TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01418

N° Portalis DBX4-W-B7J-UCQ3

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 06 Novembre 2025

[P] [K] [Y]

C/

[T] [D]

[G] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Novembre 2025

à Maître Olivier GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 06 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT, Greffier, lors des débats et Norédine HEDDAB , Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition au 26 septembre 2025 et prorogée au 06 novembre 2025 conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [P] [K] [Y], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau du TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEUR

M. [T] [D], demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

PARTIE INTERVENANTE VOLONTAIRE

M. [G] [B], demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature électronique du 27 février 2020, à effet du 04 mars 2020, Monsieur [P] [K] [Y] a donné à bail à Monsieur [T] [D], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] [Adresse 4] à [Localité 10], assorti d’une place de parking en sous-sol n°9 et d’un parking lot 177, pour un loyer de 500 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 50 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [P] [K] [Y] a fait signifier le 21 janvier 2025 à Monsieur [T] [D] un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 07 avril 2025, Monsieur [P] [K] [Y] a fait assigner Monsieur [T] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé à l’audience du 27 juin 2025 en lui demandant :

— de constater par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location au 24 mars 2025 et en conséquence,

— d’ordonner son expulsion de corps et de biens, ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— de le condamner à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.520,75 euros, mensualité du mois de mars 2025 incluse, représentant les loyers et charges impayés à la date de la présente assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail soit le 24 mars 2025 jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— de le condamner au paiement de la somme de 800 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été débattue à l’audience du 27 juin 2025.

Lors de l’audience, Monsieur [P] [K] [Y], représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 3.869,29 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience et ne fait aucune observation s’agissant de la revendication de Monsieur [G] [B].

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Monsieur [P] [K] [Y].

Monsieur [T] [D], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Monsieur [G] [B] se présente spontanément à l’audience et demande à intervenir volontairement, expliquant qu’il occupe le bien pris à bail par Monsieur [T] [D] et qu’il a toujours payé les loyers. Il indique que l’agence immobilière FONCIA, est au courant et verse aux débats ses propres relevés de comptes.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 26 septembre 2025 puis prorogée au 06 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur le défaut de comparution du défendeur :

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de procédure civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique notamment que le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Monsieur [T] [D] assigné à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par Monsieur [P] [K] [Y], par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

Sur l’intervention volontaire et la cotitularité du bail :

Il résulte de l’article 329 du code de procédure civile que l’intervention volontaire principale est recevable lorsque son auteur a le droit d’agir.

L’article 8 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.

Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.

Il ressort de l’article 8-1 de cette même loi, paragraphe I., que la colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat.

Enfin, selon les dispositions de l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

En l’espèce, Monsieur [G] [B] revendique avoir un droit sur le logement en raison de ce qu’il paie le loyer depuis le 11 janvier 2021 tel que cela ressort des décomptes communiqués.

Or, le seul fait de payer le loyer, n’emporte pas transfert au tiers payeur d’un droit quelconque sur le bail et ne lui reconnaît pas la qualité de locataire.

Monsieur [G] [B], qui ne rapporte pas la preuve d’une co-titularité conventionnelle ou légale du bail, ne peut revendiquer de droits ou d’obligations tenant au bail, objet du litige, n’ayant pas qualité pour agir.

Par conséquent, l’intervention volontaire de Monsieur [G] [B] à l’audience est irrecevable.

— Sur la recevabilité de l’action :

Monsieur [P] [K] [Y] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 22 janvier 2025, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 mars 2025, de façon volontaire et non obligatoire, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 08 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

Sur la régularité de la signature électronique du bail :

Aux termes de l’article 1366 du code civil, l’écrit électronique a la même force probante que l’écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu’il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l’intégrité.

L’article 1367 du même code ajoute que la signature nécessaire à la perfection d’un acte juridique identifie son auteur. Elle manifeste son consentement aux obligations qui découlent de cet acte. Lorsqu’elle est électronique, elle consiste en l’usage d’un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel elle s’attache.

Il en résulte qu’il existe deux types de signatures dites électroniques, la différence se situant au niveau de la charge de la preuve :

— la signature électronique « qualifiée », répondant aux conditions de l’article 1367 du code civil et obtenue dans les conditions fixées par le décret n° 2001-272 du 30 mars 2001 (auquel s’est substitué le décret n°2017-1416 du 28 septembre 2017 lequel renvoie au règlement (UE) n° 910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23 juillet 2014), laquelle repose sur un certificat qualifié de signature électronique délivré au signataire par un prestataire de services de certification électronique (PSCE) notamment après identification du signataire, signature dont la fiabilité est présumée,

— la signature électronique « simple » ne répondant pas à ces conditions (signature accompagnée d’un certificat électronique qui n’est pas qualifié ou sans vérifications de l’identité du signataire) et qui n’est pas dépourvue de toute valeur, mais pour laquelle il appartient au bailleur de justifier en outre que les exigences de fiabilité de l’article 1367 du code civil sont respectées, à savoir l’identification de l’auteur et l’intégrité de l’acte, pour la vérification desquels sont examinés les éléments extérieurs suivants : production de la copie de la pièce d’identité, absence de dénégation d’écriture, paiement de nombreuses mensualités, etc.

En l’espèce, un fichier de preuve créé par Contralia, certifié Docapost a été produit explicitant le processus de signature du contrat de bail. La copie de la carte d’identité de Monsieur [T] [D] n’est pas produite. Néanmoins, il est relevé que le bail s’est exécuté normalement du 04 mars 2020 au 30 novembre 2024, soit pendant plus de quatre années, le commandement de payer portant sur les loyers impayés de décembre 2024 et janvier 2025.

Dans ces conditions, l’authenticité de la signature électronique sera reconnue et déclarée régulière.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 21 janvier 2025, pour la somme en principal de 1.208,78 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 21 mars 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Monsieur [T] [D], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamné à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

— Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par Monsieur [P] [K] [Y] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [T] [D] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.869,29 euros à la date du 24 juin 2025 (mois de juin 2025 inclus).

Cependant, ce décompte comptabilise des frais de commandement de payer (103,09€ le 03/02/2025) et des frais (135,22€ le 05/05/2025), pour un total de 238,31 euros, qu’il convient de déduire ramenant la dette locative à la somme de 3.630,98 euros.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Monsieur [T] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, comme d’une éventuelle reprise du paiement du loyer courant – étant précisé qu’un virement a été reçu de Monsieur [G] [B] le 12 juin 2025 pour un montant de 600 euros, inférieur au montant du loyer, des charges et de l’assurance FONCIA pour le mois de juin 2025 – et doit par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 3.630,98 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [T] [D] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle, à actualiser selon les dispositions du bail, de 604,44 euros (au jour de l’audience) à compter de cette date.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [T] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuée de façon volontaire et non obligatoire, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [T] [D] supportera une indemnité de 500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

DECLARONS irrecevable l’intervention volontaire de Monsieur [G] [B] ;

CONSTATONS, à la date du 21 mars 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 février 2020 et liant Monsieur [P] [K] [Y] à Monsieur [T] [D], concernant le bien à usage d’habitation et le cagibi, situé [Adresse 6] [Adresse 4] à [Localité 10] assorti d’une place de parking en sous-sol n°9 et d’un parking lot 177, et DISONS que le bail est résilié à compter de cette date.

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [D] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [P] [K] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (604,44 euros par mois à la date de l’audience) ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [D] à payer à Monsieur [P] [K] [Y] à titre provisionnel la somme de 3.630,98 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 24 juin 2025, échéance de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [D] à payer à Monsieur [P] [K] [Y] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE