TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 07 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/00708 – N° Portalis DBWV-W-B7I-FAHN

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

07 novembre 2025

S.A. [Adresse 6]

c/

Monsieur [J] [X]

Madame [O] [V] épouse [X]

DEMANDERESSE

S.A. HLM MON LOGIS

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Madame [G] [S], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [J] [X]

[Adresse 4]

[Localité 1]

comparant en personne

Madame [O] [V] épouse [X]

[Adresse 4]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 03 octobre 2025 tenue par Madame Odile SIMART, juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assistée de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 07 novembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 juin 2008, la société [Adresse 6] a consenti un bail d’habitation à M. [J] [X] et Mme [O] [V] épouse [X] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 548,93 euros et d’une provision pour charges de 45 euros.

Par actes de commissaire de justice du 21 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1796,86 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [J] [X] et Mme [O] [V] épouse [X] le 18 juin 2024.

Par assignations du 26 août 2024, la société [Adresse 6] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [X] et Mme [O] [V] épouse [X] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1653,32 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 août 2024,200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 août 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 3 octobre 2025, la société HLM MON LOGIS maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 septembre 2025, s’élève désormais à 3234,30 euros. La société [Adresse 6] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [J] [X] indique que le logement est assuré et produit l’attestation d’assurance. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [O] [V] épouse [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société HLM MON LOGIS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 21 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1796,86 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 août 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que M. [J] [X] et Mme [O] [V] épouse [X] n’ont pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société [Adresse 6] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société HLM MON LOGIS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 septembre 2025, M. [J] [X] et Mme [O] [V] épouse [X] lui devaient la somme de 3234,30 euros comprenant l’échéance du mois de septembre 2025, soustraction faite des frais de procédure.

M. [J] [X] et Mme [O] [V] épouse [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [Adresse 6] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [X] et Mme [O] [V] épouse [X], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société HLM MON LOGIS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance publique mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 juin 2008 entre la société [Adresse 6], d’une part, et M. [J] [X] et Mme [O] [V] épouse [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 22 août 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [J] [X] et Mme [O] [V] épouse [X], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [J] [X] et Mme [O] [V] épouse [X] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [J] [X] et Mme [O] [V] épouse [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 22 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [J] [X] et Mme [O] [V] épouse [X] à payer à la société HLM MON LOGIS la somme de 3234,30 euros (trois mille deux cent trente-quatre euros et trente centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 août 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE in solidum M. [J] [X] et Mme [O] [V] épouse [X] à payer à la société [Adresse 6] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [J] [X] et Mme [O] [V] épouse [X] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 21 juin 2024 et celui des assignations du 26 août 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge