MINUTE N° : 26/00116

JUGEMENT

DU 20 Mai 2026

N° RG 26/01054 – N° Portalis DBYF-W-B7K-KAW6

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Localité 1]”

représenté par son syndic la société Citya Béranger [Localité 2],

ET :

[A] [W]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS lors des débats et C. LEJEUNE lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 mars 2026

DÉCISION :

Annoncée pour le 20 MAI 2026 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Localité 1]”,

demeurant [Adresse 2]

non comparante, représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Emilie EMAURE, avocat au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDEUR

Monsieur [A] [W],

demeurant [Adresse 3]

Non comparant, ni représenté

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

M. [A] [W] est propriétaire des lots n° 547 et 816 au sein d’un immeuble "[Adresse 4] [Localité 3]" sis [Adresse 5] à [Localité 4] et dépendant du Syndicat des coproriétaire du même nom, sis même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 23 février 2026, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 4] [Adresse 6]" sis [Adresse 5] à Saint-Perre-des-Corps (37700), représenté par son syndic, a fait délivrer assignation à M. [A] [W] devant ce tribunal afin de voir, sur le fondement des articles 35, 36, 55 et 60 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967, des articles 1343-2, 1342-10 et 1240 du code civil, des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 2288,38 € correspondant au montant des charges et fonds travaux de copropriété impayés arrêtés au 3 décembre 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 juillet 2025 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ; la somme de 662,40 € au titre des frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ; la somme de 2 300,00 € à titre de dommages et intérêts ;la somme de 2 250,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile; dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;condamner le mêmeaux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

Il fait valoir que malgré les différentes démarches amiables entreprises , le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il lui doit au 3 décembre 2025 la somme de 2288,38 €. Il expose également qu’il doit lui être tenu compte des divers frais exposés pour parvenir au recouvrement de ces sommes. Il affirme que ce copropriétaire, qui ne s’acquitte pas de manière répétée des sommes dues à la copropriété, met en péril la gestion financière de la copropriété.

L’affaire a été retenue à l’audience du 25 mars 2026.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 7]" sis [Adresse 5] à [Localité 5], représenté par son Conseil, a maintenu ses demandes.

M. [A] [W] régulièrement cité par remise de l’assignation à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 20 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la Loi.

En l’espèces, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 7]" sis [Adresse 5] à [Localité 5] verse aux débats :

— le relevé de propriété de M. [A] [W] au sein de la copropriété concernée ;

— le contrat de syndic ayant effet du 20 juin 2025 au 30 juin 2027 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 20 mai 2025 qui désigne le syndic et celui du 14 mai 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours et vote le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires des 11 juin 2024, 31 mai 2023 et 11 mai 2022 qui approuvent notamment les comptes de l’exercice n-1,modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours et vote le budget prévisionnel de l’exercice n+1;;

— les attestations établies par le Syndic aux termes desquelles ces différents procès-verbaux n’ont pas été contestés ;

— les appels de charges et de fonds travaux établis au nom de M. [A] [W] laissant apparaître la quote-part imputée à ses lots pour la période comprise en le 11 septembre 2023 et le 11 octobre 2025 ;

— l’extrait de son compte de copropriétaire, du 1er octobre 2023 au 3 décembre 2025 ;

— la mise en demeure adressée par le Conseil du Syndicat à M. [A] [W] le 9 juillet 2025;

— diverses mises en demeure adressées par le Syndic à M. [A] [W] entre le 20 juin 2024 et le 19 juin 2025 ;

— une facture établie par le syndic pour justifier des diligences réalisées par ses soins en vue de recouvrer les sommes aujourd’hui réclamées ;

— les factures de frais et honoraires établies par son Conseil au Syndicat des copropiétaires au titre de la présente affaire.

Il ressort de l’ensemble de ces documents, et notamment et notamment de l’extrait de compte précité, que les sommes comptabilisées à M. [A] [W] au 3 décembre 2025 se décomposent selon le détail suivant :

Charges et fonds travaux : 1 220,38 €

Frais relevant de l’article 700 cpc : 1 068,00 €

Frais et diligences du syndic : 662,40 €

Total : 2 950,78 €

Ainsi, il apparaît que M. [A] [W] est redevable à cette date d’un solde d’appels de charges et de fonds travaux de copropriété à hauteur de la somme de 1220,38 €, que les divers démarches amiables entreprises puis l’assignation n’ont pas permis de régulariser.

En conséquence, M. [A] [W] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires, au titre du solde des charges et fonds de travaux exigibles au 3 décembre 2025, la somme la somme de 1220,38 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation et non pas à compter de la mise en demeure dans la mesure où n’est pas produite la preuve de sa distibution ni même de sa présentation.

— Sur les frais de recouvrement et la facturation des diligences du syndic

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Les frais visés par l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 mais non expressément visés par l’article 10-1 précité ne doivent être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant que si, et seulement si, ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Ainsi, entrent dans la catégorie des frais recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10-1 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure, de relance, etc., à condition qu’ils soient justifiés en procédure,

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois être justifiées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

— Sur les frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, le contrat de syndic versé aux débats n’est effectif qu’à compter du 20 juin 2025, de sorte que tous les frais de relance, comptabilisés avant cette date, ne peuvent qu’être écartés.

Les factures de frais et honoraires d’avocat, en ce qu’elles ne relèvent pas des frais visés à l’article 10-1, doivent être écartées du compte copropriétaire de M. [A] [W], pour être abordées infra au travers des frais de procédure relevant de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi, la demande de frais relevant de l’article 10-1 doit être rejetée.

— Sur la facturation des diligences du syndic

En l’espèce, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de M. [A] [W] ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à 39 % de la créance à recouvrer.

Ainsi, les frais de recouvrement à hauteur de la somme de 240,00 € seront accordées.

***

En conséquence de ce qui précède et au total, M. [A] [W] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme total de 240,00 € au titre des frais de recouvrement arrêtés au 3 décembre 2025.

— Sur les autres demandes

— Sur la demande de capitalisation des intérêts

Les intérêts n’étant pas échus depuis une année entière, les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ne sont pas remplies.

En conséquence, cette demande de capitalisation des intérêts est rejetée.

— Sur la demande de dommages et intérêt en réparation du préjudice découlant des impayés

M. [A] [W] est pour la première fois assigné en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance à paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement des sommes dues, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil.

En conséquence, cette demande de dommages et intérêts sera rejetée.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [A] [W] sera condamné à payer les dépens de l’instance,en application de l’article 696 du code de procéure civile.

Pour les mêmes raisons, M. [A] [W] sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 600,00 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [A] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 4] [Localité 3]" sis [Adresse 5] à [Localité 5] :

la somme de 1220,38 euros (MILLE DEUX CENT VINGT EUROS ET TRENE HUIT CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 3 décembre 2025, augmente des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;la somme de 240,00 euros (DEUX CENT QUARANTE EUROS) au titre des diligences du syndic tels qu’arrêtés à la même date ;

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 7]" sis [Adresse 5] à [Localité 5] ;

CONDAMNE M. [A] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 7]" sis [Adresse 5] à [Localité 5] les dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation ;

CONDAMNE M. [A] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 4] [Adresse 6]" sis [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 600,00 euros (SIX CENT EUROS) au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe.

LE GREFFIER,

Signé C. LEJEUNE

LE PRÉSIDENT,

Signé B. STACHETTI