TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 07 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/00743 – N° Portalis DBWV-W-B7I-FATF

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

07 novembre 2025

OPH [Localité 6] AUBE HABITAT

c/

Madame [Z] [L]

DEMANDERESSE

OPH [Localité 6] AUBE HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Mme [G] [B], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [Z] [L]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparante en personne

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 03 octobre 2025 tenue par Madame Odile SIMART, juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assistée de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 07 novembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 avril 2023, la société O.P.H [Localité 6] AUBE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [L] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 456,01 euros et d’une provision pour charges de 47,99 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2074,98 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [Z] [L] le 14 août 2023.

Par assignation du 6 septembre 2024, la société O.P.H TROYES AUBE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [L] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3232,23 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 août 2024,200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 septembre 2024.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 3 octobre 2025, la société O.P.H [Localité 6] AUBE HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 septembre 2025, s’élève désormais à 8334,73 euros. La société O.P.H [Localité 6] AUBE HABITAT considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [Z] [L] expose être reconnue travailleur handicapé et percevoir l’AAH. Elle indique ne pas souhaiter rester dans le logement et vouloir déménager vers un logement plus petit. Elle précise avoir perdu ses deux emplois et déclare avoir effectué un virement de 300 euros la veille de l’audience.

La société O.P.H [Localité 6] AUBE HABITAT ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que la locataire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société O.P.H [Localité 6] AUBE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 21 mai 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2074,98 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 juillet 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société O.P.H [Localité 6] AUBE HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société O.P.H [Localité 6] AUBE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 septembre 2025, Mme [Z] [L] lui devait la somme de 8329,73 euros comprenant l’échéance du mois de septembre 2025, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [Z] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Cette indemnité sera fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société O.P.H [Localité 6] AUBE HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Z] [L], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société O.P.H [Localité 6] AUBE HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance publique mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 avril 2023 entre la société O.P.H [Localité 6] AUBE HABITAT, d’une part, et Mme [Z] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] est résilié depuis le 22 juillet 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [Z] [L], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [Z] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [Z] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 22 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [Z] [L] à payer à la société O.P.H [Localité 6] AUBE HABITAT la somme de 8329,73 euros (huit mille trois cent vingt-neuf euros et soixante-treize centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2025 et comprenant l’échéance du mois de septembre 2025,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [Z] [L] à payer à la société O.P.H [Localité 6] AUBE HABITAT la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Z] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 mai 2024 et celui de l’assignation du 6 septembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge