TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 1]

[Localité 1]

CIVIL – JCP

Minute n° 26/57

RG n° : N° RG 25/01300 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CRTI

S.A. ICF NORD EST

C/

[W]

JUGEMENT DU 10 Février 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A. ICF NORD EST

Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré, SA au capital social de 29 342 100 Euros, RCS [Localité 2] 304 747 835, prise en la personne de son Directeur Général, agissant poursuites et diligences, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Raoul GOTTLICH, avocat au barreau de NANCY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [G] [W]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant

Madame [P] [K]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 9 décembre 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Raoul GOTTLICH

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2001, la société anonyme d’habitations à loyer modéré HLM REGIONS NORD EST, devenue ICF NORD-EST, a donné à bail à M. [G] [W] et Mme [P] [K] un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 288,09 euros.

La société ICF NORD-EST se prévaut également d’avoir consenti à M. [G] [W] et Mme [P] [K] un bail portant sur un garage n°012435 situé [Adresse 5], ayant pris effet le 1er octobre 2001.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 25 mars 2025.

Par actes de commissaire de justice en date des 31 mars 2025 et 1er avril 2025, le bailleur a fait délivrer à M. [G] [W] et Mme [P] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat concernant le logement, ainsi qu’une sommation de payer la somme de 195,45 euros au titre des loyers et accessoires concernant le garage.

Par actes séparés des 31 mars 2025 et 1er avril 2025, le bailleur leur a également fait sommation de remettre au service locatif l’enquête ressources accompagnée d’une photocopie de l’avis d’imposition ou de non-imposition 2024.

Par exploits de commissaire de justice en date du 25 septembre 2025, dénoncés le 26 septembre suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la société ICF NORD-EST a fait assigner M. [G] [W] et Mme [P] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins de voir :

constater judiciairement la résiliation du bail existant entre les parties, et ce, aux torts exclusifs de M. [G] [W] et Mme [P] [K], portant tant sur l’appartement situé [Adresse 6] que sur l’emplacement de stationnement (porte 0025) situé [Adresse 5],

en conséquence, condamner solidairement M. [G] [W] et Mme [P] [K] à lui payer :

la somme de 4 932,99 euros en principal, intérêts et frais selon décompte du 03 juin 2025, outre les loyers et charges à venir depuis la date de l’assignation jusqu’au prononcé du jugement ordonnant ladite résiliation,

une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges depuis la date du commandement de payer et ce, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

ordonner l’expulsion des lieux loués (appartement et emplacement de stationnement) de M. [G] [W] et Mme [P] [K], avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et ainsi que de tout occupant de leur chef, outre l’autorisation d’entreposer les meubles dans un garde-meubles ou dans un lieu désigné aux frais, risques et périls des défendeurs, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

condamner solidairement M. [G] [W] et Mme [P] [K] à lui payer une somme de 458 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et celle de 458 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

condamner solidairement M. [G] [W] et Mme [P] [K] aux entiers dépens.

Convoqués aux fins de diagnostic social et financier, M. [G] [W] et Mme [P] [K] ne se sont pas présentés, de sorte qu’un bordereau de carence a été établi par la direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités le 21 octobre 2025.

A l’audience du 09 décembre 2025, la société ICF NORD-EST, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes.

M. [G] [W] et Mme [P] [K], cités respectivement à personne et selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2026.

Par note en délibéré du 16 décembre 2025, reçue au greffe le 19 décembre 2025, le conseil de la demanderesse a produit un décompte actualisé de la créance à la somme de 10 117,33 euros arrêtée au 03 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la note en délibéré

Aux termes de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, le juge n’a ni demandé ni autorisé une note en délibéré. Aussi, il convient d’écarter des débats la note et le décompte actualisé produit par le conseil de la demanderesse le 16 décembre 2025.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur l’existence d’un bail verbal portant sur le garage

L’article 1315 ancien du code civil, applicable au litige, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le contrat conclu le 1er octobre 2001 porte sur le logement uniquement et il n’est produit aucun élément correspondant à un contrat écrit concernant le garage.

S’il résulte des déclarations de la société ICF NORD-EST qu’un bail a été conclu entre les parties, portant sur un garage n°012435 situé [Adresse 5], tous les prélèvements de loyers effectués à ce titre sur le compte des défendeurs ont été rejetés, de sorte que la preuve de la réalité des loyers invoqués en contrepartie de la location du garage litigieux à M. [G] [W] et Mme [P] [K] n’est pas rapportée.

L’existence d’un bail verbal relatif au garage en cause qui aurait été conclu entre les parties n’étant pas établie, les demandes de la société ICF NORD-EST tendant à la résiliation dudit bail et au paiement des loyers, seront rejetés.

Sur le logement

Conformément aux dispositions des articles 1728 et 1103 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 à laquelle le bail est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle qui consiste à payer le loyer aux termes convenus, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat qui résulte, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

En l’espèce, il convient de constater que le contrat signé par les parties le 1er octobre 2001 porte sur le logement situé [Adresse 4], uniquement.

Or, il ressort du décompte versé aux débats que plusieurs échéances ont été impayées, aucun versement n’étant intervenu depuis décembre 2024.

En conséquence, il convient de retenir que le manquement constaté est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail à compter de la présente décision.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

M. [G] [W] et Mme [P] [K] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, demeuré infructueux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en outre de réparer le dommage en condamnant les défendeurs à payer à la société ICF NORD-EST une indemnité d’occupation, étant relevé que le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires s’agissant du paiement « des loyers, charges locatives, indemnités, et plus généralement toutes sommes à la charge du locataire en vertu du présent contrat ».

M. [G] [W] et Mme [P] [K] seront en conséquence condamnés solidairement à payer à la société ICF NORD-EST à compter de la présente décision une indemnité mensuelle d’occupation pour le logement égale au montant des loyers et accessoires qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 826,52 euros selon le décompte produit.

Cette indemnité d’occupation sera révisable et payable selon les conditions prévues au bail et la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité (SLS), en sus du loyer principal et des charges locatives, dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Pour le calcul de ce supplément de loyer, l’article L. 441-9 prévoit que le bailleur social doit vérifier chaque année si les locataires remplissent toujours les conditions financières d’attribution d’un logement dans le parc social.

Si les locataires ne communiquent pas les avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et les renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’HLM liquide provisoirement le supplément de loyer et il perçoit une indemnité de frais de dossier. Pour cette liquidation provisoire, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8.

L’alinéa 3 de l’article L. 441-9 précise que lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement et le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. L’alinéa 4 du même article énonce que « la mise en demeure comporte la reproduction du présent article ».

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 1315 ancien du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société ICF NORD-EST a fait sommation à M. [G] [W] et Mme [P] [K] de lui retourner l’enquête ressources SLS accompagnée d’une photocopie de l’avis d’imposition ou de non-imposition 2024, par exploits d’huissier de justice des 31 mars 2025 et 1er avril 2025 visant une mise en demeure en date du 22 novembre 2024 et reproduisant in extenso les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation.

Il résulte des développements qui précèdent que la preuve de l’existence d’un bail verbal portant sur le garage n’est pas rapportée.

Aussi, au vu du décompte produit aux débats, il apparait que les locataires étaient redevables de la somme de 4 639,04 euros au mois de juin 2025 à laquelle il convient d’ajouter les échéances de juin 2025 à janvier 2026, sous réserve des sommes qui auraient été versées depuis le mois de juin 2025.

En conséquence, M. [G] [W] et Mme [P] [K] seront condamnés solidairement à payer à la société ICF NORD-EST la somme de 11 251,20 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1153 ancien, dernier alinéa, du code civil, applicable au litige, dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il n’est pas rapporté la preuve de la mauvaise foi de M. [G] [W] et Mme [P] [K], pas plus que la preuve de l’existence pour la société ICF NORD-EST d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement des loyers.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [G] [W] et Mme [P] [K], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge de la société ICF NORD-EST les frais qu’elle a avancés au titre de la présente procédure. M. [G] [W] et Mme [P] [K] seront condamnés in solidum au paiement d’une somme qui sera fixée à 150 euros en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

ÉCARTE des débats la note et le décompte actualisé produits par la société anonyme d’habitations à loyer modéré ICF NORD-EST le 16 décembre 2025 ;

DÉCLARE recevable l’action de la société anonyme d’habitations à loyer modéré ICF NORD-EST ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré ICF NORD-EST de ses demandes au titre du bail portant sur le garage n°012435 situé [Adresse 5] ;

PRONONCE la résiliation du bail liant les parties, portant sur le logement situé [Adresse 4], à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [G] [W] et Mme [P] [K] d’avoir libéré le logement situé [Adresse 4], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par M. [G] [W] et Mme [P] [K] pour le logement à la somme de 826,52 euros, et CONDAMNE solidairement M. [G] [W] et Mme [P] [K] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré ICF NORD-EST cette indemnité d’occupation, à compter de la présente décision et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera revalorisée selon les conditions prévues au bail et la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [W] et Mme [P] [K] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré ICF NORD-EST la somme de 11 251,20 euros au titre des loyers et accessoires concernant le logement, sous réserve des sommes qui auraient été versées depuis juin 2025 ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré ICF NORD-EST de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [W] et Mme [P] [K] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré ICF NORD-EST la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré ICF NORD-EST de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [W] et Mme [P] [K] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge