MINUTE N° : 26/00161

JUGEMENT

DU 06 Mai 2026

N° RC 25/02466

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[G] [Q]

Débats à l’audience du 05 Février 2026

copie et grosse le :

à

EPIC VAL TOURAINE HABITAT

copie le :

à Monsieur [G] [Q]

Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 06 Mai 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : E. ESPADINHA

GREFFIER lors du délibéré : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Mai 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC VAL TOURAINE HABITAT, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 781 598 248 00032 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté à l’audience par Mme [Z] [H] munie d’un pouvoir de représentation

D’une Part ;

ET :

Monsieur [G] [Q]

né le 22 Octobre 1975 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 avril 2024 à effet du 11 avril 2024, la société VAL TOURAINE HABITAT a donné à bail à Monsieur [G] [Q], un logement et un emplacement de stationnement sis [Adresse 4] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 293,42 euros, charges en sus.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2025, la société VAL TOURAINE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [G] [Q] un commandement visant une clause résolutoire pour avoir paiement d’un arriéré locatif total de 1995,11 euros ; arriéré locatif dont le bailleur a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) le 14 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2025, la société VAL TOURAINE HABITAT a fait assigner Monsieur [G] [Q] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

À titre principal :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties pour défaut de paiement de l’arriéré locatif dans les délais impartis par le commandement,

À titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation judiciaire dudit bail,

En tout état de cause :

— ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [Q] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [G] [Q] à lui payer :

. la somme de 2979,06 euros au titre de la dette locative,

. une somme mensuelle correspondant au montant mensuel du loyer et des charges mensuelles à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

. la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. les frais et dépens de l’instance.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 2 juin 2025.

L’affaire a finalement été retenue et examinée à l’audience du 5 février 2026, au cours de laquelle a pu être évoqué le contenu du diagnostic social et financier reçu au greffe.

La société VAL TOURAINE HABITAT, comparant par son représentant dûment mandaté, a maintenu les termes de son assignation et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2426,51 €, selon décompte provisoirement arrêté au 21 janvier 2026, tout en indiquant ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement ayant pour effet de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire. Elle a en effet précisé que Monsieur [G] [Q] avait, dès avant l’audience, repris le paiement de sommes supérieures à ses échéances courantes.

Monsieur [G] [Q], comparant en personne, a reconnu devoir le montant de la dette actualisée évoquée par la société VAL TOURAINE HABITAT et a confirmé sa reprise de paiement dépassant le loyer courant avant l’audience. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, indiquant avoir effectivement rencontré des difficultés passagères de trésorerie mais que sa situation lui permet désormais d’apurer son retard de paiement dans les conditions précitées. Il a confirmé et affiné la teneur de diagnostic social et financier, savoir qu’il est chef de chantier intérimaire, qu’il perçoit à ce titre environ 1400,00 euros par mois hors primes, qu’il contribue à l’entretien et à l’éducation de ses deux enfants en versant à la mère de ceux-ci une pension de 500 euros par mois, et que mis à part son arriéré locatif, il supporte des charges courantes.

Invitées à produire tout élément sur ce point, aucune des parties n’a fait état de l’existence d’une procédure de surendettement engagée par Monsieur [G] [Q].

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Le juge peut soulever d’office l’application des dispositions de l’article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF.

Le III. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l’audience.

En l’espèce, au moyen de l’accusé réception produit aux débats, la société VAL TOURAINE HABITAT, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, prouve avoir saisi la CCAPEX de la situation d’impayés de Monsieur [G] [Q] le 14 mars 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation délivrée le 31 mai 2025.

Egalement, la société VAL TOURAINE HABITAT verse aux débats la preuve de ce que son assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 2 juin 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

En conséquence, son action est recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Sauf à ce que le bail, formant la loi des parties, stipule une durée plus longue, cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l’écoulement d’un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l’écoulement d’un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023

En l’espèce, le bail contient à l’article 10 du titre I des conditions générales de location signées du locataire, une clause résolutoire stipulant que le bail sera résilié de plein droit si un commandement de payer l’arriéré locatif demeure infructueux dans le délai de deux mois.

La société VAL TOURAINE HABITAT produit le commandement de payer signifié à Monsieur [G] [Q] le 18 mars 2025 pour avoir paiement de la somme principale de 1995,11 euros dans le délai de deux mois.

Au moyen du décompte locatif fourni, la société VAL TOURAINE HABITAT justifie également que Monsieur [G] [Q] n’a pas apuré les causes de ce commandement dans les deux mois de celui-ci.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 19 mai 2025.

Sur l’arriéré locatif

L’article 1728 du code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Les loyers s’entendent de ceux convenus au bail, le cas échéant après jeu de la clause d’indexation.

Les charges récupérables, c’est à dire récupérables par le propriétaire sur le locataire, s’entendent de celles listées par décret pris en Conseil d’État n°87-713 en date du 26 août 1987, d’ordre public en ce qu’il emporte application de dispositions légales elles-mêmes d’ordre public.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Enfin, l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, outre le bail signé entre les parties, la société VAL TOURAINE HABITAT fait la preuve de l’obligation invoquée en produisant un décompte faisant apparaître un solde locatif débiteur de 2426,51 euros au 21 janvier 2026.

Monsieur [G] [Q] ne conteste pas ce solde débiteur qui parait régulier, exception faite du poste libellé « PENALITE ENQ SOC. » et porté en débit du compte locatif à hauteur de 7.62 euros, qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charges mais relèvent, le cas échéant, des dépens dont le sort sera examiné ci-après. De sorte qu’au final, il y a lieu de retenir que l’arriéré locatif s’établit à 2418,89 euros au 21 janvier 2026.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [G] [Q] à payer à la société VAL TOURAINE HABITAT la somme de 2418,89 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 21 janvier 2026.

Sur des délais de paiement, les effets de ceux-ci sur la clause résolutoire et l’expulsion demandée

L’article 24 V. de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, il résulte des éléments débattus à l’audience et ainsi que du décompte locatif actualisé que les loyers courants hors charges de Monsieur [G] [Q] s’élèvent à 274,97 euros par mois, après indexation, que Monsieur [G] [Q] a repris leur paiement courant au-delà de leur montant nominal avant l’audience, entamant ainsi l’apurement de sa dette locative, et qu’il est ainsi en situation de régler sa dette locative, à condition de bénéficier de délais de paiement.

En conséquence, il convient d’octroyer à Monsieur [G] [Q] des délais de paiement suivant les modalités ci-après, étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et que celle-ci sera réputée n’avoir jamais joué si ces délais sont respectés.

Sur les indemnités d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, si les délais de paiement accordés n’étaient pas respectés et que la clause résolutoire produise alors ses effets, Monsieur [G] [Q] se trouverait en situation d’avoir occupé les lieux sans droit ni titre à compter du 19 mai 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire, causant dès lors chaque mois à la société VAL TOURAINE HABITAT un préjudice qu’il y a lieu de réparer en lui octroyant, à titre d’indemnités d’occupation, des sommes équivalentes au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail.

Toutefois, l’arriéré locatif précédemment fixé à la somme de 2418,89 euros au 21 janvier 2026, inclut la totalité des sommes dues jusqu’à cette date et intègre déjà par conséquent partie des indemnités d’occupation ainsi octroyées.

En conséquence et pour l’hypothèse ou les délais de paiement accordés ne seraient pas respectés, il convient de condamner Monsieur [G] [Q] à payer à la société VAL TOURAINE HABITAT, en deniers ou quittances, des indemnités d’occupation courant à compter de l’échéance du mois de janvier 2026 jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner monsieur [G] [Q] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer pour 135,65 euros.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a également lieu de condamner Monsieur [G] [Q] à payer à la société VAL TOURAINE HABITAT la somme de 150,00 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes formulées par la société VAL TOURAINE HABITAT à l’encontre de Monsieur [G] [Q] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 avril 2024 à effet du 11 avril 2024 entre la société VAL TOURAINE HABITAT, d’une part, et Monsieur [G] [Q], d’autre part, sont réunies à la date du 19 mai 2025 relativement au logement et au stationnement sis [Adresse 4] à [Localité 5] ;

CONDAMNE Monsieur [G] [Q] à payer à la société VAL TOURAINE HABITAT, en sus des échéances courantes, la somme de 2418,89 euros (DEUX MILLE QUATRE CENT DIX HUIT EUROS ET QUATRE VINGT NEUF CENTIMES) au titre de l’arriéré locatif dû au 21 janvier 2026 ; cette somme étant payable en 24 mensualités consécutives, c’est à dire en 23 mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité de 118,89 euros, avant le 15 de chaque mois et pour la première fois au plus tard le mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que Monsieur [G] [Q] peut parfaitement solder sa dette avant la fin des délais fixés ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si Monsieur [G] [Q] se libère de sa dette locative dans les délais et modalités présentement fixés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée n’avoir jamais joué et que son expulsion deviendra sans objet ;

DIT, en revanche, qu’à défaut de paiement à son terme d’une seule échéance courante, comme à défaut de paiement de l’arriéré locatif dans les délais et modalités présentement fixés :

1- la suspension des effets de la clause résolutoire ordonnée prendra fin et la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible auprès de Monsieur [G] [Q] ;

3 – si Monsieur [G] [Q] ne libère pas volontairement les lieux précités, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux ; les meubles laissés dans les lieux suivant alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Monsieur [G] [Q] devra s’acquitter d’indemnités d’occupation égales au montant des loyers et des charges dus en cas de non-résiliation du bail, courant à compter de l’échéance du mois de janvier 2026 jusqu’à libération effective des lieux ; et en tant que de besoin, CONDAMNE Monsieur [G] [Q] à payer, en deniers ou quittances, ces indemnités d’occupation à la société VAL TOURAINE HABITAT ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au Préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [G] [Q] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 18 avril 2025 pour 135,65 euros ;

CONDAMNE Monsieur [G] [Q] à payer à la société VAL TOURAINE HABITAT la somme de 150,00 euros (CENT CINQUANTE EUROS) au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an ci-dessus indiqués par les juge et greffier sus-nommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection