MINUTE N° : 26/00218

JUGEMENT

DU 13 Mai 2026

N° RC 25/02829

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

Société VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[U] [S]

Débats à l’audience du 26 Février 2026

le

copie et grosse :

à VTH

copie :

à Mme [S]

à M. Le préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 13 Mai 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Mai 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M. [O] muni d’un pouvoir en date du

16 février 2026

D’une Part ;

ET :

Madame [U] [S]

née le 23 Mai 1988 à [Localité 4]

de nationalité FR, demeurant [Adresse 3]

comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 4 décembre 2024 à effet du 5 décembre 2024, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a donné à bail à Mme [U] [S] un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 4], pour un loyer mensuel principal de 285,82 euros outre 128,50 euros de provisions sur charges, payables à terme échu.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a :

— fait signifier à Mme [U] [S], le 9 avril 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail,

— saisi préalablement la CAF le 25 février 2025 de la situation.

Arguant du défaut de paiement de la dette dans le délai visé au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 24 juin 2025, pour voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [U] [S] devenue occupante sans droit ni titre avec tous moyens de droit ;

— et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1.107,94 euros au titre des loyers impayés à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à libération des lieux, outre une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement et de l’assignation.

A l’audience du 26 février 2026, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT – représenté par un salarié muni d’un pouvoir – maintient ses demandes en actualisant sa créance à 3.932,66 euros. Il s’oppose à tout délai suspensif dans la mesure où Mme [U] [S] n’a réglé aucun loyer depuis son entrée dans les lieux, en décembre 2024.

Mme [U] [S] comparait. Elle explique avoir « laché prise » suite au placement de ses enfants. Actuellement, elle perçoit le RSA soit 906,50 euros complété de 395,78 d’allocation logement et familiale pour la plus jeune de ses enfants. Ces revenus sont conformes au diagnostic social et financier qui envisage des charges mensuelles de 893,98 euros. Elle souhaite rester dans les lieux et reprendre le paiement des loyers en apurant la dette locative par mensualités de 100 euros. Elle doit prochainement rencontrer son assistante sociale.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT justifie avoir signalé la situation à la CAF et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, bien que conclu postérieurement à la loi du 27 juillet 2023, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois et le commandement de payer signifié à la défenderesse reproduit textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail. Il sera donc fait application du délai de deux mois.

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT produit :

— le bail conclu le 4 décembre 2024 contenant une clause résolutoire à défaut de paiement deux mois après un commandement de payer infructueux.

— le commandement de payer visant cette clause expressement cette clause, signifié le 9 avril 2025, pour la somme en principal de 551,60 euros et donnant un délai de deux mois à la locataire pour s’en acquitter.

— une décompte de créance actualisé au 24 février 2026.

Il ressort du décompte de créance que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois plus favorable que le délai légal mais expressement choisi par le bailleur. Les prélèvement du loyer résiduel ont tous été rejetés. Les réglements APL figurant au décompte s’imputent sur les mensualités courantes et ne peuvent apurer l’arriéré visé au commandement.

Mme [U] [S] ne rapporte pas la preuve de paiement autre que ceux visés au décompte, alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

Le décompte de créance n’enregistre plus aucun réglement de la locataire à compter de janvier 2025 soit plus d’une année.

Les conditions prévues par la loi pour accorder des délais suspensifs ne sont en conséquences pas remplies.

Il sera donc constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 10 juin 2025. L’expulsion de Mme [U] [S], devenue occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] , sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués

Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, depuis la résiliation du bail, Mme [U] [S] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges.

En l’espèce, L’EPIC VAL TOURAINE HABITAT revendique une créance de 3.932,66 euros, échéance de janvier 2026 inclus. Il a exclu de sa créance les frais de commissaire de justice.

Mme [U] [S], n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce la créance n’appelle pas d’observation.

Mme [U] [S] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 3.932,66 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 31 janvier 2026 outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 1er février 2026 À la date de la libération effective et définitive des lieux.

3) Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [U] [S], partie perdante, sera condamnée à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais de commandement et de sa notification.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation économique des parties et eu égard à l’équité, la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, prévue au bail conclu le 4 décembre 2024 concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 10 juin 2025 ;

CONSTATE que Mme [U] [S] est occupante sans droit ni titre du dit bien immobilier à usage d’habitation ;

ORDONNE en conséquence à Mme [U] [S] de quitter les lieux loués et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [U] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Mme [U] [S] à verser à l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT la somme de 3.932,66 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 31 janvier 2026.

CONDAMNE Mme [U] [S], à compter du 1er février 2026 à verser à l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [U] [S] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement et de sa notification, de l’assignation et de sa notification au Préfet ;

DÉBOUTE l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière

La greffière, Le juge des contentieux de la protection