MINUTE N° : 26/00008

JUGEMENT

DU 27 Mars 2026

N° RC 25/02106

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[K]

ET :

[P] [C]

Débats à l’audience du 08 Janvier 2026

le

copie et grosse à :

copie à :

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TENUE le 27 Mars 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. LANOES, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 27 Mars 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[K], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP VAILLANT AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [P] [C], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 7 juillet 2016, la [Localité 2] [W] [O], devenue la société [K] a donné à bail à Madame [P] [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 322,16 euros, payables à terme échu.

En raison de l’existence d’une situation d’impayés, le 4 février 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à l’étude à la requête de la société [K] à Madame [P] [C]. Il portait sur la somme en principal de 1 655,00 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 31 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à l’étude le 28 avril 2025, la société [K] a fait assigner Madame [P] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours aux fins suivantes :

— Constater, en application du jeu de la clause résolutoire, la résiliation du bail consenti par la société [K] à Madame [P] [C] pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et de ce fait constater que Madame [P] [C] est actuellement occupante sans droit ni titre du logement ;

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail consenti par la société [K] à Madame [P] [C] pour défaut de paiement et des charges locatives et de ce fait constater que Madame [P] [C] est actuellement occupante sans droit ni titre du logement ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [P] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement sis [Adresse 4], au besoin avec le concours de la force publique ;

— Rappeler que le sort des meubles sera réglé par les dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner Madame [P] [C] à payer à la société [K] :

Au titre des sommes dues au jour de l’assignation, la somme de 1 820,16 euros, selon décompte arrêté en date du 31 mars 2025 ;

A titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle équivalente au montant actuel du loyer et des charges locatives jusqu’au départ effectif de l’occupant des lieux ;

A la somme de 600,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

A tous les dépens et aux frais de mise à exécution, conformément aux articles 696 du code de procédure civile et L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, en ce compris le coût du commandement de payer du 4 février 2025, soit 129,92 euros, de l’assignation et de sa notification EXPLOC ;

— Rappeler, eu égard à la nature de l’affaire, que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 janvier 2026.

La société [K], représentée par son avocat, a maintenu ses demandes en actualisant sa créance, celle-ci étant désormais évaluée à la somme de 4 079,60 euros. En considération d’un paiement de 1 000,00 euros effectué par la locataire le 6 janvier 2026, elle propose que des délais de paiement soit mis en place sur cette base, comprenant le loyer courant et une somme destinée à rembourser la dette.

Madame [P] [C], comparante, explique avoir perdu son emploi en 2023, ajoutant être toujours au chômage bien qu’elle ait eu plusieurs emplois entre temps. Elle a trois enfants à charge. Son conjoint est auto-entrepreneur et prend en charge les paiements. Par ailleurs, un rappel d’APL de 2 400,00 euros est attendu et la famille envisage de changer de logement auprès du même bailleur.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience indique que la locataire ne s’est pas présentée aux entretiens proposés.

L’affaire est mise en délibéré au 27 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Le jugement est contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 7 février 2025. Sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 28 avril 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 8 janvier 2026.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 février 2025, pour la somme en principal de 1 655,00 euros. Conformément à la clause résolutoire, ce commandement vise un délai de deux mois, étant précisé que les dispositions de la loi ne s’opposent pas à ce que les bailleurs maintiennent des délais plus long avant résiliation du contrat, ces délais étant plus favorables aux locataires.

Ne figure pas dans les loyers et charges la somme de 128,82 euros de frais de contentieux, si bien que les causes du commandement sont ramenées à la somme de 1 526,18 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la locataire n’ayant effectué aucun versement au cours de cette période. Les rappels d’APL perçus en mars 2025 se rapportent en effet au mois de février 2025 et non à une période antérieure au commandement, de sorte que ces sommes ne peuvent pas contribuer à en éteindre la cause. Ainsi, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 avril 2025.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 5 avril 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, société [K] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte, arrêté au 6 janvier 2026 évalue la dette locative à la somme de 4 079,60 euros.

Madame [P] [C] ne conteste pas le montant de cette dette.

De cette somme doit être retranchée la somme de 388,96 euros de frais de contentieux, laquelle n’entre pas dans les loyers et charges.

La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s’élève donc à 3 690,64 euros au 6 janvier 2026.

Il convient en conséquence de condamner le défendeur au paiement de cette somme. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les parties se sont accordées pour permettre à Madame [P] [C] de rembourser sa dette par échelonnement, et le bailleur sollicite des versements mensuels totaux de 1 000,00 euros par mois. Compte tenu du montant actuel du loyer, soit 478,47 euros, cela représente des mensualités de 521,53 euros.

Cependant, plusieurs éléments de la situation de Madame [C] sont révélateurs d’un état de précarité : elle est actuellement sans emploi, a trois enfants à charge, et ses seuls revenus, dont le montant exact n’est pas connu sont ceux de son conjoint, qui est auto-entrepreneur, une situation pouvant être instable. En outre, si un paiement est bien intervenu en janvier 2026, le paiement précédent, d’un montant de 250,00 euros, remonte à octobre 2025.

S’il convient de tenir compte de l’accord des parties à l’audience, il importe également de veiller à ce que l’échéancier prévu soit tenable. L’état de la situation de la locataire, tel qu’exposé par celle-ci, invite à réduire les mensualités de remboursement et à étendre les délais de paiement sur la durée légale maximale.

Compte tenu de la situation financière du locataire, il y a donc lieu de lui accorder par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 102,52 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [P] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

Sur l’expulsion de la locataire

Des délais de paiement étant accordés à la locataire, les effets de la clause résolutoire, dont l’expulsion du locataire, sont suspendus dans la limite exposée au dispositif.

Le sort des meubles garnissant le logement est également suspendu.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [P] [C], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification auprès de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il apparaît qu’aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 juillet 2016 entre la société [K], d’une part, et Madame [P] [C], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 5 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [P] [C] à verser à la société [K] la somme de 3 690,64 euros (décompte arrêté au 6 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [P] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 102,52 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [P] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [P] [C] soit condamnée à verser à la société [K] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [P] [C] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification auprès de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DÉBOUTE la société [K] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par C. LANOES, juge des contentieux de la protection, et par E. FOURNIER, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,