TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 16 JANVIER 2026

N° RG 24/00996 – N° Portalis DBWV-W-B7I-FDBQ

Nac :5AA

Ordonnance du :

16 janvier 2026

S.A. [Adresse 8]

c/

Madame [N] [V]

DEMANDERESSE

S.A. HLM MON LOGIS

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Madame [J] [Y], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [N] [V]

[Adresse 5]

[Adresse 4]

[Localité 1]

comparante en personne

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 05 décembre 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Magistrat à titre temporaire du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assistée de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 16 janvier 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 26 avril 2023, la S.A. [Adresse 8] a donné à bail à Mme [N] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 424,90 € et 200,18 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés et l’assurance annuelle n’ayant pas été fournie, la S.A. HLM MON LOGIS a fait signifier un commandement de payer et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire le 30 septembre 2024.

Par acte d’huissier en date du 3 décembre 2024, la S.A. [Adresse 8] a ensuite fait assigner Mme [N] [V] à l’audience du 5 décembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TROYES statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 5 décembre 2025, la S.A. HLM MON LOGIS – représentée par Mme [J] [Y] – reprend les termes de son assignation pour demander de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de Mme [N] [V] ;ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ;et de condamner ce dernier au paiement de la somme actualisée de 5896,64 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur indique que l’attestation d’assurance est échue depuis le mois de janvier 2025, que la locataire demeure redevable d’impayés locatifs, le dernier paiement remonte au mois d’avril 2025 et qu’il n’y a eu aucune reprise des paiements. En conséquence, le bailleur maintient ses demandes.

À la même audience, Mme [N] [V] comparaît et sollicite la possibilité de se maintenir dans les lieux. Elle expose qu’elle perçoit des salaires d’environ 1468 € par mois. Elle propose de verser 200 € tous les mois pour apurer la dette, en plus du loyer courant.

Le bailleur s’oppose aux délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Toutes les parties ayant comparu, la présente décision sera rendue contradictoirement.

I. Sur la résiliation

a. Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable à compter du 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée au moins six semaines avant la date de l’audience, sous peine d’irrecevabilité de la demande en résiliation de bail. Par ailleurs, aux termes du II de l’article 24 de la même loi les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 7] par la voie électronique le 4 décembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. [Adresse 8] justifie avoir signalé la persistance de la situation d’impayés aux organismes payeurs des aides au logement afin d’obtenir le maintien des versements le 28 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

b. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

Il résulte de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe.

En l’espèce, le bail du 26 avril 2023 prévoit qu’à défaut pour le locataire de s’assurer auprès d’une compagnie d’assurance contre les risques locatifs et d’en justifier lors de la remise des clés et chaque année au bailleur et un mois après un commandement demeuré infructueux la convention sera résiliée de plein droit.

Un commandement de payer avec commandement d’avoir à justifier d’une attestation d’assurance a été délivré à Mme [N] [V] le 30 septembre 2024.

Ce commandement qui reproduit intégralement les termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°94-624 du 21 juillet 1994, vise et reproduit la clause résolutoire prévue au contrat de bail est conforme aux prescriptions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Les pièces produites aux débats ne démontrent pas que le logement a été assuré dans le délai légal d’un mois suivant ce commandement.

Il y a lieu par conséquent de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 31 octobre 2024 et la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter de cette même date.

c. Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII de la même loi dispose également que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. […] Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Les dispositions de l’article 24 précitées sont applicables lorsque la clause résolutoire est acquise pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

En l’espèce, il résulte des débats que le paiement intégral des loyers n’a pas été repris avant l’audience et que l’assurance est échue depuis le mois de janvier 2025. Les dispositions relatives aux délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire prévues à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont donc pas applicables.

Les conditions n’étant pas réunies, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement formée par Mme [N] [V].

Mme [N] [V] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour le propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [N] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la S.A. HLM MON LOGIS, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [N] [V].

II. Sur les demandes de condamnation au paiement

En l’espèce, la S.A. [Adresse 8] produit un décompte démontrant que l’arriéré locatif s’élève, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 5896,64 € à la date du 2 décembre 2025 (mois de novembre 2025 inclus).

La locataire reconnaît le principe de la dette et ne verse aucun élément de nature à contester le montant avancé par le bailleur.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies le 31 octobre 2024, Mme [N] [V] reste redevable du paiement des loyers jusqu’à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [N] [V] à verser à la S.A. HLM MON LOGIS, à titre provisionnel, cette somme de 5896,64 € comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 2 décembre 2025) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 962,20 € à compter du commandement de payer (30 septembre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La condamnation portera également sur le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, pour la période courant du 3 décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. Sur les demandes accessoires

Les dépens seront supportés par Mme [N] [V], partie perdante, et comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de CAF, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, il y a lieu de condamner Mme [N] [V] à verser à la S.A. [Adresse 8] une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 avril 2023 entre la S.A. HLM MON LOGIS et Mme [N] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 31 octobre 2024 ;

DEBOUTONS Mme [N] [V] de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [N] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [N] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A. [Adresse 8] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [N] [V] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNONS Mme [N] [V] à verser à la S.A. HLM MON LOGIS à titre provisionnel la somme de 5896,64 € (décompte arrêté au 2 décembre 2025), incluant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés jusqu’au mois de novembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2024 sur la somme de 962,20 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Mme [N] [V] à payer à la S.A. [Adresse 8] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 3 décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Mme [N] [V] à verser à la S.A. HLM MON LOGIS une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [N] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 7] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 janvier 2026.

Le greffier, Le juge des référés,