MINUTE N° : 25/01291

JUGEMENT

DU 06 Février 2026

N° RC 25/02243

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

S.C.I. FONCIERE DI 01/2007

ET :

[T] [O]

Débats à l’audience du 13 Novembre 2025

copie et grosse le :

à M^e PLESSIS

copie le :

à Mme [O]

à M. Le Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 06 Février 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Février 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2007, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [T] [O]

née le 21 Octobre 1974 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

comparante

D’autre Part ;

RG 25/02243

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 mai 2013, la SCI FONCIERE DI 01/2007, par l’intermédiaire de son mandataire NAXITY LAMY [Localité 3], a consenti un bail d’habitation à Madame [O] [T] portant sur un logement situé sis [Adresse 4] à SAINT CYR SUR LOIRE (37540) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 379,73 € hors charges ainsi que sur un garage, situé à la même adresse, pour un loyer mensuel de 43,04 €, et un jardin moyennant un loyer mensuel de 21,52 €.

Le 18 février 2025 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [O] [T] par acte de commissaire de justice du 6 mai 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [O] [T] ;

— dire et juger en conséquence que Madame [O] [T] se trouve être occupante sans droit ni titre ;

— l’expulsion de la locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Madame [O] [T] au paiement des sommes suivantes :

—  2857,15 € au titre des loyers et charges impayés (mois de septembre 2024 à avril 2025 inclus), majoré d’une pénalité de retard de 57,14 € (2% des sommes dues) à parfaire au jour de l’audience ;

—  156,75 € au titre du commandement de payer et signalement CCAPEX ;

—  635,39 € au titre de l’indemnité d’occupation égale à compter de mois de mai 2025, cette indemnité sera due mensuellement, jusqu’à la date de la parfaite libération des lieux et pour chaque mois commencé ;

— la condamnation de Madame [O] [T] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2007 la somme de 1000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Madame [O] [T] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 13 novembre 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 14 mai 2025 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

A l’audience, la SCI FONCIERE DI 01/2007 – représentée par son conseil – maintient les termes de son assignation.

Régulièrement citée par acte de commissaire de justice du 14 mai 2025 signifié à étude, Madame [O] [T] a comparu à l’audience et a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a déclaré être en arrêt maladie depuis juillet 2024 réduisant ainsi ses revenus à 1100,00 € par mois. Elle a ajouté vivre avec sa fille de 20 ans, toujours à charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX en date du 19 février 2025 soit plus de deux mois avant l’assignation délivrée le 6 mai 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 1] et [Localité 2] par voie électronique le 14 mai 2025 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 13 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 22 mai 2013 aux termes duquel il est prévu à l’article 9 des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 18 février 2025 à Madame [O] [T] et portant sur la somme de 1968,96 € dont 1836,26 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [O] [T] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 19 avril 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 22 mai 2013, le commandement de payer délivré le 18 février 2025 et le décompte de la créance arrêté au 13 novembre 2025 faisant apparaître une somme de 2439,48 € à la charge de la locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais d’huissier à hauteur de 313,50€ qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Il convient, par conséquent, de condamner Madame [O] [T] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2007 la somme de 2125,98 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 13 novembre 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [O] [T] sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et propose de régler 600,00 € par mois loyer résiduel de 445,74 € compris.

Madame [O] n’a pas justifié de ses ressources à l’audience mais il ressort de ses déclarations à l’audience que celle-ci perçoit des indemnités journalières à hauteur de 1100,00 € par mois permettant d’honorer le paiement du loyer courant et d’apurer la dette locative sur 36 mensualités.

Au surplus, il résulte du décompte susvisé que la locataire a repris les paiements avant l’audience et a réglé 600,00 € en octobre et novembre 2025.

Il convient, en conséquence, d’octroyer à Madame [O] [T] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur la clause pénale

Conformément à l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, immédiatement applicable aux cintrats en cours, toute clause qui autorise le bailleur a percevoir des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Les dispositions de ce texte sont d’application immédiate pour les contrats en cours.

La clause qui met à la charge du locataire le paiement d’une indemnité forfaitaire dans le cas où il ne règlerait pas les loyers ou les règlerait avec retard, ou dans le cas où il se maintiendrait indûment dans les lieux loués à la cessation de la location s’analyse comme une clause pénale prohibée dans les baux.

Le contrat de bail signé entre les parties le 22 mai 2013 prévoit à l’article 5 des conditions générales que le retard dans le paiement d’une partie ou de la totalité du loyer et des dépenses récupérables donne lieu au versement par le locataire d’une somme égale à 2% du montant impayé. Cette clause constitue une clause pénale et doit donc être réputée non écrite.

La SCI FONCIERE DI 01/2007 sera donc déboutée de sa demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer à la charge de Madame [O] [T].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 19 avril 2025;

Condamne Madame [O] [T] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2007 la somme de 2125,98 € (DEUX MILLE CENT VINGT CINQ EUROS ET QUATRE VINGT DIX HUIT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 13 novembre 2025 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Madame [O] [T] à se libérer de sa dette de 2125,98 € en 21 mensualités de 100,00 € et le solde à la 22ème échéance;

Dit que ces mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Madame [O] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux loués [Adresse 5], à [Localité 5] comprenant un logement, un garage et un jardin, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Madame [O] [T] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Madame [O] [T] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute la SCI FONCIERE DI 01/2007 de sa demande formée au titre de la clause pénale ;

Déboute la SCI FONCIERE DI 01/2007 de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [O] [T] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection