RG 24/4279

MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 02 Avril 2025

N° RC 24/04279

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[Localité 9] METROPOLE HABITAT

ET :

[B] [S]

[G] [X]

Débats à l’audience du

Le

Copie executoire et copie à :

[Localité 9] METROPOLE HABITAT

Copie à :

Monsieur [S]

Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 7]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 02 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.FOURNIER

GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 02 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 9] METROPOLE HABITAT , dont le siège social est sis [Adresse 1], représenté par Madame [H], service recouvrement, muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Monsieur [B] [S]

né le 13 Mars 1999 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

comparant

Madame [G] [X]

née le 20 Avril 1989 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 avril 2022, l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] METROPOLE HABITAT (Ex [Localité 9] HABITAT depuis changement de dénomination sociale en date du 27 novembre 2024) a consenti un bail d’habitation à Madame [G] [X] et Monsieur [B] [S] portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 415,06 €.

Invoquant des impayés de loyers, le 26 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux .

L’Office Public de l’Habitat [Localité 9] METROPOLE HABITAT a ainsi fait assigner Madame [G] [X] et Monsieur [B] [S] par actes de commissaire de justice du 1er juillet 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner leur expulsion et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner solidairement Madame [G] [X] et Monsieur [B] [S] au paiement de la somme en principal de 2 047,69 € au titre des impayés de loyers et de charges ;

— condamner solidairement Madame [G] [X] et Monsieur [B] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer habituel et des charges, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— condamner solidairement Madame [G] [X] et Monsieur [B] [S] à verser à [Localité 9] METROPOLE HABITAT la somme de 300,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner solidairement Madame [G] [X] et Monsieur [B] [S] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

A l’audience du 6 février 2025, l’OPH [Localité 9] METROPOLE HABITAT – par sa représentante dûment mandatée – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 5 156,61 €, au 3 février 2025. Elle indique que Madame [G] [X] et Monsieur [B] [S] ont réglé 400 € le 6 janvier 2025, que des paiements sont faits régulièrement mais d’un montant insuffisant.

Monsieur [B] [S] indique être en intérim avec des ressources mensuelles de 1800 €. Sa compagne gagne environ 1600 à 1700 €. Il a 3 enfants à charge et des crédits d’un montant mensuel de 500 € ainsi qu’une dette CAF. Il propose de régler 200 € en plus de son loyer courant. Il indique qu’une aide du CCAS est en cours d’instruction.

Le bailleur indique ne pas s’opposer à cette proposition d’apurement de la dette locative.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice remis à sa personne, Madame [G] [X] n’est ni présente ni représentée.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 2 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi 2023 – 668 du 27 juillet 2023.

Le bailleur justifie par ailleurs avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 3 octobre 2022 soit au moins 6 semaines avant délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 – 668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 20 avril 2022 ainsi que le commandement de payer délivré le 26 septembre 2023 pour un montant en principal de 1 558,97 € et le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 5 156,61 €.

En s’abstenant de comparaître, Madame [G] [X] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Sont à déduire les frais de commissaire de justice à hauteur de 367,45 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais relèvent, s’ils sont justifiés, des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Madame [G] [X] et Monsieur [B] [S] seront ainsi solidairement condamnés à verser à l’ OPH [Localité 9] METROPOLE HABITAT la somme de 4 789,16 €.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifié prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 26 septembre 2023 portant sur la somme en principal de 1 558,97 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le commandement fait application de l’article 10 de la loi n° 2023 – 668 du 27 juillet 2023. Or le bail a été signé le 20 avril 2022 soit avant l’entrée en vigueur de cette loi et n’a fait l’objet d’aucun renouvellement. Ainsi, ledit article n’est pas applicable et la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer.

Madame [G] [X] et Monsieur [B] [S] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai mentionné au commandement de payer. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 27 novembre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Monsieur [B] [S] déclare percevoir 1 800 € de salaires de son activité en qualité d’intérimaire. Il indique que sa compagne perçoit un salaire de 1600/1700 € mensuel. Il a repris le paiement de son loyer courant avec un paiement de 400 € le 6 janvier 2025. Il propose de régler 200 € en plus du loyer mensuel et indique qu’une aide du CCAS pourrait intervenir.

Le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu du paiement du loyer courant, de la capacité financière du couple telle que déclarée à l’audience, de l’accord du bailleur pour des délais de paiement et de la proposition de régler 200 € chaque mois en plus du loyer, il sera accordé des délais selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Madame [G] [X] et Monsieur [B] [S] pourront régler leur dette plus rapidement si leur situation financière le leur permet.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge solidairement de Madame [G] [X] et Monsieur [B] [S] comprenant notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 avril 2022 entre Madame [G] [X] et Monsieur [B] [S] et l’OPH [Localité 9] METROPOLE HABITATconcernant le bien situé [Adresse 2] sont réunies au 27 novembre 2024 ;

Condamne solidairement Madame [G] [X] et Monsieur [B] [S] à payer à [Localité 9] METROPOLE HABITAT la somme de 4 789,16 € (QUATRE MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT NEUF EUROS, SEIZE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 3 février 2025 ;

Autorise Madame [G] [X] et Monsieur [B] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 200 €, la vingt-quatrième soldant la dette en principal, frais et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés par Madame [G] [X] et Monsieur [B] [S] la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [G] [X] et Monsieur [B] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’ OPH [Localité 9] METROPOLE HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

RG 24/4279

* que Madame [G] [X] et Monsieur [B] [S] soient condamnés solidairement à verser à l’ OPH [Localité 9] METROPOLE HABITAT, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne solidairement Madame [G] [X] et Monsieur [B] [S] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le deux avril deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,