TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

, [Adresse 1]

, [Localité 1]

CIVIL – JCP

Minute n° 26/108

RG n° : N° RG 25/00170 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CR5U

S.C.I. EROS

C/

,

[I]

ORDONNANCE DE REFERE DU 24 Mars 2026

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. EROS

RCS de, [Localité 2] : 801 082 645

Prise en la personne de ses représentants légaux,ou habilités à cet effet,domiciliés en cette qualité audit siège .,

[Adresse 2],

[Localité 3]

représentée par M^e Lionel ASSOUS-LEGRAND, avocat au barreau de PARIS,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur, [L], [S],,[V], [I]

né le 04 Août 1979 à, [Localité 4],

[Adresse 3],

[Localité 5]

comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : THOMAS Etienne, juge du Tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, Juge des contentieux de la protection

Greffier : CORROY Laurence

DEBATS :

Audience publique du : 27 janvier 2026

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Lionel ASSOUS-LEGRAND

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 03 octobre 2023, la société civile immobilière EROS (ci-après la SCI EROS) a donné à bail à M., [L], [S], [V], [I] un logement à usage d’habitation situé, [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 345 euros et une provision mensuelle sur charges de 20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 02 avril 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail.

Ce commandement de payer a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 04 avril 2025.

Par exploit d’huissier de justice en date du 10 juillet 2025, dénoncé le 15 juillet suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la SCI EROS a fait assigner M., [L], [S], [V], [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, statuant en référé, aux fins de voir :

juger la demande recevable et bien fondée,Y faisant droit,

juger que le bailleur a tenté de trouver une solution amiable au litige, sans succès, le locataire cumulant les impayés malgré le commandement qui lui a été adressé,juger que le commandement n’a pas été honoré dans le délai légal,En conséquence,

juger que la clause résolutoire insérée aux termes du contrat d’habitation pour défaut de paiement est acquise,condamner M., [L], [I] à lui payer à titre provisionnel la somme de 3 509,54 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de juin 2025 incluse, sauf à parfaire, jusqu’à parfaite libération des lieux, avec intérêt au taux légal à compter de la date du commandement,ordonner l’expulsion de M., [L], [I] et tous les occupants de son chef, des lieux occupés, avec l’assistance de la force publique si besoin est,condamner M., [L], [I] à lui payer à titre provisionnel une indemnité journalière d’occupation égale aux derniers loyers et charges quotidiens applicables jusqu’à la libération effective des lieux occupés, matérialisée par la restitution des lieux vides et la remise des clés, juger que les intérêts qui ont plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du demandeur, aux seuls frais, risques et périls du défendeur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,condamner M., [L], [I] à lui payer la somme de 733 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner le même au paiement des entiers dépens,rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

A l’audience du 25 novembre 2025, la SCI EROS, représentée par son avocat, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 3 481,73 euros selon décompte arrêté au 21 novembre 2025.

M., [L], [I] a comparu.

Le juge a avisé M., [L], [I] de la nécessité de produire l’ensemble de ses pièces justificatives à l’audience de renvoi et d’en adresser une copie à l’avocat du demandeur.

A l’audience du 27 janvier 2026, la SCI EROS, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 21 janvier 2026, la dette locative s’établissait désormais à 3 473,39 euros. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement, faisant valoir l’importance de la dette et le fait que le locataire ne règle actuellement que 4,17 euros en plus du loyer courant.

M., [L], [I] a expliqué, sans en justifier, avoir déposé un dossier aux fins de traitement de sa situation de surendettement, précisant que la commission de surendettement devait rendre sa décision en février 2026. Il a proposé d’apurer la dette, dont il ne conteste pas le montant, au moyen de versements mensuels de 100 euros en plus du loyer courant. Il a indiqué occuper un emploi en CDI depuis mai 2025 et avoir repris les règlements depuis juin 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe

La décision a été mise en délibéré au 24 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience conformément aux dispositions susvisées, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

La demande est en conséquence recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application des textes rappelés ci-dessus, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur à la date de la conclusion du contrat litigieux, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

De plus, l’article VIII du contrat signé par les parties prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas de défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges, six semaines après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par ailleurs, en application de l’article L. 722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.

La décision de la commission de surendettement déclarant recevable la demande de traitement du surendettement entraîne pour le débiteur, en contrepartie de la suspension des voies d’exécution, l’interdiction de payer les créances antérieures. Une telle interdiction a pour conséquence de priver de caractère fautif le défaut de paiement, à compter de la décision de recevabilité, des loyers échus antérieurement. Le bailleur ne peut donc plus, à partir de cet instant, intenter ou poursuivre une action en constatation de la résolution du bail fondée sur un défaut de paiement à compter de la décision de recevabilité.

En l’espèce, la SCI EROS justifie avoir fait délivrer à M., [L], [I] un commandement de payer la somme principale de 2 846,42 euros, visant la clause résolutoire susvisée, par acte de commissaire de justice du 02 avril 2025.

Il ressort des débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai de six semaines imparti.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 15 mai 2025.

Il ressort en outre des déclarations faites à l’audience par la demanderesse, non contestées par la partie défenderesse, que M., [L], [I] a déposé son dossier de surendettement le 12 janvier 2026, de sorte qu’à supposer que la commission de surendettement déclare le dossier recevable en février 2026, cette décision sera sans effet sur la résiliation du bail.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

En l’espèce, M., [L], [I] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, demeuré infructueux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en outre de réparer le dommage en condamnant le défendeur à payer à la SCI EROS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 370,83 euros selon le dernier décompte produit.

L’indemnité d’occupation est révisable et payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter de février 2026, et sera due jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande de provision au titre d’arriéré locatif

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de la sommation de payer.

Aux termes de l’article 1343-2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Enfin, en vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte versé aux débats, arrêté au 21 janvier 2026, que M., [L], [I] reste devoir la somme de 3 473,39 euros à cette date au titre des loyers et charges (terme de janvier 2026 inclus).

Le défendeur ne conteste ni le principe ni le montant de la dette qui apparaît ainsi non sérieusement contestable.

En conséquence, M., [L], [I] sera condamné à payer à titre provisionnel à la SCI EROS la somme de 3 473,39 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 02 avril 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2 846,42 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

En tout état de cause, cette condamnation s’exécutera sous réserve des mesures prises par la commission de surendettement ou le juge du surendettement pour le règlement de la dette et d’un éventuel rééchelonnement de celle-ci.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée par la demanderesse, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 précité, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

La demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera ainsi fixé au 10 juillet 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

L’article 24 VI de la loi précitée prévoit notamment que, par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Il résulte du l’article 24 VII de la même loi que, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M., [L], [I] a saisi la commission de surendettement des particuliers d’une demande de traitement de sa situation de surendettement et que son dossier demeure en cours d’instruction.

Il ressort des éléments du dossier que si M., [L], [I] a repris le paiement des loyers courants depuis juillet 2025, il ne verse aux débats aucune pièce justificative de sa situation économique et financière actuelle et ne démontre pas ainsi avoir une capacité financière lui permettant de pouvoir apurer sa dette.

Par ailleurs, la demanderesse s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il n’y a pas lieu, en application des dispositions ci-dessus, de suspendre les effets de la clause résolutoire ni d’accorder des délais de paiement à M., [L], [I] qui en tout état de cause ne paraît pas être en situation de régler l’arriéré locatif.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M., [L], [I], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, la situation économique de la partie condamnée commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la demanderesse. En conséquence, la SCI EROS sera déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Etienne THOMAS, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en matière de référés, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS recevable la demande de la SCI EROS ;

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties à compter du 15 mai 2025 ;

DISONS qu’à défaut par M., [L], [S], [V], [I] d’avoir volontairement libéré les lieux situés, [Adresse 4], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

RAPPELONS que le sort des meubles garnissant le logement sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle due par M., [L], [S], [V], [I] à la somme de 370,83 euros et CONDAMNONS M., [L], [S], [V], [I] à payer à titre de provision à la SCI EROS cette indemnité d’occupation à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNONS M., [L], [S], [V], [I] à payer à la SCI EROS la somme de 3 473,39 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus selon décompte arrêté au 21 janvier 2026 (terme de janvier 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 02 avril 2025 sur la somme de 2 846,42 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DISONS que cette condamnation s’exécutera sous réserve des mesures prises par la commission de surendettement ou le juge du surendettement pour le règlement de la dette et d’un éventuel rééchelonnement de celle-ci ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

DISONS n’y avoir lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire ni d’accorder à M., [L], [S], [V], [I] des délais de paiement ;

DÉBOUTONS la SCI EROS de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNONS M., [L], [S], [V], [I] aux dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente ordonnance a été rendue et signée par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge