TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

■

N° RG 25/52917 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RBC

AS M N° : 3

Assignation du :

22 Avril et 15 Juillet 2025

[1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 décembre 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

25/52917

DEMANDEURS

Monsieur [U] [D]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Madame [W] [Z] épouse [D]

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentés par Maître Sandra AUFFRAY de la SELARL Carène Avocats, avocats au barreau de PARIS – #E1062

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. RH FOOD

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par M^e Clarisse MASSALOUX, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE – #202

25/54830

DEMANDEUR

Le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, la société S.T.B GESTION -IMMO GESTION

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par M^e Olivier FALGA, avocat au barreau de PARIS – #L0251

DEFENDERESSE

S.C.I. OM 2000

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Eric DESLANDES, avocat au barreau de PARIS – #B0389

DÉBATS

A l’audience du 18 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

M. [D] et son épouse, Mme [Z] (ci-après, les “époux [D]”) sont propriétaires d’un appartement situé au premier étage de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 15], soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis prévu par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

La société OM 2000 est propriétaire d’un local commercial (lot n°55) situé au rez-de-chaussée de cet immeuble.

Le 31 octobre 2023, l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires a rejeté la demande de la société OM 2000 tendant à être autorisée à effectuer, à ses frais exclusifs, la création d’un conduit d’extraction pour cuisine professionnelle au niveau de la façade arrière du bâtiment rue desservant le lot n°55.

Par acte sous seing privé en date du 1er mai 2024, la société OM 2000 a donné à bail commercial à la société RH Food le local situé [Adresse 6] à [Localité 15] aux fins d’exercer l’activité de restauration rapide sur place ou à emporter.

Exposant que le restaurant de tacos exploité par la société RH Food dans le local commercial appartenant à la société OM 2000 est à l’origine de nuisances (remontées d’odeur de cuisson, de friture et de fumées) dans leur appartement depuis son ouverture le 9 janvier 2025, les époux [D] ont, par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2025, fait assigner la société RH Food devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins d’obtenir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1235 du code civil et L. 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sa condamnation, sous astreinte, à cesser toute activité de restauration impliquant des appareils de cuisson jusqu’à l’adaptation du local avec un équipement d’extraction d’air vicié conforme au règlement sanitaire du département de Paris et à leur régler la somme de 9.672, 94 euros au titre de l’indemnisation de leurs préjudices ainsi que la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec distraction.

Cette affaire, enrôlée sous le numéro de répertoire général 25/52917, a été appelée pour la première fois à l’audience du 3 juillet 2025.

Lors de cette audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 14] représenté par son syndic en exercice, la société S.T.B. gestion – immo gestion (ci-après, “le syndicat des copropriétaires”) est intervenu volontairement à la procédure. L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la société RH Food avec injonction pour les parties de rencontrer un conciliateur.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société OM 2000 devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, en intervention forcée.

Cette affaire, enrôlée sous le numéro de répertoire général 25/54830, a été appelée à l’audience du 31 juillet 2025.

Lors de cette audience, les instances enrôlées sous les numéros de répertoire général 25/52917 et 25/54830 ont été jointes sous le numéro commun 25/52917.

Après plusieurs renvois successifs et la conciliation ayant échoué, l’affaire a été plaidée lors de l’audience de renvoi du 13 novembre 2025.

A l’audience et dans leurs dernières écritures déposées et soutenues oralement par leur conseil, les époux [D] ont demandé au juge des référés de :

«  CONDAMNER sous astreinte de 500 euros par jour de retard, dès la signification du jugement à venir, la société RH FOOD à suspendre tout activité de restauration impliquant des apparils de cuisson jusqu’à

1. l’adaptation du local avec un équipement d’extraction d’air vicié conforme au règlement sanitaire du département de [Localité 13] :

2. la conformité du local avec les normes incendies et électriques validée par la société SOCOTEC.

CONDAMNER, à titre provisionnel, la société RH FOOD à régler aux époux [D] la somme de 48.929, 94 euros au titre de l’indemnisation de leurs préjudices, à savoir :

o 26.100 euros au titre du trouble de jouissance subi depuis janvier 2025,

o 22.829,94 euros au titre du préjudice matériel.

DEBOUTER la société RH FOOD et la société SCI OM 2000 de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER la société RH FOOD à régler aux époux [D] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société RH FOOOD aux entiers dépens de l’instance dont recouvrement direct au profit de Maître Sandra Auffray, avocat au barreau de Paris. "

Dans ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience par son conseil, le syndicat des copropriétaires a sollicité du juge des référés de :

— Ordonner à la société RH Food de cesser provisoirement toute activité de restauration, et ce jusqu’à remise aux normes sanitaires et de sécurité incendie et en conformité avec le règlement de copropriété, qui seront listées dans le rapport de l’expert judiciaire, sous astreinte de 1.500 euros par jour d’ouverture, une fois l’ordonnance de référé notifiée,

— Ordonner une mesure d’expertise judiciaire,

— Mettre à la charge de la société RH Food la provision à valoir sur les frais d’expertise,

— Condamner les sociétés OM 2000 et RH Food à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement visés à l’article L. 111-8 du code de procédure civile d’exécution,

— Déclarer irrecevables les demandes d’autorisation des travaux de la société RH Food,

— Débouter les sociétés OM 2000 et RH Food de l’ensemble de leurs demandes.

Dans ses écritures déposées et développées oralement à l’audience par son conseil, la société OM 2000 a sollicité du juge des référé qu’il :

— Dise n’y avoir lieu à référé,

— A titre subsidiaire, enjoigne à la société RH Food de justifier au syndicat des copropriétaires et à sa bailleresse, par tout moyen, dans un délai d’un mois à compter du prononcé de la décision à intervenir qu’elle a satisfait aux normes incendies et que précisément elle a fait poser les portes-incendie et qu’elle a sollicité le passage de l’organisme public compétent pour contrôler sa mise aux normes,

— En tout état de cause, condamne le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par écritures déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la société RH Food a demandé au juge des référé, au visa des articles 834 et 835, 875 et suivants et 145 du code de procédure civile, 1253 et suivants du code civil et de la loi du 10 juillet 1965, de :

«  I) In limine litis

— ECARTER des débats les pièces 16, 22, 31 et 33 fournies par les Epoux [D]

— DECLARER la demande de condamnation à titre provisionnel des Epoux [D] irrecevable

II) A titre principal

— ORDONNER la réalisation des travaux d’extraction sans délais et après l’obtention de toutes les autorisations administratives nécessaires et ls faire valider par toute personne compétente de son choix dans un délai de 12 mois à compter de la signification de la décision à intervenir

— ORDONNER la pose de l’enseigne sans délai

— ENJOINDRE le SDC du [Adresse 7] à faire respecter le règlement de copropriété

— ENJOINDRE le SDC du [Adresse 7] a cessé tout trouble de jouissance des parties commune de l’immeuble

— ENJOINDRE le SDC du [Adresse 7] à mettre à disposition une boite aux lettres nécessairement u fonctionnement de l’exploitation du local commercial

— PRONONCER une astreinte 1000€ par jour de retard en cas d’acte de réitération du SDC

— DIRE que cette astreinte commencera à courir dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et cela pendant un délai de 6 mois en se réservant la liquidité de la strette

III) Subsidiairement

— ORDONNER un délai de régularisation des travaux de la société RH FOOD de 18 mois à compter de l’obtention définitive de toutes les autorisations nécessaires de réaliser les travaux

IV) En tout état de cause

— ORDONNER le maintien de toute l’activité de la société RH FOOD

— CONDAMNER le Syndic de copropriété du [Adresse 4] et les poux [D] in

solidum au paiement de la somme de 9000€ au titre de l’article 700 ainsi que les entiers dépens comprenant notamment la moitié des frais d’expertise réalisés

— DEBOUTER les époux [D] et le syndic de copropriété du [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes principal et accessoire, fins et conclusions

— CONDAMNER in solidum les époux [D] et le syndic de copropriété du [Adresse 6] au paiement de la somme de 9000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER in solidum les époux [D] et le syndic de copropriété du [Adresse 6] aux entiers dépens en ceux compris pour moitié les frais d’expertise de Monsieur [L] et de Monsieur [X], dont distraction au profit de Maître Massaloux, avocat, en application de l’article 699 du Code de procédure civile

— ÉCARTER l’exécution provisoire en ce que le juge pourrait prononcer l’arrêt ne serait-ce que partielle de l’activité de la société RH FOOD en ce qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire pendante par-devant le Président près le Tribunal de céans ou risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives concernant la demande ".

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience et aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 23 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de la société RH Food tendant à ce que des pièces soient écartées des débats

L’article 202 du code de procédure civile dispose :

“ L’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés.

Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles.

Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales.

L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature. ”

En l’espèce, la société RH Food sollicite l’irrecevabilité des pièces n°16, 22, 31 et 33 versées par les époux [D] aux motifs qu’elles ne respectent pas les prescriptions imposées en matière d’attestation par l’article 202 du code de procédure civile.

Toutefois, la société RH Food ne précise pas pièce par pièce quelles formalités prescrites par l’article 202 du code de procédure civile n’auraient pas été respectées et en quoi leur non-respect affecterait la valeur probante et la portée de ces pièces.

Sa demande tendant à ce que les pièces n°16, 22, 31 et 33 soient écartées des débats sera, en conséquence, rejetée.

Sur les demandes des époux [D] et du syndicat des copropriétaires de cessation de l’activité de restauration

o Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”

Aux termes de l’article 31, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 précise qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, la société OM 2000 soutient que les demandes du syndicat des copropriétaires ne sont pas recevables car l’objet de la discussion n’est pas clairement déterminé, les normes dont le respect est demandé n’étant pas listées et le danger d’incendie n’étant pas explicité.

Dès lors, elle n’invoque pas un défaut du droit d’agir qui rendrait irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires mais un moyen de défense pour obtenir le rejet des demandes.

Les demandes du syndicat des copropriétaires seront, en conséquence, déclarées recevables.

o Sur le bien-fondé des demandes

Les époux [D] soutiennent subir des nuisances sonores et olfactives en provenance du restaurant situé au rez-de-chaussée de l’immeuble exploité par la société RH Food, comme en attestent le procès-verbal de constat et les nombreuses attestations qu’ils versent ainsi que l’étude réalisée par la société Plein air ventilation.

Ils expliquent que les installations d’extraction d’air sont insuffisantes pour l’exploitation du restaurant, de sorte que l’air vicié des cuisines (fumées, odeurs de fritures) remontent dans leur appartement.

Ils relèvent que les hottes à charbon mises en place en juin 2025 ne permettent pas de respecter le règlement sanitaire.

Ils précisent, en outre, que les nuisances sonores persistent en raison du moteur de ventilation et du conduit installé en vitrine du restaurant sans qu’aucune dispositif anti-vibratile n’ait été mis en place.

Ils concluent que ces nuisances sont constitutives d’un trouble anormal de voisinage en raison de leur importance, de leur caractère quotidien et continu et en ce qu’elles les privent de jouir de leur appartement, en particulier de leur chambre.

Ils sollicitent, en conséquence, la cessation de l’activité de restauration, sous astreinte, jusqu’à la mise en conformité du local pour l’exercice d’une activité de restauration.

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’activité de restauration rapide n’est pas compatible avec le règlement de copropriété qui impose une occupation bourgeoise et interdit toute activité susceptible d’entraîner des nuisances sonores ou olfactives, ou de nuire à l’ordre ou à la propreté de l’immeuble.

Il argue, en outre, que les nuisances sonores et olfactives générées par l’activité de restauration rapide constituent des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage et que ces nuisances perdurent malgré les travaux que la société RH Food prétend avoir fait réaliser, les services de la ville de Pari ayant constaté le 4 novembre 2025 des odeurs de cuisine dans des appartements situés au 1er, 2ème et 6ème étage ainsi que des nuisances vibratiles générées dans la chambre des époux [D] et dans les parties communes du bâtiment A.

Il fait, par ailleurs, valoir que l’expert mandaté par la société RH Food a relevé plusieurs non-conformités, notamment liées aux normes de sécurité incendie, ce que le rapport de vérification des installations électriques rendu par la société Socotec le 8 septembre 2025 a confirmé.

Il note que si la société OM 2000 soutient que les travaux de mise en conformité sont en cours de réalisation, aucune pièce ne l’établit, la seule facture des portes coupe-feu datant au surplus du 10 octobre 2024 étant insuffisante à l’établir.

Il invoque également la méconnaissance des règles d’hygiène et de sécurité, puisque les éléments de cuisson doivent être sous une hotte et extrait par un conduit d’extraction pour être conformes au règlement sanitaire du département de [Localité 13].

La société OM 2000 soutient qu’il n’existe pas de danger incendie lié à la non-conformité des normes incendies ou à l’absence de conformité des installations électriques, dès lors que l’installation électrique a été déclarée conforme par la société Socotec et que les portes coupe-feu sont sur le point d’être posées.

Elle fait valoir que la persistance des odeurs n’est pas démontrée et ne saurait conduire à la fermeture du commerce de la société RH Food, la liberté de commerce étant un principe à valeur constitutionnelle.

Elle relève qu’aucune administration n’a sollicité, malgré les vérifications déjà opérées, la fermeture des locaux.

La société RH Food conteste que l’exploitation de son restaurant soit à l’origine de nuisances sonores, dès lors que la ville de [Localité 13] n’a pu constater de telles nuisances et qu’en toute hypothèse, elle a pris l’initiative de couper la musique les week-ends et le soir en semaine à partir de 20 heures et, depuis le mois de septembre 2025, de manière totale.

Elle conteste également l’existence de nuisances olfactives.

Elle remet, à ce titre, en cause la valeur probante des attestations produites par les époux [D], celles-ci contenant des affirmations inexactes, présentant des incohérences quant aux dates et aux faits attestés.

Elle précise avoir mis en place des mesures complémentaires à la suite des mises en demeure reçues, ayant ainsi changé son four le 26 février 2025, fait installer une hotte à charbon actif le 26 février 2025 et une hotte supplémentaire le 21 avril 2025.

Elle note que le commissaire de justice qu’elle a diligenté n’a pu ainsi constater le 24 juillet 2025 aucune odeur de cuisson, que le commissaire de justice diligenté par les époux [D] n’a constaté qu’une légère odeur de cuisine le 28 mars 2025 et que les services de la ville de [Localité 13] n’ont pas été saisis de nouvelles plaintes à la suite de la réalisation de ces travaux.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Lorsqu’il n’existe aucune contestation sérieuse, le juge des référés peut ordonner toute mesure qui s’impose ; lorsqu’il existe au contraire un différend, il peut prendre uniquement les mesures conservatoires nécessaires à la sauvegarde des droits des parties.

Dans tous les cas, l’intervention du juge des référés suppose, en application de cette disposition, de démontrer l’urgence ; celle-ci relève de l’appréciation souveraine du juge des référés et s’apprécie à la date à laquelle il statue.

Il appartient aux requérants de démontrer qu’ils se trouvent dans une situation d’urgence, laquelle est caractérisée lorsqu’un retard même minime peut devenir préjudiciable à l’une des parties, et ce de façon presque irréparable.

En l’espèce, si les demandeurs visent l’article 834 du code de procédure civile, ils invoquent à l’appui de leurs demandes uniquement l’existence d’un trouble manifestement illicite et n’invoquent ainsi à aucun moment une urgence. Leurs demandes ne sauraient donc utilement prospérer sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit, étant rappelé que la seule méconnaissance d’une réglementation n’est pas suffisante pour caractériser l’illicéité d’un trouble.

Il appartient au demandeur de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste. Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Suivant l’article 1253 du code civil, “ le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal. ”

Pour que la responsabilité soit engagée pour trouble anormal du voisinage, il n’est pas nécessaire de rapporter la preuve d’une faute mais il suffit d’établir que le trouble présente un caractère anormal, c’est-à-dire qu’il excède, compte tenu de sa nature, de son intensité et de sa fréquence, la mesure que l’on doit normalement souffrir au temps et au lieu où il se produit.

Ainsi, la victime d’un trouble anormal de voisinage trouvant son origine dans un immeuble donné en location peut en demander réparation tant au voisin locataire qu’au propriétaire du logement occupé par celui-ci (3ème Civ., 17 avril 1996, pourvoi n°94-15.876, Bull 1996, III, n°108).

Aux termes de l’article R. 1336-5 du code de la santé publique “aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé, qu’une personne en soit elle-même à l’origine ou que ce soit par l’intermédiaire d’une personne, d’une chose dont elle a la garde ou d’un animal placé sous sa responsabilité.”

Selon l’article 9 I. de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Le règlement de copropriété de l’immeuble stipule au chapitre 1er que “chacun des acquéreurs et propriétaires aura en ce qui concerne les éléments de propriété lui appartenant exclusivement le droit d’en jouir, faire et disposer comme de chose lui appartenant en pleine propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des propriétaires des autres parties de propriété privée, de ne rien faire qui puisse compromette la solidité de l’immeuble et sous les réserves qui vont être ci-après formulées.”

En l’espèce, s’agissant des nuisances olfactives et sonores, les époux [D] versent plusieurs attestations établies par des amis, collègues et voisins :

— Mme [Y], une voisine résidant au 5ème étage, a ainsi indiqué, dans une attestation établie le 22 janvier 2025, avoir récemment senti, depuis l’ouverture du restaurant au rez-de-chaussée, une odeur persistante de cuisson, semblable à une odeur de friture dans les parties communes de l’immeuble du bâtiment A dans l’escalier mais aussi de temps en temps chez eux ainsi que dans l’appartement des époux [D] – avec lesquels ils ont mis en place une garde partagée pour leurs enfants – de manière particulièrement forte au niveau de leur chambre.

— M. [M], un voisin résidant au 5ème étage, a également exposé, dans une attestation datée du 22 janvier 2025, avoir, depuis le 10 janvier, senti de fortes odeurs de friture et d’huile dans les parties communes ainsi que dans leur logement. Il a ajouté que, dans l’appartement des époux [D] avec lesquels ils ont mis en place une garde partagée pour leurs enfants, l’odeur est extrêmement (horriblement) forte et cela de façon constante, et rend leur chambre invivable.

— M. [R], un ami, a, dans une attestation datée du 15 janvier 2025, expliqué s’être rendu à plusieurs reprises chez les époux [D] et avoir constaté qu’il était impossible d’occuper la chambre parentale compte tenu de l’odeur insupportable qui y régnait et que ces derniers occupaient la chambre d’une de leurs filles.

— M. [S], un ami, a fait état, dans une attestation établie le 20 janvier 2025, que les époux [D] lui ont confié être dans une situation difficile depuis l’ouverture du restaurant Enjoy tacos en raison de remontées d’odeurs dans leur appartement, rendant plus particulièrement leur chambre à coucher invivable et les ayant contraints à investir temporairement la chambre de leurs filles. Il a ajouté avoir pu sentir, le 18 janvier 2025, une forte odeur de graisse de cuisine particulièrement désagréable dans leur chambre à coucher alors même que la fenêtre avait été laissée entrouverte et avoir constaté que le matelas du lit était recouvert d’une bâche pour éviter qu’il soit imprégné de cette odeur.

— M. [E], un ami, a, dans le même sens, indiqué, dans une attestation établie le 22 janvier 2025, avoir constaté que les époux [D] n’utilisaient plus leur chambre, avaient calfeutré leur chambre et s’étaient installés dans la chambre de leurs filles depuis l’ouverture du restaurant, ceux-ci ayant souffert de maux de tête et de vomissements du fait de ces odeurs.

— M. [B], un ami, a, le 24 janvier 2025, expliqué avoir, depuis le 9 janvier, entendu un bruit important, notamment dans la pièce donnant sur la rue, senti une odeur insupportable de friture, de graillon, d’huile de cuisson et constaté que la chambre avait été déménagée dans une autre pièce de vie.

— Mme [T], une amie, a attesté, le 25 janvier 2025, avoir senti, dans l’appartement des époux [D], des odeurs nauséabondes provenant du restaurant qui ont obligé ces derniers à condamner la chambre parentale, ces odeurs provoquant des nausées et maux de tête. Elle a, en outre, précisé que ces odeurs ont contraint les époux [D] à s’installer dans la pièce principale ou à dormir parfois dans la chambre de leur fille ainée et que ces derniers sont très affectés physiquement et psychologiquement.

— Mme [YT], une amie, a fait état, dans une attestation datée du 8 février 2025, que, lors de leur dernier passage à l’appartement des époux [D], l’odeur saisissante ne leur a permis de rester que quelques minutes et que le matelas de ces derniers avait été mis dans la chambre de leur fille ainée pour s’éloigner de la source des odeurs.

— M. [NA], un ami, a expliqué, dans une attestation datée du 22 mars 2025, avoir, lors d’un diner le 10 janvier 2025, senti les odeurs insupportables de nourriture et de graillon et leur imprégnation dans l’appartement des époux [D] et avoir constaté que ces derniers avaient une mine épouvantable et avaient été contraints de dormir dans la chambre de leurs enfants.

— M. [O], un collègue de M. [D] a, quant à lui, attesté le 15 janvier 2025 que ce dernier n’était pas dans son état normal, qu’il manquait de sommeil et que cette situation l’affectait sur le plan professionnel.

— M. [I] [D], le père de M. [D] a, dans une attestation établie le 25 janvier 2025, indiqué avoir senti, le “23 janvier 2024”, une forte odeur de cuisson très incommodante dans la chambre à coucher des époux [D].

— Mme [K], une amie, dans une attestation datée du “24 janvier 1990”, a mentionné avoir, le 16 janvier 2025, constaté que l’appartement des époux [D] était envahi d’odeurs dégagées par le restaurant, qu’il était impossible de demeurer dans leur chambre, pièce qui avait été condamnée et que ces derniers avaient été contraints de déplacer leur chambre dans la chambre de l’une de leurs filles.

Si les deux dernières attestations mentionnées contiennent des erreurs dans l’année des faits constatés par M. [I] [D] (le 23 janvier 2024 au lieu du 23 janvier 2025) et dans l’année de son établissement pour celle de Mme [K] (le 24 janvier 1990 au lieu du 24 janvier 2025) et si l’ensemble des attestations ont été établies entre le 15 janvier et le 22 mars 2025, il ne saurait s’en déduire qu’elles sont dépourvues de toute force probante et de toute portée.

Au contraire, les attestations ainsi produites sont particulièrement circonstanciées et relatent, dans des termes qui sont propres à chacun de leur auteur, que des odeurs de cuisson particulièrement désagréables sont perceptibles, depuis l’ouverture du restaurant au rez-de-chaussée de l’immeuble, dans l’appartement des époux [D], en particulier dans leur chambre, et que ces odeurs ont contraint ces derniers à condamner leur chambre et à dormir dans la chambre de l’une de leurs enfants.

En outre, ces attestations sont confortées par :

— Le procès-verbal de constat dressé le 13 janvier 2025 à la demande du syndicat des copropriétaires dans lequel le commissaire de justice a constaté qu’il régnait dans la chambre du fond de l’appartement des époux [D] une odeur de cuisine, que ces derniers avaient bâché leurs vêtements présents dans l’armoire ainsi que leur matelas et lui ont précisé ne plus dormir dans leur chambre.

— Le procès-verbal de constat dressé le 28 mars 2025 à la demande des époux [D] à 18 h 50 dans lequel le commissaire de justice a indiqué sentir l’odeur d’huile et de friture dans la cour intérieure de l’immeuble et dans la chambre des époux [D], constater que leur lit n’est pas installé dans la chambre mais dans le séjour, qu’un purificateur d’air est installé dans le séjour et que le filtre usagé est gras au toucher, et entendre les paroles et rires des clients du commerce et des vibrations relatives à la musique émanant du local commercial dans la chambre (l’appareil affichant un relevé moyen de 33,7 dB) et également dans le couloir de circulation reliant la chambre au séjour s’agissant des vibrations.

La société RH Food soutient que la persistance des nuisances olfactives n’est pas démontrée alors qu’elle a fait des travaux afin d’y mettre fin.

Elle justifie, en effet, par la production des factures, avoir fait installer, le 26 février 2025, un four fonctionnant sur la base d’une cuisson à vapeur sans friture ainsi qu’une hotte à charbon actif et, le 20 juin 2025, une hotte supplémentaire avec moteur d’extraction à l’intérieur de la hotte caisson à charbon actif avec deux réseaux de gaine extraction et apport d’air. En outre, il ressort de la facture en date du 11 septembre 2025 de la société Parinoc-Eurotec et du dossier expertise en date du 7 octobre 2025 établi par M. [H] que le four a été déplacé du local donnant sur la cour et mis dans la cuisine.

Si aucune odeur de cuisson particulière n’a été constatée par le commissaire de justice le 4 juillet 2025 (à la demande de la société RH Food) et par M. [H], expert désigné dans le cadre de la conciliation, le 7 octobre 2025 et que seule une légère odeur de cuisine sur le palier du 1er étage a été sentie par le commissaire de justice diligenté par le syndicat des copropriétaires le 12 mai 2025, il ne saurait s’en déduire que les travaux réalisés par la société RH Food ont mis fin aux nuisances olfactives eu égard aux pièces versées tant par les époux [D] que par le syndicat des copropriétaires.

En effet, il est versé plusieurs attestations postérieures aux travaux réalisés qui font état encore d’odeurs de cuisine :

— Mme [N] a, dans une attestation du 6 novembre 2025 – qui, si elle est dactylographiée et non manuscrite, conserve une force probante, dès lors qu’elle est accompagnée d’une pièce d’identité et est signée – ainsi indiqué s’être rendue au mois d’avril 2025 dans l’appartement des époux [D], avoir constaté des odeurs de cuisine et également ressenti un fort vrombissement permanent, perceptible dans leur chambre et dans le couloir permettant d’y accéder.

— M. [G], qui a réalisé des travaux au sein de l’appartement des époux [D], a attesté, le 3 novembre 2025, avoir constaté avec ses collègues des odeurs de cuisine ainsi que le bruit lié à la musique à travers le plancher.

— Mme [F], une voisine résidant au 2ème étage, a expliqué, dans une attestation datée du 9 novembre 2025, subir des odeurs de nourriture dans son salon, sa chambre, la salle de bain et l’escalier commun, ne plus pouvoir aérer son appartement du fait des odeurs et avoir pu constater que les époux [D] étaient impactés beaucoup plus qu’elle par les odeurs et le bruit (un ronronnement continu).

— Mme [P], une amie, a indiqué, dans une attestation établie le 9 octobre 2025, avoir, au début du mois de juillet 2025, constaté la présence de nuisances olfactives et sonores récurrentes et particulièrement marquées affectant la tranquillité du logement et à l’origine d’un climat de stress, de fatigue et d’irritabilité, les nuisances olfactives étant dues à des odeurs de cuisine persistantes dans la buanderie qui sont apparues un peu avant l’heure du diner et les nuisances sonores étant provoquées par le vrombissement du moteur de l’aspiration qui n’a pas cessé pendant toute la durée de sa présence.

En outre, ces attestations sont confortées par deux courriels adressés au syndic par des copropriétaires le 13 octobre 2025 afin de dénoncer des nuisances olfactives en provenance du restaurant. M. [A] a, ainsi, indiqué subir à l’intérieur de son appartement des nuisances olfactives en provenance du restaurant, expliquant que certains jours de la semaine, entre 11h et 13 h, sa salle de bain est envahie par une puissante odeur de cuisine, qui tend à se diffuser dans le reste de l’appartement. Mme [J] a, quant elle, souligné que des odeurs de cuisine perdurent dans les escaliers et dans son appartement quand elle ouvre les fenêtres.

Enfin, s’agissant des nuisances sonores, le syndicat des copropriétaires verse un procès-verbal de constat dressé le 12 mai 2025 par un commissaire de justice qui a constaté dans les appartements situés au 1er étage un bruit de fond de type moteur constant dans les toilettes et la chambre pour l’appartement de Mme [C], et un bruit sourd qui résonne de type vrombissement ressenti comme des ultrasons dans la chambre des époux [D] et un bruit de ronronnement dans le couloir et les pièces d’eau.

Ces pièces permettent ainsi d’établir que l’activité de restauration exercée par la société RH Food dans les locaux qu’elle loue à la société OM 2000 est à l’origine d’odeurs de cuisson qui sont perceptibles de manière particulièrement intense dans l’appartement des époux [D] et de manière un peu plus atténuée dans les parties communes de l’immeuble du [Adresse 5] à [Adresse 12] [Localité 2] et dans les appartements occupés par Mme [Y] et M. [M] (situé au 5ème étage), par Mme [P] (situé au 2ème étage), par M. [A] (situé au 6ème étage) et par Mme [J] et que ces odeurs sont particulièrement désagréables et incommodantes, dès lors que les époux [D] ont été contraints de condamner leur chambre et de dormir dans la chambre de l’une de leurs filles puis dans le séjour et qu’elles empêchent les autres copropriétaires d’ouvrir leurs fenêtres.

En revanche, ces pièces ne permettent pas de prouver, avec l’évidence requise en référé, que l’activité de restauration exercée par la société RH Food serait à l’origine également de nuisances sonores. En effet, si certaines attestations et les procès-verbaux de constat des 28 mars et 12 mai 2025 font état de ce qu’il est possible d’entendre chez les époux [D] les paroles et le bruit des clients du restaurant, les vibrations de la musique ainsi qu’un vrombissement en continu en provenance du moteur de l’aspiration et chez Mme [C] un bruit sourd de fond de type moteur, ces pièces sont insuffisantes à établir que ces bruits, par leur durée, leur répétition ou leur intensité, porterait atteinte à la tranquillité des époux [D] ou d’autres copropriétaires ou locataires ou à leur santé.

Dès lors, il résulte de l’ensemble de ces éléments que, de par l’activité de restauration qu’elle exerce au sein des locaux loués à la société OM 2000, la société RH Food cause aux époux [D] et à l’ensemble de la copropriété du [Adresse 6] à [Localité 15] des nuisances olfactives caractérisant, compte tenu de leur nature, leur intensité et de leur fréquence, un trouble anormal du voisinage et ce d’autant que les locaux exploités par la société RH Food sont ouverts tous les jours et sur une amplitude horaire importante, de 11 heures à 2 heures du matin.

L’existence d’un trouble manifestement illicite est en conséquence caractérisée auquel il convient de mettre fin en faisant interdiction à la société RH Food d’exercer toute activité de restauration causant ces nuisances olfactives, soit toute activité nécessitant de la cuisson d’aliments, et ce jusqu’à l’adaptation du local avec un équipement d’extraction d’air vicié conforme au règlement sanitaire du département de [Localité 13].

Il convient, à ce titre, de relever qu’il ne saurait être reproché aux copropriétaires, en ce compris les époux [D], d’avoir voté, lors de l’assemblée générale des copropriétaires extraordinaire du 31 octobre 2023, contre la création d’un conduit d’extraction pour une cuisine professionnelle. En effet, des copropriétaires sont parfaitement en droit de refuser l’installation d’une gaine d’extraction et n’ont aucune obligation de l’accepter au prétexte que l’un des copropriétaires entend louer un local commercial à un restaurant.

Face à ce refus, il appartenait à la société OM 2000 d’en prendre acte et de louer son local commercial pour l’exercice d’une activité autre que l’activité de restauration impliquant de la cuisson. En effet, contrairement à ce qui est indiqué dans le contrat de bail, et comme l’a d’ailleurs relevé M. [H] dans le dossier d’expertise, dès lors que l’activité de restauration implique une cuisson d’aliments, et donc l’émanation de fumées et d’odeurs, tous les éléments de cuissons doivent être sous hotte et extrait par un conduit à plus de 8 mètres de tout ouvrant en application de l’article 63-1 de l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 13], de sorte que la mise en place de hottes sans extraction ne saurait suffire.

Il importe, pareillement, peu que l’activité exercée par la société RH Food est conforme à la destination contractuelle des locaux, dès lors que celle-ci est à l’origine de nuisances olfactives constitutives de troubles anormaux du voisinage.

En outre, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, aucune des clauses du règlement de copropriété n’interdit expressément l’exercice de l’activité de restauration. Or, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de procéder à l’interprétation de ce règlement pour apprécier si certaines clauses de ce règlement interdiraient de manière implicite toute activité de restauration.

En revanche, dès lors que l’activité de restauration exercée par la société RH Food soit à l’origine de nuisances olfactives, elle est contraire au règlement de copropriété qui stipule expressément que les copropriétaires ne doivent pas nuire aux droits des autres copropriétaires.

Enfin, s’agissant du manquement aux normes électriques, si plusieurs anomalies ont été relevées par la société Socotec le 8 septembre 2025, la société RH Food justifie, par la production de compte rendu de levée d’observation en date du 9 octobre 2025 par la société Socotec, que toutes les réserves ont été levées à l’exception d’une seule (la 21).

S’agissant du manquement aux normes de sécurité incendie, M. [L] a indiqué, dans sa note de synthèse du 23 septembre 2025, que " la sécurité incendie immédiate de l'[Localité 11] est assurée " sous réserve, notamment, de la réalisation de certains travaux (la protection des colonnes métalliques pour assurer la stabilité au feu, la réalisation des travaux du devis de la société Sik Elect du 16 septembre 2025 pour la reprise des non-conformités de l’installation et la suppression de dispositifs de cuisson pour ramener la puissance à un niveau inférieur à 20 kW) et de la production de justificatifs (validation de stabilité au feu du plancher, descriptif de la porte coupe-feu, fiches techniques des installations VMC, preuve de la présence d’une ligne fixe pour communication avec les sapeurs-pompiers et attestation de formation à la sécurité incendie).

Toutefois, ni le syndicat des copropriétaires, ni les époux [D] n’expliquent en quoi la non-levée de la réserve 21, la non-réalisation des travaux préconisés par M. [L] et la non-remise des pièces sollicitées par ce dernier seraient à l’origine d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, ne versant aucune pièce qui établirait le danger qui serait encouru par eux du fait du non-respect de ces normes.

En conclusion, il sera uniquement fait interdiction à la société RH Food d’exercer toute activité de restauration causant ces nuisances olfactives, soit toute activité nécessitant de la cuisson d’aliments, et ce jusqu’à l’adaptation du local avec un équipement d’extraction d’air vicié conforme à l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 13], dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision.

Compte tenu de l’ampleur des troubles de jouissance causés à la copropriété, en particulier aux époux [D], qui ne peuvent plus dormir dans leur chambre depuis l’ouverture du restaurant le 9 janvier 2025, cette mesure ne porte pas une atteinte disproportionnée à la liberté d’entreprendre de la société RH Food, celle-ci ayant au surplus la possibilité de poursuivre une activité de restauration sans cuisson d’aliments.

Enfin, afin d’assurer l’effectivité de cette condamnation et conformément à l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu de l’assortir d’une astreinte, suivant les termes du présent dispositif.

Sur les demandes de provision des époux [D]

Les époux [D] exposent que les nuisances subies leur causent un trouble de jouissance important puisque, du fait des odeurs, ils ont dû condamner leur chambre et installer leur matelas dans la chambre de leur fille puis dans le salon.

Ils évaluent le préjudice de jouissance à la somme mensuelle de 2.900 euros et à la somme totale de 26.100 euros.

Ils exposent avoir, en outre, exposé d’importants frais pour tenter de remédier à ces nuisances, ayant ainsi pris en charge le coût d’une expertise pour trouver les points de fuites pour un montant de 816 euros, ayant acquis des appareils de purification d’air pour un montant de 85, 18 euros, des sprays et désodorisants pour un montant de 71, 76 euros et ayant, enfin, engagé des travaux d’isolation du plancher pour un montant de 21.857 euros.

Ils relèvent que ces travaux n’ont nullement porté atteinte aux parties communes, de sorte qu’ils n’avaient pas à être autorisés par l’assemblée générales des copropriétaires.

Pour s’opposer à ces demandes, la société RH Food soulève l’irrecevabilité de ces demandes, dès lors que les époux [D] ont réalisé des travaux sans autorisation de l’assemblée générale de la copropriété en violation de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Elle soutient, en outre, que les époux [D] ne démontrent pas subir un trouble anormal du voisinage source d’un trouble manifestement excessif dont l’exploitation du local commercial serait à l’origine et que les sommes demandées ne sont pas justifiées.

o Sur la recevabilité des demandes

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”

Aux termes de l’article 31, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 précise qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, la société RH Food n’établit pas que les travaux d’étanchéité que les époux [V] ont fait réaliser dans leur appartement ont porté atteinte aux parties communes et auraient dû être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires alors que les planchers des appartements sont des parties privatives selon le règlement de copropriété.

En toute hypothèse, l’absence d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour la réalisation de ces travaux n’est pas de nature à priver les époux [D] d’un intérêt à agir à l’encontre de la société RH Food afin d’en solliciter le remboursement au titre de l’indemnisation de leurs préjudices subis du fait des nuisances olfactives générées par son activité de restauration.

Les demandes de provision des époux [V] seront, en conséquence, déclarées recevables.

o Sur le bien-fondé des demandes

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision du juge des référés et non à celle de sa saisine.

La contestation est dite sérieuse dès lors qu’elle implique, pour être tranchée, d’être discutée au fond du litige.

A ce titre, la juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut en revanche tirer les conséquences d’un acte clair. Enfin, il est rappelé que le caractère sérieux de la contestation s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

Vu l’article 1253 du code civil précité,

En l’espèce, il ressort des attestations produites par les époux [D] ainsi que des procès-verbaux de constat des 13 janvier et 28 mars 2025 mentionnés dans les développements qui précèdent que, du fait des nuisances olfactives générées par l’activité de restauration exercée par la société RH Food, les époux [D] ont été contraints de condamner leur chambre et de dormir, d’abord, dans la chambre d’une de leurs filles, puis dans le séjour et n’ont pu jouir normalement de leur appartement depuis l’ouverture du restaurant le 9 janvier 2025.

Ils justifient, en conséquence, avoir subi un préjudice de jouissance du fait des troubles anormaux du voisinage causés par la société RH Food.

L’obligation pour cette dernière de les indemniser de ce préjudice n’est, dès lors, pas sérieusement contestable.

Elle sera, en conséquence, condamnée à leur verser à titre provisionnel à ce titre la somme non sérieusement contestable de 6.000 euros.

Ils justifient, en outre, avoir exposé du fait de ces nuisances olfactives plusieurs frais :

— La somme de 60, 49 euros pour un purificateur d’air (facture Amazon du 17 janvier 2025),

— Les sommes de 24, 69 euros et 56, 42 euros, pour des filtres de remplacement pour purificateur d’air (factures Amazon des 3 février et 24 mars 2025),

— Les sommes de 23, 97 euros, 15, 19 euros, 24, 80 euros et 7, 80 euros pour des désodorisants (factures Amazon du 15, 17, 21 et 23 janvier 2025),

— La somme de 816 euros pour l’essai de perméabilité à l’air phase travaux sur maison par la société Airt contrôle (devis du 25 janvier 2025 et rapport de recherche de fuites en date du 30 janvier 2025),

— La somme de 21.857 euros au titre des travaux d’étanchéité qu’ils ont fait réaliser par la société ANB Construction (facture n°25-1969) afin de tenter de diminuer les nuisances olfactives.

La société RH Food sera, en conséquence, également condamnée à verser aux époux [D], à titre de provision, la somme de 22.829, 94 euros qu’ils réclament en indemnisation des préjudices matériels subis.

Sur la demande d’expertise du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

L’obtention de telles mesures est subordonnée à plusieurs conditions : l’absence de procès devant le juge du fond, l’existence d’un motif légitime, l’intérêt probatoire du demandeur -apprécié notamment au regard de la mesure sollicitée et des intérêts du défendeur- et la nature légalement admissible de la mesure demandée.

La mesure sollicitée n’implique pas d’examen de la responsabilité des parties ou des chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé, il suffit que soit constatée l’éventualité d’un procès dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Si le litige au fond peut n’être qu’éventuel, la mesure sollicitée doit toutefois reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables, qui permettent de projeter ce litige futur comme plausible et crédible.

A cet égard, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, il doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

En revanche, l’urgence, l’existence d’un trouble manifestement excessif ou d’un danger imminent et l’absence de contestations sérieuses ne sont pas requises pour qu’une expertise soit ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une mesure d’expertise au contradictoire des sociétés OM 2000 et de la société RH Food, compte du non-respect des normes sanitaires, électriques et incendies et des nuisances générées par l’activité de restauration exercées dans le local commercial appartenant à la société OM 2000 et loué à la société RH Food.

Toutefois, eu égard aux développements qui précèdent sur le non-respect des normes électriques et de sécurité incendie, à l’interdiction qui est faite, par la présente décision, à la société RH Food d’exercer toute activité de restauration impliquant la cuisson d’aliments jusqu’à l’adaptation du local avec un équipement d’extraction d’air vicié conforme au règlement sanitaire du département de [Localité 13] afin de mettre fin aux nuisances olfactives et au refus par les copropriétaires d’autoriser la création d’un conduit d’extraction aux motifs, notamment, que l’activité de restauration ne serait pas autorisée par le règlement de copropriété, une mesure d’expertise n’apparaît pas utile.

La demande d’expertise du syndicat des copropriétaires sera, en conséquence, rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de la société RH Food

o Sur la demande relative aux dégradations

Vu l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile précité,

La société RH Food demande à ce que le syndicat des copropriétaires soit condamné à faire respecter le règlement de copropriété et à faire cesser tout trouble de jouissance des parties communes de l’immeuble, exposant que sa vitrine a fait l’objet de dégradations.

Toutefois, elle ne verse aucune pièce qui permettrait d’établir que le syndicat des copropriétaires ou l’un des copropriétaires seraient responsables de ces dégradations.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.

o Sur la demande relative à la boîte aux lettres

Vu l’article 835 du code de procédure civile précité,

La société RH Food expose que, le 23 octobre 2025, sa boîte aux lettres a été retirée.

Toutefois, alors que ce fait est contesté par le syndicat des copropriétaires, elle ne verse sur ce point que le courrier qui a été adressé par son conseil au conseil du syndicat des copropriétaires le 23 octobre 2025 dans lequel elle indique à la fois qu’elle s’est vue soustraite la boîte aux lettres, que la serrure a été changée ainsi que le nom apposé.

Cette pièce, qui émane de la société RH Food et qui comporte des informations contradictoires, est insuffisante à établir que sa boîte aux lettres a été retirée.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui mettre à disposition une boîte aux lettres.

o Sur les demandes relatives à la réalisation des travaux d’installation d’un conduit d’extraction et à la pose d’une enseigne commerciale

Vu l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile précité,

L’alinéa 1 de l’article 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit que “ L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou à l’affectation de tels locaux” tandis que l’alinéa 4 précise que “ Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; […] ”.

Contrairement à ce que soutient les époux [D], le juge des référés peut, en application de ce texte, autoriser des travaux d’amélioration qui auraient été refusés par l’assemblée générale, notamment en cas de trouble manifestement illicite (3e Civ., 9 juillet 1997, pourvoi n°95-15.680).

Toutefois, aux termes de cet article seul le copropriétaire peut être autorisé à exécuter les travaux d’amélioration qui auraient été refusés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Or, la société RH Food est locataire et non copropriétaire.

Elle, est, en conséquence, irrecevable à solliciter l’autorisation à réaliser les travaux relatifs à l’installation d’un conduit d’extraction et à la pose d’une enseigne commerciale.

En toute hypothèse, il convient de relever que la société RH Food échoue à établir un trouble manifestement illicite résultant du refus des assemblées générales des copropriétaires extraordinaires des 31 octobre 2023 et 3 décembre 2024 d’autoriser la société OM 2000 à procéder aux travaux d’installation d’un conduit d’extraction et à poser une enseigne commerciale alors que l’architecte de l’immeuble a relevé que l’installation d’un conduit d’extraction pourrait entraîner des complications sur la façade de l’immeuble qui présente des pathologies structurelles, que l’expert désigné dans le cadre de la conciliation, M. [H], reconnaît qu’une étude structure est nécessaire, que ni la société OM 2000 ni la société RH Food ne produisent, pour autant, une telle étude, que le syndicat des copropriétaires soutient que l’interprétation du règlement de copropriété interdit toute activité de restauration et que le règlement de copropriété interdit expressément la pose de toute enseigne puisqu’il stipule qu’ “il ne pourra être mis aucune plaque ou enseigne sur l’extérieur de l’immeuble, seuls seront admises des plaques de petites dimensions, sous les sonnettes des appartements de l’immeuble ”(page 22).

o Sur la demande de délais pour réaliser les travaux

La société RH Food sollicite un délai de régularisation des travaux de 18 mois à compter de l’obtention de toutes les autorisations nécessaires de réaliser les travaux.

Toutefois, il ressort des développements qui précèdent que, compte tenu de l’importance des troubles de jouissance causés à la copropriété, en particulier aux époux [D], qui ne peuvent plus dormir dans leur chambre depuis l’ouverture du restaurant le 9 janvier 2025, la cessation de l’activité de restauration impliquant de la cuisson est ordonnée dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision.

Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais pour réaliser les travaux formée par la société RH Food.

Sur les demandes reconventionnelles de la société OM 2000

Dès lors qu’il n’a pas été fait droit aux demandes relatives à la mise aux normes de sécurité incendie et aux normes électriques, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes subsidiaires de la société OM 2000 tendant à enjoindre à la société RH Food de justifier qu’elle satisfait aux normes incendies et qu’elle a sollicité le passage de l’organisme public compétent pour contrôler sa mise aux normes.

Sur les demandes accessoires

La société RH Food, partie perdante et la société OM 2000 – qui a donné à bail commercial le local litigieux pour l’exercice d’une activité de restauration rapide alors que l’assemblée générale des copropriétaires avait refusé d’autoriser les travaux de création d’un conduit d’extraction – seront condamnées, in solidum, aux dépens de la présente instance en référé en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront, toutefois, ni les droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement visés à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, ni le coût des expertises amiables réalisées par M. [L] et par M. [H], ceux-ci ne constituant pas des dépens au sens de l’article 695 de ce code. Il sera, par ailleurs, prévu que les dépens pourront être directement recouvrés par M^e Auffray qui en a fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par suite, la société RH Food et la société OM 2000 seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 3.000 euros.

La société RH Food sera également condamnée à verser aux époux [D] une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 3.000 euros.

Enfin, la demande de la société RH Food tendant à ce que l’exécution provisoire soit écartée sera rejetée, dès lors qu’en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de droit ne peut être écartée par le juge lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire,

Vu la jonction des instances enrôlées sous les numéros de répertoire général 25/52917 et 25/54830 sous le numéro commun 25/52917,

Rejetons la demande de la société RH Food tendant à ce que les pièces 16, 22, 31 et 33 soient écartées des débats ;

Déclarons recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 14] ;

Ordonnons à la société RH Food, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, de cesser dans les locaux sis [Adresse 6] à [Localité 15] qu’elle loue à la OM 2000 l’exploitation de toute activité de restauration impliquant la cuisson d’aliments causant des nuisances olfactives constitutives d’un trouble manifestement illicite jusqu’à l’adaptation du local avec un équipement d’extraction d’air vicié conforme à l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 13], et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant une période de six mois ;

Déclarons recevables les demandes de M. [D] et de Mme [Z] de provisions ;

Condamnons la société RH Food à verser, à titre de provision, à M. [D] et Mme [Z] la somme de 6.000 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance et la somme de 22.829, 94 euros à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices matériels ;

Rejetons la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 14] d’expertise ;

Déclarons irrecevables les demandes de la société RH Food tendant à ordonner la réalisation des travaux d’extraction et la pose de l’enseigne ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société RH Food de condamnation du syndicat des copropriétaires à faire respecter le règlement de copropriété, cessé tout trouble de jouissance de l’immeuble et à mettre à disposition une boîte aux lettres sous astreinte ;

Condamnons la société RH Food et la société OM 2000 aux dépens qui pourront être directement recouvrés par M^e Auffray qui en a fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum la société RH Food et la société OM 2000 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 14] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société RH Food à payer à M. [D] et Mme [Z] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 13] le 23 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ