instance le loyer provisionnel au montant du loyer actuel, soit la somme annuelle de 166 765,12 euros en principal, hors charges, hors taxes ;

– condamner la société EK Vendôme au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– mettre les dépens à la charge de la preneuse ;

– juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir, sauf dans l’hypothèse où il serait fait droit aux demandes de la société EK Vendôme.

À l’appui de ses prétentions, la société SCI [Localité 1] Batignolles fait valoir en substance que la société EK Vendôme ne rapporte pas la preuve de la modification matérielle prévue par l’article L. 145-38 du code de commerce, dès lors que la pandémie de covid-19 n’est pas locale et que l’environnement du local loué n’est pas composé que d’immeubles de bureaux mais est diversifié, de sorte que la vacance de locaux et le développement du télétravail n’ont pas eu d’impact majeur sur la commercialité de la rue. La bailleresse ajoute qu’il n’est pas non plus établi que la modification alléguée des facteurs locaux de commercialité affecte le commerce exploité, ni qu’a eu lieu une baisse de la valeur locative de plus de 10 %, entre la date de prise d’effet du bail et la demande de révision. Elle en conclut que la preneuse est mal fondée en sa demande tendant à ce que le loyer révisé soit fixé à la somme de 80 000 euros et sollicite le rejet de la demande subsidiaire d’expertise au motif qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 27 janvier 2026 et le jugement mis en délibéré au 12 mars 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande de fixation du loyer révisé

En application de l’article L. 145-37 du code de commerce, les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État.

En vertu de l’article R. 145-20 du même code, la demande de révision des loyers prévue à l’article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. À défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

Selon l’article L. 145-38 du code de commerce, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

Selon l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Il est acquis qu’en présence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer du bail révisé doit être fixé à la valeur locative, quel que soit le montant de celle-ci, même si ce dernier est inférieur au loyer en vigueur, et indépendamment du sens de la variation de l’indice. En l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer révisé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci, soit à la valeur locative lorsque celle-ci se situe entre le montant du loyer en cours et celui du plafond résultant de la variation indiciaire, soit au montant du loyer en cours lorsque la valeur locative est inférieure à celui-ci.

En l’espèce, les locaux litigieux, sis [Adresse 7], à Paris (17e), ont été donnés à bail par la société SCI [Localité 1] Batignolles à la société EK Vendôme en vertu d’un acte sous seing privé du 21 mars 2019, pour y exercer l’activité de « Boulangerie, Pâtisserie, Viennoiserie, Sandwicherie, Restauration rapide, Traiteur, Confiserie, Epicerie, Glacier, Salon de thé, incluant la fabrication, la préparation, la vente à emporter et la consommation sur place de produits issus de ces activités », pour une durée de dix ans à compter du 22 mars 2019.

Par acte extrajudiciaire du 25 septembre 2023, la société EK Vendôme a fait signifier à la société SCI [Localité 1] Batignolles une demande de révision triennale du loyer, invoquant des modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité ayant engendré une baisse de la valeur locative.

Par conséquent, il convient de rechercher s’il y a eu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative entre le 22 mars 2019, date d’effet du bail, et le 25 septembre 2023, date de la demande de révision du loyer.

Au soutien de sa demande de révision, la société EK Vendôme fait valoir les conséquences de la pandémie de covid-19 et des mesures sanitaires qui en ont découlé, à savoir essentiellement la fermeture et la vacance des immeubles de bureaux environnants, la mise en place massive du télétravail et le tarissement du flux de voyageurs issu de la ligne de métro 14.

Il n’est pas contesté qu’entre mars 2020 et mars 2021, des mesures législatives et réglementaires, prises pour faire face à la crise sanitaire liée à la pandémie de covid-19, ont notamment consisté à instaurer un confinement général entre le 17 mars et le 11 mai 2020 puis à aménager l’accès au territoire français, la circulation sur ce territoire et les modalités d’ouverture d’un grand nombre d’établissements, et à recommander ou imposer aux entreprises et aux administrations le recours au télétravail.

En outre, la société EK Vendôme verse aux débats diverses photographies datées de l’année 2023, soit l’année de sa demande de renouvellement, faisant état de la vacance de trois locaux de bureaux au sein de la [Adresse 8], outre la fermeture d’un établissement de restauration.

Les pièces versées aux débats sont cependant insuffisantes pour permettre au juge d’apprécier l’existence de la modification des facteurs locaux de commercialité alléguée par la société EK Vendôme sur la période du 22 mars 2019 au 25 septembre 2023, étant notamment rappelé que, s’agissant de la révision, la modification des facteurs locaux de commercialité doit être matérielle, c’est à dire tangible, et ne saurait résulter d’une simple prospective ou évolution naturelle du secteur.

Les éléments produits ne permettent pas davantage au juge de déterminer la nature, l’ampleur et l’incidence sur la variation de la valeur locative de l’éventuelle modification matérielle des facteurs locaux de commercialité invoquée par la société locataire.

Il convient donc, avant dire droit, de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, aux frais avancés de la société EK Vendôme, demanderesse à l’instance de révision du loyer.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige.

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’ est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur le loyer provisionnel

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives. Etant entendu qu’il n’est pas justifié par la société preneuse de fixer un loyer provisionnel qui serait inférieure au dernier loyer contractuel ; elle sera en conséquence déboutée de sa demande sur ce point.

Sur les autres demandes

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Avant dire-droit sur le prix du bail révisé,

DÉSIGNE en qualité d’expert judiciaire :

M. [R] [L]

[Adresse 9]

01.42.50.84.61 – [Courriel 2]

avec mission :

* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux litigieux,

* d’entendre les parties en leurs dires et explications,

* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, notamment en ce qui concerne une éventuelle modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, intervenue entre le 22 mars 2019 et le 25 septembre 2023,

* de rechercher la valeur locative des lieux loués au 22 mars 2019, d’une part, et au 25 septembre 2023, d’autre part, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,

* de donner son avis sur le montant du loyer révisé à la date du 25 septembre 2023 suivant les indices applicables en précisant les termes et modalités de son calcul,

* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* de tenter de concilier les parties,

* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

DIT qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 mai 2027 ;

FIXE à la somme de 5 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la société EK Vendôme à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 10] avant le 15 mai 2026 inclus, avec une copie de la présente décision ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du 25 juin 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

DONNE INJONCTION aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [Q] [Y]

STELLA MEDIATION

[Adresse 2]

[Courriel 1]

DIT que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé que les parties ne sont pas conciliées devant lui et qu’il leur a adressé sa note de synthèse ;

DIT qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

DIT que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

DIT qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, qui devra avoir lieu au plus tard dans les deux mois suivant l’information du médiateur par l’expert, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

DIT qu’au terme de la médiation, qui ne pourra excéder le délai de 6 mois suivant la première réunion d’information sus visée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

RAPPELLE que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros ;

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

FIXE le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

SURSOIT à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles ;

RAPPELLE que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 12 Mars 2026

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL S. GUILLARME