COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00378 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JZDI

Minute N° : 24/00474

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 17 Décembre 2024

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e CANO

Copie délivrée à :M.[M]-Mme [T]-PREFECTURE

le :17/12/2024

DEMANDEUR

Monsieur [B] [J]

né le 26 Mai 1945 à [Localité 9] (13)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Philippe CANO, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEURS :

Madame [G] [T]

née le 10 Novembre 1982 à [Localité 7]

[Adresse 4],

[Adresse 10]

[Localité 3]

comparante

Monsieur [P] [M]

né le 27 Décembre 1982 à [Localité 7]

[Adresse 4],

[Adresse 10]

[Localité 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 19 Novembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 octobre 2017, Monsieur [J] [B], a consenti à Monsieur [M] [P] et Madame [T] [G] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 860 euros.

Par exploit du 05 avril 2024, Monsieur [J] [B] a fait délivrer à Monsieur [M] [P] et Madame [T] [G] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 3.107,92 euros outre les frais.

Faute de régularisation dans les délais impartis, et par exploit délivré le 27 juin 2024 Monsieur [J] [B] a fait citer Monsieur [M] [P] et Madame [T] [G] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de les voir principalement condamnés à :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

— l’expulsion des locataires, dans la huitaine de la signification de l’ordonnance, ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— lui payer solidairement, à titre provisionnel et de l’arriéré locatif dû la somme de 4.026, 06 euros ;

— lui payer solidairement une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 1.000 euros ;

— lui payer solidairement la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens.

L’affaire est fixée à l’audience du 19 novembre 2024 lors de laquelle Monsieur [J] [B] comparait représenté et, soutenant oralement le dossier qu’il dépose, sollicite le bénéfice de son assignation sous réserve d’une actualisation de la dette locative à la hausse à la somme de 4.952,45 euros selon décompte arrêté au 15 novembre 2024 ; il précise s’opposer à tout délai de paiement ou délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Monsieur [M] [P] et Madame [T] [G] comparaissent en personne. Ils expliquent avoir effectué un virement le 11 septembre 2024 d’un montant de 980 euros. Ils demandent de rester dans le logement en suspendant la clause résolutoire et demandant des délais de paiements. Ils s’engagent à faire parvenir un élément de preuve de paiement du dernier loyer pour démontrer la reprise des paiements actuels. La possibilité leur est laissée d’en justifier par une note en délibéré à remettre avant le 6 décembre 2024.

Le Diagnostic Social et Financier communiqué par la Préfecture de [Localité 11] avant l’audience détermine que le couple, avec un enfant à charge, a eu des difficultés financières suite à des frais inhérents à la réparation de leur véhicule. Depuis le mois de mai le couple est régulier dans le paiement des loyers.

La décision est mise en délibéré au 17 décembre 2024.

Les défendeurs régulièrement assignés, ayant comparu en personne, la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que lorsque le défendeur ne comparait pas, le Tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 11] le 28 juin 2024, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CCAPEX de [Localité 11] a été saisie le 08 avril 2024, de la situation d’impayé, soit dans les délais légaux.

La demande de résiliation formée par Monsieur [J] [B] est donc recevable.

1) Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits Monsieur [J] [B] que Monsieur [M] [P] et Madame [T] [G] n’ont pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois impartis par les termes du bail, plus favorable par rapport aux nouvelles dispositions législatives, soit avant le 05 juin 2024, la dette ayant continué d’augmenter entre la date du commandement de payer et celle de l’assignation.

La clause résolutoire est donc acquise au bénéfice du bailleur depuis le 06 juin 2024.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des dispositions du bail, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Après examen des décomptes produits par Monsieur [J] [B], la créance apparaît incontestable dans son principe comme dans son montant et la demande, arrêtée au 15 novembre 2024 est fondée à hauteur de 4.952,45 euros (hors frais d’huissier et de procédure), à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, décompte arrêté au 15 novembre 2024 et loyer de novembre 2024 inclus.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ».

En l’espèce, cette condamnation sera solidaire entre les défendeurs, au vu de la clause de solidarité insérée au bail.

3) Sur les délais de paiement :

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur et même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il résulte du même texte que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire et à condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le Juge

En l’espèce, l’examen des décomptes produits à l’audience démontre que les versements au titre des loyers et charges n’ont pas entièrement repris avant l’audience ; les locataires devaient fournir des pièces permettant de prouver le paiement du dernier loyer courant avant le 06 décembre 2024, ce qui n’a pas été le cas.

Ainsi, les conditions légales permettant d’accorder des délais de paiement au locataire en mesure de solder la dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ne sont pas remplis, et la demande de délais de paiement sera rejetée.

4) Sur l’expulsion

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, la clause résolutoire étant acquise au profit de Monsieur [J] [B] à compter du 06 juin 2024, et Monsieur [M] [P] et Madame [T] [G] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, ils devront quitter les lieux, afin que le bailleur puisse reprendre possession de son bien, et éviter que la dette ne s’accroisse.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4) Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil et en occupant sans droit ni titre les lieux susvisés depuis le 21 février 2024, Monsieur [M] [P] et Madame [T] [G] ont causé un préjudice à Monsieur [J] [B]. Il convient donc d’octroyer à celui-ci une indemnité d’occupation mensuelle, destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, il convient de condamner ces derniers à verser solidairement, à titre provisionnel à Monsieur [J] [B] au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, et à compter du 16 novembre 2024, lendemain du dernier arrêté de compte, une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises avec indexation

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par Monsieur [J] [B] concernant le contrat de bail du 27 octobre 2017 consenti à Monsieur [M] [P] et Madame [T] [G] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 6] ;

Condamnons solidairement Monsieur [M] [P] et Madame [T] [G] à payer à Monsieur [J] [B] la somme de 4.952,45 euros à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, décompte arrêté au 15 novembre 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 06 juin 2024 ;

Constatons la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 06 juin 2024 ;

Constatons que Monsieur [M] [P] et Madame [T] [G] sont occupants sans droit ni titre des locaux précités depuis cette date ;

Rejetons la demande de délai de paiement faute de justification du paiement du dernier loyer courant ;

A défaut de départ volontaire, Autorisons l’expulsion de Monsieur [M] [P] et Madame [T] [G] et de tous occupants de leur chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, les intéressés pourront être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Disons qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons solidairement Monsieur [M] [P] et Madame [T] [G] à payer à Monsieur [J] à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire d’un montant égal à celui de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises et ce à compter du 16 novembre 2024, lendemain de l’arrêté de compte, avec indexation ;

Disons que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 11] ;

Condamnons in solidum Monsieur [M] [P] et Madame [T] [G] à payer à Monsieur [J] [B] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que le justifie l’équité ;

Condamnons Monsieur [M] [P] et Madame [T] [G] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 17 décembre 2024.

Le Greffier Le Juge