MINUTE N° : 26/00073

JUGEMENT

DU 06 Mai 2026

N° RG 26/00513 – N° Portalis DBYF-W-B7K-J7CT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1]

représenté par son syndic la SARL CITYA IMMOBILIER PLANCHON immatriculée au RCS de [Localité 1] N° 845 207 195

ET :

S.A.S. PALAIS ROYALE ET CHATEAUX

immatriculée au RCS de [Localité 2] N° 879 215 788

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à

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à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS lors des débats et C. LEJEUNE lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 mars 2026

DÉCISION :

Annoncée pour le 06 MAI 2026 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], demeurant [Adresse 3]

non comparante, représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e GAILLARD, avocat au barrea de TOURS

D’une part ;

DEFENDERESSE

S.A.S. PALAIS ROYALE ET CHATEAUX,

demeurant [Adresse 4]

Non comparante, ni représentée

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

La société PALAIS ROYAL et CHATEAUX est propriétaire du lot n°3 dans l’immeuble situé [Adresse 5] à RICHELIEU (37).

Le 30 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6], représenté par son syndic, a donné assignation à la société PALAIS ROYAL et CHATEAUX devant le tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 35, 36, 55 et 60 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967, des articles 1343-2, 1342-10 et 1240 du Code civil, des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

condamner cette dernière à lui payer :la somme de 2556,24€ correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 3 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 septembre 2025 et la capitalisation des intérêts;la somme de 559,20€ au titre des frais de recouvrement, somme à parfaire ;la somme de 2000,00€ à titre de dommages et intérêts ; condamner cette dernière à lui payer la somme de 1500,00 en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 3 décembre 2025 la somme de 2556,24€ ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 4 mars 2026, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

La société PALAIS ROYAL et CHATEAUX, régulièrement citée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] verse aux débats :

— le relevé de propriété et l’avis de mutation du bien litigieux ;

— le contrat de syndic à effet du 6 janvier 2026 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 7 mai 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er janvier 2024 au 31 décembre 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 3 décembre 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 2 556,24

Frais/diligences sollicitées 559,20

TOTAL 3 115,44

Il ressort de l’ensemble de ces documents que la société PALAIS ROYAL et CHATEAUX n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 3 décembre 2025 à hauteur de la somme de 2556,25€.

La lettre de mise en demeure présentée le 19 septembre 2025 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

La société PALAIS ROYAL et CHATEAUX sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2556,25€ a au titre des charges et fonds de travaux échus au 3 décembre 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2025, date où le destinataire a fait le choix de faire réexpédier le courrier à une autre adresse, sur la somme de 2469,68 € et pour le surplus à compter de l’assignation.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, le contrat de syndic versé aux débats n’est effectif qu’à compter du 1er janvier 2026 de sorte que tous les frais sollicités avant cette date ne peuvent être facturés, faute du contrat de syndic précédent versé aux débats.

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’espèce, le contrat de syndic versé aux débats n’est effectif qu’à compter du 6 janvier 2026 de sorte que tous les frais sollicités avant cette date ne peuvent être facturés, faute du contrat de syndic précédent versé aux débats.

***

La demande présentée par le syndicat des copropriétaire au titre des frais de recouvrement sera donc rejetée.

— Sur les autres demandes

Les intérêts n’étant pas échus depuis une année entière, la demande de capitalisation sera rejetée.

La société PALAIS ROYAL et CHATEAUX est pour la première fois assignée en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de cette copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil.

Il convient de rejeter cette demande.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, la société PALAIS ROYAL et CHATEAUX sera tenue aux dépens .

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement de défaut rendu en dernier ressort,

Condamne la société PALAIS ROYAL et CHATEAUX à verser au Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] les sommes suivantes :

2.556,25 € (DEUX MILLE CINQ CENT CINQUANTE-SIX EUROS VINGT-CINQ CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 3 décembre 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2025 sur la somme de 2469,68 € et pour le surplus à compter de l’assignation.

Rejette la demande présentée au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6];

Condamne la société PALAIS ROYAL et CHATEAUX aux dépens ;

Condamne la société PALAIS ROYAL et CHATEAUX à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 1000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe.

LE GREFFIER,

Signé C. LEJEUNE

LE PRÉSIDENT,

Signé C. BELOUARD