MINUTE N° : 25/00156

JUGEMENT

DU 07 Mars 2025

N° RC 23/04069

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 824 541 148

ET :

[E] [Y] [O]

Débats à l’audience du 16 Janvier 2025

copie et grosse le :

à M^e LEMONNIER

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6]

à M^e CHALOPIN

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 07 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 824 541 148, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e LEMONNIER de la SCP LEMONNIER-DELION-GAYMARD-RISPAL, avocat au barreau de Paris, substitué par M^e CORNU-SADANIA substituée par M^e MAULEON

D’une Part ;

ET :

Madame [E] [Y] [O], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Caroline CHALOPIN de la SCP BRILLATZ-CHALOPIN, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substituée par M^e ALVES

D’autre Part ;

RG 23/04069

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie électronique le 2 janvier 2023, la SCI GABJU IMMO, a consenti un bail d’habitation à Madame [Y] [O] [E] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], à TOURS (37100) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 455,00 € hors charges.

Le 2 janvier 2023, le bailleur a souscrit un contrat de cautionnement signé électroniquement selon le dispositif électronique VISALE auprès de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES garantissant 36 loyers impayés maximum sur la durée total du bail renouvellement éventuel inclus.

En raison d’impayés de loyers, la garantie a été actionnée par le bailleur à compter du mois de mars 2023 réglé par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES le 22 mai 2023 aux lieu et place de la locataire.

Le 12 juin 2023, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer les loyers demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2023, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, a fait assigner Madame [Y] [O] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, ou, à titre susbsidiaire, le pronconcé de la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— la condamnation de Madame [Y] [O] [E] au paiement de la somme de 2350,00 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 juin 2023 sur la somme de 1410,00 €, et pour le surpplus à compter de l’assignation ;

— la condamnation de Madame [Y] [O] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges à compter de la résiliation du bail dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— la condamnation de Madame [Y] [O] [E] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamnation aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 janvier 2024 et renvoyée à au 27 juin 2024 puis au 16 janvier 2025, à laquelle elle a été utilement plaidée.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son assignation et indique que la locataire a quitté le logement.

En défense, Madame [Y] [O] [E], représentée par son conseil, demande au tribunal de débouter la société ACTION LOGEMENT SERVICES, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions sauf celle visant à se voir régler la somme due en principal au titre des loyers impayés, lui octroyer des délais de paiement, condamner la société ACTION LOGEMENTS SERVICES au paiement d’une somme de 1000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle a quitté le logement le 5 janvier 2024 et partant, que les demandes tendant à voir ordonner son expulsion sont devenues sans objet. En outre, elle justifie de ressources et de ses charges ne lui permettant pas de s’acquitter de la dette locative et demande des délais de paiement sur 24 mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025.

RG 23/04069

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Vu les articles 1353 et 2306 du Code civil,

En droit positif, la caution peut être subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d’agir en résiliation du bail; cette subrogation lui permet de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l’exercice d’une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance.

En l’espèce, l’acte signé par voie électronique le 2 janvier 2023 prévoit un cautionnement dans le cadre du dispositif VISALE conformément aux dispositions de la convention Etat/Action Logement quinquennale 2018-2022 du 16 janvier 2018 et de la convention Etat/UESL du 24 décembre 2015, dont la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est chargée de la gestion opérationnelle.

Le contrat de cautionnement stipule notamment que dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et action sur les sommes versées par elle; la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation d’acquisition de la clause réslutoire et /ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

La demanderesse justifie son action en raison d’une défaillance du locataire et du règlement au bailleur des loyers et charges exigibles. Elle produit des quittances subrogatives au titre desquelles le bailleur l’a subrogée dans ses droits et actions contre le locataire défaillant.

Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 juin 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 28 août 2023 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

L’assignation a été dénoncée et réceptionnée le 29 août 2023 au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience du 11 janvier 2024, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

L’action de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est dès lors recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties le 2 janvier 2023 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit d’huissier délivré le 12 juin 2023, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1410,00 € au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de même que les dispositions de l’article 6 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 13 août 2023.

La demanderesse produit l’état des lieux sortant réalisé le 5 janvier 2024 entre le bailleur et Madame [Y] [O] [E] justifiant que celle-ci a quitté les lieux. Ainsi, les demandes portant sur l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation sont devenues sans objet.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Par ailleurs, en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La demanderesse fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 2 janvier 2023, le commandement de payer délivré le 12 juin 2023, le décompte de la créance arrêté au 15 janvier 2025 portant sur la somme de 4563,00 € en principal.

Au surplus, la locataire produit la quittance subrogative en date du 5 février 2024 démontrant que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé au bailleur la somme de 4763,00 €.

Il résulte du décompte susvisé que Madame [Y] [O] [E] a fait un règlement de 200,00 € le 6 novembre 2023.

Madame [Y] [O] [E] reconnait le montant de la dette.

En conséquence, Madame [Y] [O] [E] sera condamnée au paiement de la somme de 4563,00 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 15 janvier 2025.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [Y] [O] [E] justifie de sa situation sociale et financière et produit les bulletins de salaire de mars, avril et mai 2024 laissant apparaître qu’elle perçoit un revenu mensuel minimum de 1300,00 €. Elle justifie, en outre, avoir respecté l’échéancier mis en place avec son bailleur au titre des réparations locatives pour lesquelles aucune demande n’a été formulée.

Il convient, en conséquence, d’octroyer à Madame [Y] [O] [E] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision sera exécutoire de droit à titre provisoire, étant une décision de première instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du code de procédure civile. La demanderesse sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les dépens

Madame [Y] [O] [E] succombant à l’instance sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers.

RG 23/04069

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

Déclare recevable et bien fondée l’action de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la SCI GABJU IMMO, à l’encontre de Madame [Y] [O] [E] ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail sont réunies au 13 août 2023 ;

Déboute la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits de la SCI GABJU IMMO, de ses demandes portant sur l’expulsion et la fixation de l’indemnité d’occupation, celles-ci étant devenues sans objet ;

Condamne Madame [Y] [O] [E] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits de la SCI GABJU IMMO, la somme de 4563,00 € (QUATRE MILLE CINQ CENT SOIXANTE TROIS EUROS) au titre des loyers et charges dus au 15 janvier 2025 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Madame [Y] [O] [E] à se libérer de sa dette de 451,77 € en 23 mensualités de 150,00 € et le solde à la 24ème échéance ;

Dit que les mensualités devront être payées avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Déboute Madame [Y] [O] [E] du surplus de ses demandes ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Déboute la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits de la SCI GABJU IMMO, de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [Y] [O] [E] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection