TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

MISE EN ÉTAT

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE RENDUE LE 22 MAI 2026

Numéro de rôle : N° RG 23/03463 – N° Portalis DBYF-W-B7H-I3PC

DEMANDERESSE :

Madame [U] [T]

née le 31 Mai 1966 à [Localité 1] (94),

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître David ATHENOUR de la SELARL HUGO AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, M^e Pierre Edouard LAGRAULET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [E] [O] épouse [F]

née le 26 Août 1972 à [Localité 2] (36),

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sarah MERCIER, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] A [Localité 3] Représenté par son syndic Madame [N] [G] née [W],

dont le siège social est sis [Adresse 4]

Non représenté

Monsieur [Z] [F]

né le 29 Mai 1970 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 5] [Localité 5]

représenté par M^e Sarah MERCIER, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

ORDONNANCE RENDUE PAR :

JUGE DE LA MISE EN ÉTAT : D. MERCIER

GREFFIER : C. LEJEUNE

DÉBATS :

A l’audience du 12 Mars 2026, le Juge de la mise en état a fait savoir aux parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [U] [T] est propriétaire d’une maison et d’un jardin, correspondant aux lots de copropriété n°26, 27, 28 et 102, au sein d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 6].

M. [Z] [F] et Mme [E] [O] épouse [F] sont propriétaires d’une maison, correspondant aux lots de copropriété n°20, 21, 22, 23 et 24, au sein dudit ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 6].

Selon compte-rendu de l’assemblée générale de la copropriété du [Adresse 3] à [Localité 3] du 24 juillet 2020, Mme [U] [T] a évoqué l’inexactitude des surfaces bâties servant au calcul des millièmes sur la propriété de M. [Z] [F] et Mme [E] [O] épouse [F] et il a été soumis au vote une résolution portant sur la réactualisation des millièmes, laquelle n’a pas été adoptée.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice signifié à étude le 03 août 2023, Mme [U] [T] a assigné M. [Z] [F] et Mme [E] [O] épouse [F] devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins notamment de :

Les condamner in solidum à faire démolir l’extension de leurs parties privatives, élevée sans autorisation sur parties communes, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, à compter d’un délai de deux mois après la signification des présentes, ce pendant 90 jours. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/03463.

L’affaire, initialement appelée à l’audience d’orientation du 13 décembre 2023, a été renvoyée à la mise en état du 19 février 2024.

Par mention au dossier du 12 décembre 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Tours a renvoyé au fond l’étude de la fin de non-recevoir soulevée par M. [Z] [F] et Mme [E] [O] épouse [F] et tirée de la prescription de l’action de Mme [U] [T].

Parallèlement, Mme [U] [T] a assigné en intervention forcée, par acte de commissaire de justice signifié à étude le 17 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE [Adresse 3] À SAINT-CYR-SUR-LOIRE, représenté par son syndic de copropriété Mme [N] [W] épouse [G], devant le tribunal judiciaire de Tours. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/05743.

Aux termes de leurs conclusions sur incident en duplique, signifiées par RPVA le 12 janvier 2026, M. [Z] [F] et Mme [E] [O] épouse [F] sollicitent du juge de la mise en état de :

Ordonner l’action intentée par Mme [U] [T] prescrite ;Déclarer irrecevables les demandes de Mme [U] [T] à leur encontre du chef de la prescription de l’action ;Ordonner et constater surabondamment que Mme [U] [T] n’a pas qualité pour agir en démolition d’une construction édifiée sur une partie commune en l’absence de mise en cause du syndicat des copropriétaires ;Déclarer en conséquence Mme [U] [T] irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité à agir ;En tout état de cause,

Débouter Mme [U] [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions comme étant mal fondées ;Condamner Mme [U] [T] au paiement d’une somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.Ils soutiennent, au visa des dispositions de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qu’un copropriétaire qui exerce à titre individuel une action tendant à la remise en état des parties communes doit appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause et que tel est notamment le cas lorsqu’il agit individuellement pour demander la destruction de constructions élevées irrégulièrement sur les parties communes. Ils opposent que la construction qui est contestée par Mme [U] [T] est située sur une partie à leur jouissance exclusive de sorte qu’elle ne peut, à elle seule, être recevable à agir, en l’absence d’intérêt.

Ils font valoir, au titre des dispositions des articles 122 du code de procédure civile, 2219 et 2227 du code civil, que l’action d’un copropriétaire tendant à obtenir la suppression d’une construction édifiée par un autre copropriétaire sur une partie commune s’apparente à une action réelle immobilière qui se prescrit, ainsi, par trente ans. Ils précisent que le point de départ de la prescription d’une telle action se situe au jour de la date d’apparition de la construction litigieuse.

Ils exposent que cette prescription trentenaire extinctive attachée à l’action en démolition initiée par Mme [U] [T] fait obstacle à sa recevabilité, compte tenu de ce que l’action en contestation de ladite construction est prescrite depuis 2018. Ils expliquent que l’extension dont fait référence la demanderesse dans ses écritures a été édifiée en 1988, par les précédents propriétaires du bien, lesquels avaient à l’époque déposé en mairie une déclaration préalable de travaux aux fins d’édification de celle-ci, alors qualifiée de véranda.

Ils ajoutent que la véranda telle que déclarée en 1988 n’a pas disparu au profit d’un autre ouvrage, que seule la façade a été modifiée pour y ajouter une porte à la place d’une baie vitrée et que le reste de la véranda n’a pas été changée, que ce soit en sa toiture, en son emplacement et en son positionnement. Ils se prévalent de photographies de l’époque et d’attestations de témoins, en l’absence de déclaration d’achèvement des travaux établie en 1988.

Selon ses conclusions d’incident, signifiées par RPVA le 21 janvier 2026, Mme [U] [T] demande au juge de la mise en état de :

Constater l’absence de prescription acquisitive comme extinctive ;Constater la présence du syndicat des copropriétaires à la procédure ;En conséquence,

Déclarer sa demande recevable et bien fondée, et l’y recevant,Débouter M. [Z] [F] et Mme [E] [O] épouse [F] de l’ensemble de leurs demandes ;Condamner in solidum M. [Z] [F] et Mme [E] [O] épouse [F] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à son profit.Elle soutient qu’elle est recevable à agir, en tant que copropriétaire, aux fins de remise en état des biens communs illicitement approprié, conformément aux dispositions de l’article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sans avoir à démontrer un préjudice personnel et direct distinct de celui de la collectivité des copropriétaires.

Elle oppose, sur le fondement de l’article 2227 du code civil, que les actions réelles immobilières se prescrivent pas trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Elle explique qu’elle n’est propriétaire de ses lots que depuis le 26 mai 2011 et qu’elle ne pouvait donc connaître les faits antérieurement à son acquisition de sorte que, en assignant en 2023, son action n’était pas prescrite. Elle précise qu’il convient de ne pas confondre la prescription acquisitive, dont le point de départ est celui de l’acte, et la prescription extinctive, dont le point de départ est celui de la connaissance par celui qui peut agir.

Elle ajoute que les défendeurs sont défaillants dans l’administration de la preuve de ce que la construction litigieuse est trentenaire dès lors qu’il n’est pas justifié par eux d’une quelconque autorisation de travaux de l’époque. Elle indique que, si une véranda avait été édifiée, illicitement en 1988, celle-ci a été démolie depuis pour être reconstruite en cuisine. Elle explique que la construction actuelle n’a rien à avoir avec une construction légère, pour reprendre la définition de la véranda figurant dans le DICOBAT, et qu’il s’agit d’une extension maçonnée avec porte et fenêtre.

Elle conteste la valeur probatoire des photographies produites, lesquelles ne sont pas datées, ainsi que celle des attestations versées, lesquelles émanent de membres de la famille des défendeurs de sorte qu’elles ne peuvent être reçues comme fiables et objectives, à tout le moins, qu’elles sont insuffisantes à démontrer l’ancienneté de la construction.

Elle fait valoir que M. [Z] [F] et Mme [E] [O] épouse [F] ne peuvent pas revendiquer une prescription acquisitive trentenaire, n’étant propriétaires du bien que depuis octobre 2000. Elle expose que, même si la construction était trentenaire, ils ne pourraient pas bénéficier de l’écoulement de cette durée dès lors que, conformément à l’article 2265 du code civil, ce bénéfice ne profite aux acquéreurs qu’à la condition que leur possession se joigne à celle de leurs prédécesseurs. Elle estime que tel n’est pas le cas en l’espèce dès lors que l’acte de vente d’octobre 2000 ne reprend pas l’existence de cette extension.

Elle soutient encore, au visa de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, que, si une construction est faite irrégulièrement sur les parties communes, qui concernent donc la propriété d’un copropriétaire, il peut agir seul en ce que toute atteinte à cette propriété indivise est visée par le texte. Elle considère que la présence du syndicat n’est requise que si les demandes portent sur la remise en état de parties communes du fait de simples travaux et non d’annexion. Elle indique que, dans tous les cas, elle a attrait le syndicat des copropriétaires à la procédure par acte d’assignation du 15 décembre 2025.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE [Adresse 3] À [Localité 3], représenté par son syndic de copropriété Mme [N] [W] épouse [G], n’a pas constitué avocat.

Les affaires ont été évoquées à l’audience d’incident de mise en état du 12 mars 2026, puis placées en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA JONCTION DES PROCÉDURES

Au titre de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Conformément aux dispositions de l’article 783 du code de procédure civile, le juge de la mise en état procède aux jonctions et disjonctions d’instance.

Les procédures susmentionnées sont relatives au même litige et tendent aux mêmes fins, à savoir la condamnation de M. [Z] [F] et Mme [E] [O] épouse [F] à démolir l’extension de leurs parties privatives qui serait élevée irrégulièrement sur les parties communes.

Dès lors, il est de l’intérêt d’une bonne justice de les faire juger ensemble.

La jonction des procédures numéros RG 23/03463 et RG 25/05743 sera ordonnée sous le numéro RG 23/03463.

II. SUR LA FIN DE NON-RECEVOIR TIRÉE DE LA PRESCRIPTION DE L’ACTION

Conformément à l’article 789 du code de procédure civile, « le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (…) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. (…)

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement ».

En l’espèce, par mention au dossier en date du 12 décembre 2024, la présente juridiction a renvoyé au fond l’étude de la fin de non-recevoir soulevée par M. [Z] [F] et Mme [E] [O] épouse [F] tirée de la prescription de l’action de Mme [U] [T].

À défaut d’apparition de circonstances nouvelles et dès lors que le moyen soulevé demeure complexe, il n’y a pas lieu de trancher cette fin de non-recevoir dont l’examen a déjà fait l’objet d’un renvoi devant le tribunal judiciaire qui statuera sur l’ensemble du litige, conformément aux dispositions précitées.

III. SUR LA FIN DE NON-RECEVOIR TIRÉE DU DÉFAUT DE QUALITÉ À AGIR

Conformément à l’article 789 du code de procédure civile, « le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (…) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. (…) ».

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon les articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en ses alinéas 1 et 2, dispose que « le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic ».

En application de ces dispositions, il est de droit que le copropriétaire ne peut agir qu’aux côtés du syndicat des copropriétaires lorsqu’il agit individuellement pour demander la destruction des constructions élevées irrégulièrement sur les parties communes. Ainsi, il lui appartient d’appeler le syndicat des copropriétaires à la cause.

Par ailleurs, l’article 126 du code de procédure civile prévoit que « dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. Il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l’instance ».

En l’espèce, Mme [U] [T], en qualité de copropriétaire de L’IMMEUBLE [Adresse 3] À [Localité 3], a entendu agir à l’encontre de M. [Z] [F] et Mme [E] [O] épouse [F] aux fins de les condamner à démolir l’extension de leurs parties privatives, élevée sans autorisation sur parties communes.

Si le syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE [Adresse 3] À [Localité 3] n’était initialement pas attrait à la cause, ce qui dont il résultait l’irrecevabilité de l’action de Mme [U] [T], il convient néanmoins de relever que la cause de cette fin de non-recevoir a disparu au jour de la présente ordonnance.

En effet, Mme [U] [T] a régularisé une assignation en intervention forcée, par acte de commissaire de justice signifié à étude le 17 décembre 2025, à l’égard du syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE [Adresse 3] À [Localité 3], représenté par son syndic de copropriété Mme [N] [W] épouse [G].

Dans ces conditions, Mme [U] [T] est désormais recevable à agir dans le cadre de la présente instance et l’irrecevabilité soulevée par M. [Z] [F] et Mme [E] [O] épouse [F] au titre du défaut de qualité à agir de la demanderesse sera donc rejetée.

IV. SUR LES DÉPENS ET LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES

À ce stade de la procédure, les dépens seront réservés.

Le sort des frais irrépétibles sera apprécié par le juge du fond.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions prévues par l’article 795 du code de procédure civile,

ORDONNE la jonction des procédures numéros RG 23/03463 et RG 25/05743 qui se poursuivront sous le seul numéro RG 23/03463 ;

DIT n’y avoir lieu à trancher la fin de non-recevoir soulevée M. [Z] [F] et Mme [E] [O] épouse [F] tirée de la prescription de l’action de Mme [U] [T], laquelle a déjà fait l’objet d’un renvoi au fond devant le tribunal judiciaire ;

DÉCLARE recevable l’action de Mme [U] [T] sur le fondement de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, uniquement en ce qu’elle dispose de la qualité pour agir ;

REJETTE l’irrecevabilité soulevée par M. [Z] [F] et Mme [E] [O] épouse [F] tirée du défaut de qualité pour agir de Mme [U] [T] ;

DIT que les dépens de l’incident suivront le sort de l’instance au fond ;

LAISSE le sort des frais irrépétibles à l’appréciation du juge du fond ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du 20 juillet 2026 et dit que M^e Sarah MERCIER, avocate associée de l’AARPI GASPARD AVOCATS, devra transmettre ses conclusions avant cette date.

Ainsi fait et ordonné au Palais de Justice de Tours les jour, mois et an que dessus.

Le Greffier

C. LEJEUNE

Le Juge de la mise en état

D. MERCIER

En conséquence, la RÉPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne.

A tous les huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente

décision à exécution.

Aux Procureurs Généraux et Procureurs de la République près les

Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.

A vous Commandants et Officiers de la [Localité 6] Publique de prêter

main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées par Nous,

Directeur de greffe soussigné.

POUR COPIE CONFORME REVÊTUE DE LA FORMULE EXÉCUTOIRE.