N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 03 FEVRIER 2026

N° RG 23/05142 – N° Portalis DBYF-W-B7H-I65G

DEMANDEUR

Monsieur [C] [L]

né le 12 Mai 1993 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Caroline LE MAITRE, avocat au barreau de TOURS, avocat postulant, M^e Sylvie MARCILLY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEURS

Madame [J] [S] épouse [I]

née le 14 Septembre 1951 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Philippe OTTAVY de la SAS ENVERGURE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

Monsieur [R] [I]

né le 19 Janvier 1951 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Philippe OTTAVY de la SAS ENVERGURE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE :

V. GUEDJ, Vice-Présidente, chargée du rapport, tenant seule l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, en a rendu compte à la collégialité.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M^me V. GUEDJ, Vice-Présidente

Assesseur : Madame D. MERCIER, Première Vice-Présidente

Assesseur : Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente

assistées de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et de C. FLAMAND, Greffier lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Novembre 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 03 Février 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [J] [S] épouse [I] et M. [R] [I] (ci-après dénommés les époux [I]) sont propriétaires d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Le 10 juillet 2023, une annonce relative à la vente de cet immeuble à usage professionnel a été mise en ligne par l’intermédiaire de M. [W] [D], agent immobilier du réseau IAD intervenant au profit des époux [I].

Les 11, 12, 17 et 20 juillet 2023, M. [C] [L] a visité le bien et a transmis à l’issue des visites une première offre d’achat aux époux [I], laquelle a été refusée par ces derniers.

Mme [I] a alors fait une contre-proposition à M. [L] au prix de 265 000 euros par l’intermédiaire de M. [D], qu’il a accepté.

Le 26 juillet 2023, M. [L] a confirmé son acceptation en formalisant par écrit l’offre proposée par Mme [I]. Le même jour, cette dernière a contresigné cette offre en faisant précéder sa signature de la mention « bon pour accord au prix de 265 000 euros et honoraires de 8 000 euros à la charge du vendeur ». La signature de M. [I] a également été apposée sur ce document.

Par courriel du 26 juillet 2023, le mandataire immobilier a transmis aux époux [I] l’acceptation de l’offre d’achat de M. [L].

Par la suite, les notaires respectifs des parties ont établi un projet de la promesse de vente et le rendez-vous de signature a été fixée au 23 août 2023.

Toutefois, la veille de ce rendez-vous, M. [L] a été informé par le mandataire immobilier des époux [I] que ces derniers souhaitaient se rétracter de la vente.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 septembre 2023, reçue le 19 septembre 2023 par les époux [I], M. [L] a mis en demeure ces derniers de convenir d’une nouvelle date de signature de la promesse de vente et de mettre un terme à toute mise en vente du bien.

Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2023, M. [L] a fait assigner les époux [I] devant le tribunal judiciaire de TOURS aux fins de condamnation des époux [I] à signer la promesse de vente dans un délai de 15 jours suivant signification du jugement à intervenir à peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard, et de condamnation à signer l’acte authentique de vente dans le délai contractuellement convenu à la promesse de vente, à peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard, outre le versement de dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 26 mars 2025, M. [L] demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

À titre principal :

— juger recevable et bien-fondé M. [L] en ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner les époux [I] à signer la promesse de vente de l’immeuble situé [Adresse 4], dénoncée en tête des présentes, au prix de 257 000 euros versés aux époux [I] et 8 000 euros versés à M. [D], entrepreneur individuel enregistré au RCS de [Localité 4] sous l’identifiant SIREN 908.812.985 dont le siège social est situé [Adresse 5], mandataire immobilier des vendeurs, en désignant Maître [X] [T], notaire des vendeurs et à défaut, le président de la chambre des notaires avec faculté de délégation pour y procéder et ce, dans un délai de 15 jours suivant signification du jugement à intervenir, passé lequel courra à son encontre une astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— condamner les époux [I] à signer l’acte authentique de vente notamment en l’étude de Maître [X] [T], notaire des vendeurs et à défaut, le président de la chambre des notaires avec faculté de délégation pour y procéder et ce, dans le délai contractuellement convenu à la promesse de vente, après réalisation des conditions suspensives, passé lequel courra à leur encontre une astreinte de 500 euros par jour de retard ;

En toute hypothèse :

— condamner in solidum les époux [I] à verser une indemnité de 26 500 euros à M. [L], à titre de dommages et intérêts, pour les préjudices résultant de la tentative de rupture du contrat de vente immobilière ;

— juger que l’indemnité allouée à M. [L] se compensera avec le prix de vente du bien objet du présent litige, lequel a été fixé à 265 000 euros FAI ;

À titre subsidiaire :

— condamner Mme [I] à verser à M. [L] une indemnité de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner in solidum les époux [I] à verser à M. [L] une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Caroline LEMAITRE, avocat au barreau de TOURS, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de réalisation forcée de la vente, se fondant sur les articles 1103 et 1104, 1113 et suivants, 1583, 1217, 1231-1 du code civil et l’article L.131-1 du code de procédure civile, M. [L] fait valoir que les parties ont consenti au contrat de vente en déterminant la chose vendue et le prix, ce qui rend la vente parfaite au sens de l’article 1583 du code civil.

Il précise que les vendeurs ont formé une offre d’achat au prix de 265 000 euros qu’il a acceptée le 26 juillet 2023 et qu’il a formalisé par écrit, sans condition ni réserve. De ce fait, M. [L] conteste que les époux puissent s’exonérer de leurs obligations au motif que M. [I] n’aurait pas souhaité vendre et indique qu’il n’en justifie pas.

Il affirme qu’aucune pièce versée aux débats ne démontre que les vendeurs auraient confié un mandat de mise en location de l’immeuble, d’autant que l’agent immobilier a publié une annonce de vente le 10 juillet 2023 puis a fait visiter le bien, a négocié et a transmis les offres d’achat aux vendeurs, notamment celle de M. [L].

M. [L] soutient également que M. [I] a accepté son offre d’achat en ce qu’il a paraphé et signé cette offre, que l’agent immobilier mentionne dans ses courriels qu’il s’agit de l’offre « acceptée par les vendeurs » et que M. [I] a participé aux échanges avec son notaire pour la rédaction et la validation de la promesse de vente, lesquelles sont intervenues avant transmission au notaire du demandeur et avant qu’une date de signature soit fixée.

Il considère que les paraphes et la signature sur l’offre d’achat sont bien celles du vendeur en ce que la signature de M. [I] est la même sur l’offre d’achat et sur les autres documents produits.

Il souligne encore que M. [I] n’a demandé aucune vérification d’écritures, incident de faux ou expertise graphologique et n’a pas déposé plainte pour usurpation d’identité et usage de faux.

Il conteste également que Mme [I] ait été mise sous pression pour accepter de contresigner l’offre d’achat au prix de 265 000 euros dans la mesure où les vendeurs ne le démontrent pas et que M. [D] n’a pas été appelé à la cause.

En outre, M. [L] s’étonne dans ses écritures des déclarations tardives de M. [I] selon lesquelles son burn-out subi en 2004 aurait altéré son discernement et l’aurait empêché de consentir favorablement et valablement à la vente litigieuse intervenue en août 2023. Le demandeur fait valoir au titre de l’article 414-1 du code civil que les documents médicaux produits par M. [I] ne démontrent pas qu’il était atteint d’un trouble mental au moment de l’acte lui ayant fait perdre ses capacités de discernement. M. [L] considère que l’attestation établi par le docteur [Y] plus de 18 mois après la vente ne relève aucune perte de discernement et préconise une représentation pour l’avenir seulement.

Au soutien de sa demande d’indemnisation de ses préjudices, se fondant sur les articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil relatifs à la responsabilité contractuelle, M. [L] fait valoir que la rétractation des époux [I] constitue une tentative de rupture abusive du contrat de vente ouvrant droit à indemnisation. M. [L] souligne que les vendeurs ont mis en vente leur immeuble par le biais d’un agent immobilier, qu’il a visité le bien à quatre reprises, qu’ils ont reçu son offre d’achat sans émettre de condition ni de réserve formelle et ont donné leur accord le 26 juillet 2023, qu’ils connaissaient sa volonté d’acquérir le bien, qu’ils ont transmis toutes les informations utiles à leur notaire pour la rédaction de la promesse de vente et qu’ils ont accepté un rendez-vous pour signature le 23 août 2023 après réception du projet de promesse de vente rédigé.

De surcroît, M. [L] indique qu’il a entamé de nombreuses démarches pour préparer son projet immobilier, qu’il a renoncé à d’autres opportunités et que les taux d’intérêts relatifs aux emprunts immobiliers ont fortement augmenté depuis octobre 2023. Il précise que son projet immobilier est motivé par son souhait d’ouvrir un « ESCAPE GAME », qu’il a réussi à être franchisé et qu’il n’a pas pu démarrer son activité du fait de la rétractation des époux [I].

De fait, M. [L] prétend subir un préjudice financier de l’ordre de 14 606 euros compte tenu de l’augmentation du taux d’emprunt (3,85% au lieu de 4,20% pour un crédit de 330 000 euros). Il soutient également qu’il est d’usage en matière de vente immobilière que la partie supportant la défaillance soit indemnisée par l’autre partie par le versement d’une indemnité conventionnelle dont le montant équivaut à 10% du bien vendu.

Enfin, à l’appui de sa demande subsidiaire de condamnation des époux [I] à l’indemnisation de ses préjudices consécutifs à l’arrêt brutal de leur relation contractuelle, M. [L] rappelle que son offre d’achat lui a été retournée signée et paraphée par les deux vendeurs et que le courriel de l’agent immobilier porte l’intitulé « contresignée par les vendeurs ». À ce titre, il sollicite la somme de 50 000 euros pour la perte irrémédiable de cette opération et précise qu’il n’a pas pu retrouver de bien permettant de réaliser ailleurs son projet d'[Localité 5].

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 décembre 2024, les époux [I] demandent au tribunal :

— débouter M. [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. [L] à payer eux époux [I] la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Pour s’opposer à la réalisation forcée de la vente de l’immeuble litigieux, se fondant sur l’article 1103 du code civil, les époux [I] font valoir que seule Mme [I] a signé l’offre d’achat sous la pression de l’agent immobilier, tandis que M. [I] soutient qu’il n’était pas présent lors de la signature et qu’il n’a jamais signé ce document puisqu’il en ignorait l’existence. Ils ajoutent que M. [I] n’a pas non plus procédé à la rédaction manuscrite relative au « bon pour accord au prix de 265 000 euros et honoraires de 8 000 euros à la charge du vendeur » alors que celle-ci doit être faite par les vendeurs puisqu’il s’agit d’une formalité substantielle de leur consentement. Ils considèrent qu’un tiers a imité la signature de M. [I] puisque celle figurant sur l’offre d’achat ne correspond pas à la sienne et qu’une simple signature est insuffisante pour prouver qu’il était d’accord de vendre son bien. Les époux [I] ajoutent également que M. [L] ne démontre pas que M. [I] était présent lors de la signature de l’acte, ce qui accrédite selon eux le fait qu’il n’en soit pas le signataire.

En outre, les époux [I] indiquent que M. [I] a été victime d’un « burn-out » sévère en 2004 et qu’il est depuis suivi régulièrement par son médecin traitant, lequel atteste dans le certificat du 11 octobre 2024 qu’il souffre de troubles mésiques et qu’il est dans l’incapacité psychique depuis 2022 de signer le moindre acte notarié. Ils font valoir que la santé de M. [I] est précaire, qu’il est parfois dans l’impossibilité de se déplacer et que c’est précisément ce qui s’est produit le jour de la signature de l’offre d’achat.

Pour l’ensemble de ces raisons, les époux [I] estiment que l’offre d’achat est irrégulière puisque le consentement de M. [I] sur la chose et le prix fait défaut. La proposition d’achat de M. [L] ne peut, selon eux, être considérée comme une proposition synallagmatique mais comme une offre d’achat unilatérale qui ne saurait valoir vente et par conséquent entraîner la vente forcée.

Pour s’opposer aux demandes indemnitaires sollicitées par le demandeur à leur encontre, les époux [I] font valoir que l’irrégularité de l’offre d’achat ne saurait les engager. Ils précisent que le demandeur ne peut à la fois obtenir le bénéfice de la vente forcée et l’indemnisation de son préjudice pour tentative de rupture du contrat de vente immobilière à hauteur de 26 500 euros, d’autant que M. [L] est un professionnel de l’immobilier qui est dans la capacité de retrouver facilement de nouveaux investissements immobiliers.

La clôture est intervenue le 04 novembre 2025 par ordonnance à effet différé du juge de la mise en état du 10 avril 2025 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande de réalisation forcée de la vente

Sur le fondement de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1113 du Code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

Les dispositions combinées des articles 1114 et 1583 du Code civil prévoient que l’offre, faite à personne déterminée, comprend les éléments essentiels du contrat de vente envisagé, c’est-à-dire la chose et le prix, et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation du contrat.

L’article 1118 du même Code précise que l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre. Tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l’offrant avant l’acceptation.

Il s’agit, en l’espèce, de savoir si l’offre d’achat est régulière, ce qui suppose de démontrer que les parties ont librement consenti à cet acte.

Sur la nature de l’opération immobilière :

Au cas d’espèce, un désaccord sur la nature de l’opération immobilière divise les parties en ce que M. [L] affirme que les époux [I] ont souhaité vendre leur immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], tandis que ces derniers soutiennent avoir voulu le proposer à la location.

Il sera tout d’abord observé que l’annonce publiée le 10 juillet 2023 par le mandataire immobilier des époux [I] relative à cet immeuble comporte une description intitulée « vente immeuble 13 pièces ».

Par ailleurs, il ressort des courriels échangés entre M. [D] et M. [L] le 12 juillet 2023 que ce dernier a formulé une première offre d’achat à laquelle le mandataire immobilier lui a répondu qu’une contre-proposition était à prévoir compte tenu du fait que « le bien n’est en vente que depuis deux jours ». De plus, selon les autres courriels échangés entre M. [D] et M. [L] entre le 24 et le 26 juillet 2023, Mme [I] a proposé de vendre l’immeuble au prix de 265 000 euros, ce qui a été accepté par le demandeur. Ces mêmes courriels font état de ce que M. [L] a formalisé par écrit l’offre proposée par Mme [I], laquelle a été « contresignée par les vendeurs » selon les termes employés par le mandataire immobilier dans son courriel.

Il en résulte que si les époux [I] avaient réellement voulu louer leur bien et non le vendre, il apparaît curieux que leur propre mandataire immobilier, avec lequel ils ont nécessairement échangé pour indiquer leur souhait, ait publié une annonce de vente immobilière pour laquelle Mme [I] a elle-même formulé une proposition d’achat auprès de M. [L] et que celle-ci ait fait l’objet d’un projet de promesse d’achat rédigé par leurs notaires.

Aucune pièce versée aux débats ne fait référence à une mise en location de l’immeuble, sauf le courriel de M. [D] daté du 26 juillet 2023 dans lequel il écrit à M. [L] qu’en cas de refus de sa part d’acquérir le bien au prix de 265 000 euros proposé par Mme [I], une location pourrait s’envisager à la place. Or, cette proposition n’émane pas des défendeurs eux-mêmes et constitue seulement une proposition alternative à la vente, laquelle a d’ailleurs été rejetée par M. [L].

Il apparaît donc que pour chaque protagoniste à ce litige, l’opération immobilière envisagée correspondait à une vente.

Dès lors, contrairement à ce qu’ils soutiennent, les époux [I] ont eu la volonté de vendre leur bien et non de le louer.

Sur le consentement des époux [I] à l’offre d’achat du 26 juillet 2023 :

En outre, il n’est pas contesté que Mme [I] a signé le 26 juillet 2023 l’offre d’achat écrite formalisée par M. [L] en faisant précéder sa signature de la mention « bon pour accord au prix de 265 000 euros et honoraires de 8 000 euros à la charge du vendeur ».

Pour autant, les époux [I] font valoir qu’ils n’ont pas consenti à cette offre en ce que, d’une part, Mme [I] a subi des pressions pour signer et d’autre part, que M. [I] ne s’est pas déplacé pour la signature et que celle figurant sur la proposition d’achat n’est pas la sienne.

S’agissant des pressions alléguées par Mme [I], il ressort de deux courriels de M. [D] datés du 25 juillet 2023 que M. [L] est « très insistant » et qu’il n’a « jamais vu un acquéreur me mettre autant la pression et aussi déterminé à acheter un bien ». Si la volonté de M. [L] d’acquérir rapidement l’immeuble ne fait pas de doute, compte tenu des échanges quotidiens avec M. [D], de sa proposition initiale d’offre d’achat et de son acceptation de la contre-proposition formalisée le jour même, il n’en demeure pas moins que cette insistance ou empressement ne saurait constituer des pressions, lesquelles se caractérisent notamment par une violence physique ou morale, un abus de dépendance économique ou une contrainte temporelle. Mme [I] n’en rapporte pas la preuve.

De surcroît, Mme [I] ne démontre pas non plus la réalité de pressions exercées par M. [D] à son encontre, lequel n’est d’ailleurs pas partie à la procédure. Les échanges de courriels produits attestent de ce que M. [D] a régulièrement tenu informée Mme [I] de l’évolution de son dossier et des volontés de M. [L]. Or, la teneur des écrits de M. [D] ne relève aucun élément susceptible de caractériser des pressions.

Mme [I] ne rapporte donc pas la preuve que son consentement a été vicié.

Pour ce qui concerne l’acceptation de l’offre de M. [I], il convient de relever qu’aucun élément n’indique que les parties ont convenu d’un rendez-vous physique pour signer l’offre d’achat. À l’inverse, les courriels échangés entre M. [D] et M. [L] versés aux débats font état de ce que le mandataire immobilier a transféré numériquement ce document le 26 juillet 2023 pour signature à chacune des parties, de sorte qu’aucun déplacement n’a été nécessaire pour y procéder.

La proposition d’achat de M. [L] est paraphée des initiales de l’acquéreur et des défendeurs, ainsi que de trois signatures, dont deux sous la mention manuscrite rédigée par Mme [I]. La signature contestée par M. [I] correspond à celle inscrite en bas à droite du document, consistant en un « M » et un « J » entremêlés.

L’article 1373 du Code civil dispose que « la partie à laquelle on l’oppose peut désavouer son écriture ou sa signature. Les héritiers ou ayants cause d’une partie peuvent pareillement désavouer l’écriture ou la signature de leur auteur, ou déclarer qu’ils ne les connaissent. Dans ces cas, il y a lieu à vérification d’écriture ».

Par application des articles 287 et suivants du Code de procédure civile, il convient donc de comparer la signature litigieuse à d’autres signatures de M. [I] figurant sur les documents versés aux débats, afin de déterminer si celles-ci sont similaires.

Il ressort de l’accusé de réception signé par M. [I] le 19 septembre 2023 relatif à la mise en demeure de M. [L] que cette signature est constituée de deux lettres entremêlées, présentant une ressemblance avec celle apposée sur l’offre d’achat, à la différence que la seconde lettre est plus arrondie. M. [I] produit également sa pièce d’identité qui, bien que datée de 2019, comporte une signature, qui se caractérise par deux lettres qui se croisent, semblable à celle de l’offre d’achat. Il en est de même pour celles figurant sur un extrait d’acte d’acquisition d’un immeuble et d’un rapport d’intervention relatif au diagnostic de l’amiante.

Il apparaît que ces signatures, dont M. [I] confirme être l’auteur, sont très similaires à celle apposée sur l’offre d’achat du 26 juillet 2023. Elles se caractérisent toutes par le croisement de deux lettres correspondant à un « M » et un « J », bien qu’une légère différence liée à l’arrondi du J et à la longueur de la barre fasse un peu varier leur aspect. Dans ces conditions, il apparaît que la signature figurant sur l’offre d’achat correspond bien à celle de M. [I].

En outre, aux termes de l’article 414-1 du Code civil, pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. C’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte.

En l’espèce, les époux [I] font valoir que M. [I] n’était pas en capacité de signer l’offre d’achat du 26 juillet 2023 en raison de troubles mnésiques consécutifs à un burn-out subi en 2004. Ils produisent plusieurs documents médicaux relatifs son état de santé.

Il ressort de l’expertise médicale du 16 octobre 2007 et de la lettre du docteur [K] [B] du 28 mai 2008 que M. [I] présente des troubles maniaco-dépressifs et un épuisement (burn out) en lien avec son activité professionnelle, le rendant incapable de reprendre cette activité. Les deux autres certificats médicaux établis par les médecins psychiatres [O] [A] et [K] [B], respectivement datés du 14 octobre 2008 et du 25 novembre 2008, attestent que l’incapacité de reprendre le travail de M. [I] est définitive et qu’elle est justifiée par des motifs psychiatriques. Les conclusions de ces médecins psychiatres sont corroborées par le compte rendu d’expertise psychiatrique du 07 juillet 2010 produit, ainsi que par le jugement du tribunal du contentieux de l’incapacité de Nantes du 26 octobre 2010.

L’ensemble de ces constatations médicales sont bien antérieures à la signature de l’offre d’achat du 26 juillet 2023.

Toutefois, les époux [I] produisent deux certificats médicaux plus récents. Le premier daté du 11 octobre 2024 est rédigé par le docteur [V], médecin traitant de M. [I] depuis 2020 ; il fait état de troubles mnésiques rendant le défendeur incapable « depuis 2022 de signer le moindre acte notarié ». Le second, rédigé le 29 novembre 2024 par le médecin psychiatre [Y], relève chez M. [I] une « grande fatigabilité », des « troubles du cours de la pensée », des « pertes de mémoire », et des « difficultés de rappel et de concentration », malgré une « bonne appréhension de la réalité ». L’ensemble de ces troubles, en plus des antécédents psychiatriques de M. [I], justifient selon le médecin psychiatre l’ouverture d’une mesure de représentation de type habilitation familiale.

Il ressort de ces éléments médicaux, bien que produits tardivement et pour certains plus d’un an après la signature de l’offre d’achat du 26 juillet 2023, que M. [I] présente, à l’évidence, une fragilité psychique.

L’existence de troubles mnésiques subi par M. [I] depuis 2022, attestées par son médecin traitant en cours d’instance, est corroborée par les conclusions du médecin psychiatre, établies seulement un mois plus tard, en faveur de l’ouverture d’une mesure de protection judiciaire de type représentation.

Compte tenu des antécédents psychiatriques de M. [I] et de l’existence de ses troubles mnésiques depuis 2022 constatés par son médecin traitant, il est établi que M. [I] n’était pas sain d’esprit au moment de la signature de l’offre d’achat du 26 juillet 2023.

M. [I] n’était donc pas en capacité de consentir valablement à l’offre d’achat.

L’immeuble litigieux étant un immeuble commun aux époux, en l’absence de consentement de la part de M. [I], l’acceptation de l’offre d’achat par M. [I] est irrégulière, et le contrat de vente n’a pas été valablement formé.

Par conséquent, il ne peut être fait droit à la demande de vente forcée sollicitée par M. [L]. Il en résulte que ses demandes tendant à la condamnation des époux [I] à signer la promesse de vente et l’acte authentique de vente sous astreinte seront rejetées.

2. Sur les demandes de dommages et intérêts formées par M. [L] au titre de la tentative de rupture abusive de la vente

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Sur la demande principale de dommages et intérêts formée par M. [L] au titre de la tentative de rupture abusive du contrat de vente

En l’espèce, M. [L] sollicite le paiement de dommages et intérêts à hauteur de 26 500 euros au titre du préjudice financier dont il se prévaut en lien avec le refus des époux [I] de lui vendre leur immeuble.

Il sera d’abord rappelé que l’acceptation de l’offre d’achat du 26 juillet 2023 est irrégulière dans la mesure où M. [I] n’a pas valablement consenti à cet acte compte tenu de ses troubles psychiques, de sorte qu’il n’est pas possible de considérer que les défendeurs se sont fautivement rétractés.

En tout état de cause, M. [L] ne démontre pas avoir dû renoncer à d’autres opportunités en raison de la rétractation des époux [I]. Il ne produit aucune pièce permettant de caractériser la réalité de perte de chance d’acquérir un bien immobilier, similaire à celui appartenant aux époux [I], à un prix comparable.

Il ne démontre pas davantage la réalité du préjudice financier estimé par lui à 14 606 euros, compte tenu de l’augmentation du taux d’emprunt (3,85% au lieu de 4,20% pour un crédit de 330 000 euros). Seule perte de chance de bénéficier d’un taux d’intérêt de 3,85 % est susceptible de constituer un préjudice indemnisable et la réalité de ce préjudice n’est pas établie par la production d’une simulation de taux d’emprunt pour un crédit immobilier du même montant que celui envisagé au moment de la signature de l’offre d’achat

Enfin, la demande en paiement de la somme de 26 500 euros, sollicitée au motif qu’il serait d’usage en matière immobilière, qu’en cas de défaillance d’une partie, l’autre soit indemnisée par le paiement d’une indemnité conventionnelle représentant 10 % du prix de vente du bien, ne peut prospérer, dans la mesure où l’acceptation de l’offre d’achat est irrégulière et où aucune indemnité n’a été contractuellement prévue par les parties, en cas de défaillance de l’une des parties.

Par conséquent, M. [L] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts formée par M. [L] à l’encontre de Mme [I] :

En l’espèce, M. [L] sollicite que lui soit versée une indemnité de 50 000 euros par Mme [I] au titre de la « perte irrémédiable de la vente ».

M. [L] fait valoir que si M. [I] n’a pas signé le document comme il l’affirme, alors il ne peut s’agir que de son épouse.

Or, comme développé précédemment, le tribunal a estimé que M. [I] a bien signé l’offre d’achat, alors qu’il n’en avait pas la capacité. Mme [I] ne peut donc en être tenue pour responsable.

En outre, M. [L] ne justifie nullement du montant de l’indemnité réclamée.

Par conséquent, la demande indemnitaire sollicitée par M. [L] sera rejetée.

3. Sur les demandes accessoires

Sur la demande de l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, compte tenu des situations économiques respectives des parties, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent, les demandes formées en ce sens par chacune des parties seront rejetées.

Sur les dépens :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [L], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande formée par M. [C] [L] au titre de la réalisation de la vente forcée relative à l’immeuble situé [Adresse 4] au prix de 257 000 euros appartenant à Mme [J] [S] épouse [I] et de M. [R] [I] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par M. [C] [L] au titre de la tentative de rupture abusive du contrat de vente à l’encontre de Mme [J] [S] épouse [I] et de M. [R] [I] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par M. [C] [L] à l’encontre de Mme [J] [S], épouse [I] ;

REJETTE la demande formée par M. [C] [L] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par Mme [J] [S], épouse [I] et M. [R] [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [C] [L] aux dépens ;

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LA PRÉSIDENTE,

V. GUEDJ