MINUTE N° : 25/01183

JUGEMENT

DU 16 Janvier 2026

N° RC 25/01739

DÉCISION

réputée contradictoire et en Premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[R] [O]

Débats à l’audience du 16 Octobre 2025

copie et grosse le :

à [Localité 1] HABITAT

copie le :

à Monsieur le Préfet d'[Localité 2] et [Localité 3]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

TENUE le 16 Janvier 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Octobre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 16 Janvier 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

OPH VAL TOURAINE HABITAT, inscrite sous le n° 781 598 248 dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté à l’audience par Mme [Z] [M] munie d’un pouvoir de représentation

D’une Part ;

ET :

Monsieur [R] [O]

né le 26 Avril 1988 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

RG 25/01739

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 janvier 2023, l’Office Public de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [O] [R] portant sur un logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 349,78 € charges comprises.

Le 20 janvier 2025 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [O] [R] par acte de commissaire de justice du 7 avril 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [O] [R] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [O] [R] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— l’expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [O] [R] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 5038,66 € au titre des impayés de loyers et charges suivant décompte actualisé, sauf à parfaire ou à diminuer au jour du jugement à intervenir ;

— la condamnation de Monsieur [O] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux, cette indemnité correspondant au loyer et charges prévue dans le contrat de location avec révision applicable pour le loyer et actualisation des charges en fonction des dépenses à prévoir ;

— la condamnation de Monsieur [O] [R] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 300,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur [O] [R] aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 2] et [Localité 3] le 8 avril 2025. Le tribunal n’a pas été destinataire du diagnostic social et financier.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 16 octobre 2025.

A l’audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT – représenté par Madame [D] [I] [M] suivant pouvoir communiqué à l’audience – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 4913,15 € arrêtée au 10 octobre 2025.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice du 7 avril 2025 signifié à étude, Monsieur [O] [R] était ni présent ni représenté à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans l'[Localité 2] et [Localité 3] en date du 17 janvier 2025 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 7 avril 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 2] et [Localité 3] par voie électronique le 8 avril 2025 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 16 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate venant réduire ce délai à six semaines n’est applicable qu’aux contrats de bail conclus ou renouvelés posétrieurement à l’entrée en vigueur de ladite loi.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 17 janvier 2023 aux termes duquel il est prévu à l’article 10 du titre I des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 20 janvier 2025 à Monsieur [O] [R] portant sur la somme de 1961,64 € dont 1829,06 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et n’a pas été renouvelé depuis lors. Ainsi, la clause résolutoire ne peut produire ses effets que deux mois après la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [O] [R] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 21 mars 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 17 janvier 2023, le commandement de payer délivré le 20 janvier 2025 et le décompte de la créance arrêté au 10 octobre 2025 faisant apparaître une somme de 15749,20 € à la charge du locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais d’huissier à hauteur de 252,19 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il apparaît que le bailleur a déduit du décompte locatif une somme mensuelle de 5,24 € de novembre à décembre 2024 et de 4,90 € de janvier à septembre 2025 pour défaut d’assurance sans justifier de la souscription d’un contrat d’assurance par le bailleur pour compte de locataire non assuré comme l’y autorise la loi du 06 juillet 1989 dans son article 7g.

Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 54,58 € à ce titre.

En outre, il résulte du décompte susvisé que le bailleur a prélevé un surloyer de 1154,60 € aux locataires de janvier à septembre 2025, outre une somme de 25,00 € prélevée en janvier 2025 correspondant aux frais de dossier. Or, le bailleur ne justifie ni de la mise en demeure prescrite par l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation ni des modalités du calcul du surloyer de solidarité qu’il a appliquées, de sorte que ces sommes n’apparaîssent pas dues.

Ainsi, la somme de 10416,40 € sera déduite du décompte.

Il convient de relever que le décompte produit présente une reprise de solde antérieure de 648,90 € pour laquelle aucun justificatif ni détail n’est produit. Ainsi, cette somme sera déduite du décompte.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [O] [R] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 4377,13 (15749,20 € – 252,19 € – 54,58 € – 10416,40 € – 648,90 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 10 octobre 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [O] [R] n’a pas comparu à l’audience à laquelle il a été régulièrement convoqué et n’a pas, de fait, justifié de sa situation sociale et financière, le tribunal ne disposant d’aucun élément concernant ses ressources.

En outre, il résulte du décompte produit que Monsieur [O] [R] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience et n’a fait aucun règlement en 2025.

Ainsi, il n’y a donc pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 21 mars 2025 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [O] [R] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 21 mars 2025 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 21 mars 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [O] [R] comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 20 janvier 2025 et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [O] [R] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 4377,13 € (QUATRE MILLE TROIS CENT SOIXANTE DIX SEPT EUROS ET TREIZE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 10 octobre 2025 ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 21 mars 2025 ;

Dit que Monsieur [O] [R] est désormais occupant sans droit ni titre du logement;

Ordonne en conséquence à Monsieur [O] [R] de restituer les lieux loués ;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [O] [R], d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 4], à [Localité 6], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [O] [R] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Monsieur [O] [R] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance d’octobre 2025 payable à terme échu au 31 octobre 2025 ; et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Monsieur [O] [R] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

RG 25/01739