TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le

04 NOVEMBRE 2025

N° RG 23/00114 – N° Portalis DB22-W-B7H-RBBM

Code NAC : 74D

DEMANDEURS au principal :

Défendeurs à l’incident :

1/ Monsieur [C] [I]

né le 23 Novembre 1955 à [Localité 15] (PORTUGAL),

demeurant [Adresse 10],

2/ Madame [P], [R] [L] [Y] épouse [I]

née le 28 Décembre 1958 à [Localité 14] (PORTUGAL),

demeurant [Adresse 10],

représentés par Maître Laurent PIERRE de l’ASSOCIATION JARNOUX-DAVALON & PIERRE, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS au principal :

1/ Demandeur à l’incident : Monsieur [K] [Z]

né le 29 Janvier 1987 à [Localité 13] (78),

demeurant [Adresse 2],

représenté par Maître Stéphen CHAUVET, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX et par Maître Mandine BLONDIN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

2/ Défenderesse à l’incident : La SELARL Mohamed RACHED et Charles PACCOU, Notaires Associés, titulaire d’un office notarial immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de PONTOISE sous le numéro 848 294 039 dont le siège social est situé [Adresse 9] et agissant par son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité,

représentée par Maître Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, avocat plaidant/postulant au barreau de VAL D’OISE.

3/ Défenderesse à l’incident : La société ARCHITECTURENVIE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 538 937 780 ayant son siège social situé [Adresse 1] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Bernard-René PELTIER, avocat au barreau de PARIS, M^e Sophie POULAIN, avocat au barreau de VERSAILLES

4/ Défenderesse à l’incident : La société SCI GABRIELLA GIOVANN, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 808 535 462 ayant son siège social situé [Adresse 5] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

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DÉBATS : A l’audience publique d’incident tenue le 11 Septembre 2025, Monsieur LE FRIANT, Juge de la mise en état assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’ordonnance sera prononcée par sa mise à disposition au greffe à la date du 04 Novembre 2025.

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI GABRIELA GIOVANN était propriétaire d’un ensemble immobilier situé au [Adresse 3], cadastré AT[Cadastre 4].

Le 16 octobre 2015, la division de la parcelle en trois lots (AT [Cadastre 6], AT [Cadastre 7] et

AT [Cadastre 8]) a été effectuée par la SCI GABRIELA GIOVANN. Le 31 juillet 2015, la SCI a obtenu un permis de construire sur la parcelle n°[Cadastre 7] sous le numéro 7858615G1091 T01.

Par acte notarié du 23 mars 2016, dressé par Maitre [V], Monsieur [K] [Z] a acquis la parcelle AT [Cadastre 7], composant le deuxième lot et y a fait édifier une maison. Le 15 avril 2016, le permis de construire numéro 7858615G1091 T01 a été transféré à Monsieur [K] [Z].

Par acte notarié du 29 avril 2016, Monsieur [C] [I] et Madame [P] [R] [I] ont acquis auprès de la SCI GABRIELA GIOVANN, un ensemble immobilier correspondant à la parcelle AT [Cadastre 8], composant le troisième lot avec chemin d’accès par servitude en passant par la parcelle AT [Cadastre 7].

Une expertise amiable en date du 21 mai 2019 a été diligentée par le cabinet TEXA à l’initiative de Monsieur et Madame [I] en présence de Monsieur [K] [Z].

Par acte du 18 septembre 2019, Monsieur et Madame [I] ont assigné Monsieur [K] [Z] devant le président du tribunal de grande instance de Versailles, statuant en référé, afin d’ordonner une expertise. Par ordonnance du 20 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Versailles a nommé un expert qui a rendu son rapport le 30 mars 2022.

Par acte du 4 janvier 2023, Monsieur [C] [I] et Madame [P] [R] [I] ont assigné Monsieur [K] [Z] afin de le voir condamné à procéder, sous astreinte, à la suppression de constructions qui entravent, selon eux, la servitude dont ils bénéficient, et à verser des sommes au titre de dommages et intérêts.

Par actes du 7 et 29 août 2023, Monsieur [K] [Z] a assigné en intervention forcée la SCI GABRIELA GIOVANN, la SELARL RACHED et PECOU, notaire ayant repris les minutes de Me [V], rédacteur de l’acte de vente de Monsieur [K] [Z], ainsi que la société ARCHITECTURENVIE qui a réalisé les plans joints au permis de construire.

Par ordonnance du 9 janvier 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Versailles a ordonné la jonction de l’instance RG 23/05019 à l’instance RG 23/00114.

Monsieur et Madame [I] ont procédé au démembrement du lot AT[Cadastre 8] et l’ont divisé en deux lots : AT[Cadastre 11] et AT[Cadastre 12]. Le premier de ces lots a été vendu.

Par sommation du 3 octobre 2023, Monsieur [K] [Z] a demandé à Monsieur et Madame [I] de lui transmettre l’acte de démembrement du lot AT[Cadastre 8] ainsi que l’acte de vente du lot AT[Cadastre 11].

Par conclusions d’incident du 8 mai 2024, Monsieur [K] [Z] a saisi le juge de la mise en état afin d’obtenir la communication de l’acte de démembrement de la parcelle AT[Cadastre 8] ainsi que l’acte de vente de la parcelle AT[Cadastre 11] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter la signification de l’ordonnance, et, à titre subsidiaire, de déclarer Monsieur et Madame [I] irrecevable de leurs demandes à l’encontre de Monsieur [K] [Z] pour défaut de qualité et d’intérêt à agir.

L’acte de vente de la parcelle AT[Cadastre 11] opéré par les consorts [I] au profit de Madame [U] a été produit à Monsieur [K] [Z] au cours de la procédure.

***

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le

9 septembre 2025, Monsieur [K] [Z] demande au juge de la mise en état, au visa des articles 122 et suivants, 700 et 789 du code de procédure civile, des articles L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles 637 et suivants du code civil, de :

Déclarer Monsieur et Madame [I] irrecevables en leurs demandes à son encontre pour défaut de qualité et d’intérêt à agir ;Débouter Monsieur et Madame [I] de l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre ; Condamner Monsieur et Madame [I] à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur et Madame [I] aux dépens comprenant les frais d’expertise et les frais d’huissier.

Il soutient que Monsieur et Madame [I] se présentent comme propriétaires de la parcelle AT [Cadastre 8] alors qu’ils ont divisé ce lot en deux lots

AT [Cadastre 11] et AT [Cadastre 12] et ont vendu le lot AT [Cadastre 11] à Madame [U]. Ils estiment que c’est ce lot qui est le fonds dominant de la servitude de passage. Ainsi, selon Monsieur [K] [Z], en cédant cette parcelle, Monsieur et Madame [I] ont cédé leur qualité et intérêt à agir à Madame [U]. Ils ont d’ailleurs, selon le demandeur à l’incident, communiqué l’acte de vente de la parcelle, datant du 28 octobre 2019 et dans lequel figure la servitude de passage. Il affirme qu’ils ne peuvent, de plus, agir sur le fondement d’un préjudice de jouissance, n’étant plus propriétaire du fonds dominant, ni occupant de la parcelle.

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Dans leurs dernières conclusions, signifiées par voie électronique le

27 mai 2024, l’agence d’architecture ARCHITECTURENVIE demande au tribunal, au visa des articles 1217, 1240, 637 et 1310 du code civil, de :

Recevoir l’agence architecture ARCHITECTURENVIE et la déclarer bien fondée ;Statuer comme requis par Monsieur [Z] dans ses conclusions d’incident ;Sur le fond, dire et juger qu’aucune faute génératrice d’un préjudice indemnisable ne peut lui être reprochée ; Débouter toute action ou toute demande à son égard ;Condamner tout succombant à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner tout succombant aux dépens, directement recouvrés par Maitre Sophie POULAIN, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’elle s’en rapporte sur l’incident d’irrecevabilité soulevé par Monsieur [Z].

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Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 février 2025, la SELARL Mohamed RACHED et Charles PACCOU, demande au juge de la mise en état :

Recevoir la SELARL RACHED ET PACCOU en ses conclusions et la déclarer bien fondée ; Prendre acte de ce que la SELARL RACHED ET PACCOU s’en remet à justice quant à la décision à intervenir ;Réserver les dépens.

L’étude notariale affirme ne pouvoir apprécier l’intérêt à agir des époux [I].

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Dans leurs dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 12 février 2025, Monsieur [C] [I] et Madame [P] [R] [I], demandent au juge de la mise en état, au visa des articles 637 et suivants et 1240 du code civil, de :

Les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes ; Débouter Monsieur [K] [Z] de toutes ses demandes au titre de l’incident ; Débouter Monsieur [K] [Z] de l’ensemble de ses demandes ;Condamner Monsieur [K] [Z] à leur régler la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour l’incident ; Condamner Monsieur [K] [Z] aux dépens qui seront directement recouvrés par Maitre Laurent PIERRE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de leur action, Monsieur et Madame [I] estiment que si la parcelle initiale a été divisée, ils sont toujours propriétaires de la parcelle AT [Cadastre 12] et des droits qui y sont attachés.

Monsieur et Madame [I] soutiennent que la servitude n’est pas respectée et les constructions les empêchent d’en jouir. Cela constitue, selon eux, un préjudice de jouissance ainsi qu’un préjudice moral du fait de la perte de tranquillité et du stress engendré par la situation.

***

La SCI GABRIELA GIOVANN, dont la citation a fait l’objet d’un procès-verbal conforme aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, ne s’est pas constituée. La présente décision étant susceptible d’appel avec le jugement au fond, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir présentée par Monsieur [K] [Z] à l’encontre de Monsieur et Madame [I]

Conformément à l’article 789 du code de procédure civile : « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : […] 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. ».

L’article 122 du code de procédure civile dispose que : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. ».

De plus, l’article 9 du code de procédure civile affirme : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, le plan de bornage de la division ainsi que l’acte de vente, produits par Monsieur et Madame [I], permettent d’établir que le lot [Cadastre 8] leur appartenant a été divisé en deux lots distincts, AT [Cadastre 11] et AT [Cadastre 12], et que le premier a été vendu à Madame [M] [U].

Il est manifeste que les deux lots résultant de la dite division restent enclavés et accessibles uniquement par le biais de la servitude de passage, objet du litige.

Il en résulte que cette division ne saurait avoir pour conséquence de faire perdre aux demandeurs le bénéfice de la servitude de passage pour le lot qu’ils ont conservé.

Par conséquent, l’action de Monsieur [C] [I] et de Madame [P] [R] [I] apparait recevable au regard des critères définissant la qualité et l’intérêt à agir.

Ils seront donc déclarés recevables et Monsieur [K] [Z] sera débouté de ses prétentions.

Sur les autres demandes

L’article 790 du code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700 ;

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens de la procédure d’incident seront réservés et suivront le sort des dépens au fond.

En conséquence, il n’y a donc pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la procédure d’incident.

Sur la suite de la procédure

Au regard notamment des conclusions explicites de l’expert judiciaire, il apparaît pertinent d’offrir aux parties la possibilité d’élaborer elles-mêmes, en commun et de manière pérenne la solution à leur litige. Aussi, il est envisagé de les convoquer en audience de règlement amiable avec pour finalité, conformément à l’article 774-2 du code de procédure civile, la résolution amiable de leur différend, par la confrontation équilibrée de leurs points de vue, l’évaluation de leurs besoins, positions et intérêts respectifs, ainsi que la compréhension des principes juridiques applicables au litige.

Au préalable, les parties sont invitées à faire parvenir leurs avis au juge de la mise en état avant le 14 novembre 2025, par message Rpva.

Par ailleurs, le juge de la mise en état invite les parties dans le cas où le dossier ferait l’objet d’un jugement au fond à transmettre dans leur dossier de plaidoiries le plan établi par l’expert judiciaire figurant en annexe 3 de son rapport.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, insusceptible de recours immédiat,

Déclare recevables les prétentions de Monsieur [C] [I] et Madame [P] [R] [L] [Y] épouse [I],

Déboute Monsieur [K] [Z] de l’ensemble de ses prétentions au titre de l’incident,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la procédure d’incident,

Réserve les dépens de l’incident et dit qu’ils suivront le sort de l’instance au fond,

Renvoie la cause et les parties à l’audience de mise en état du

12 novembre 2025 à 09h30,

Invite les parties à faire connaître au juge de la mise en état leur avis concernant une convocation éventuelle en audience de règlement amiable par message RPVA avant le 10 novembre 2025.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 NOVEMBRE 2025, par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT