TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 15]

[Adresse 8]

[Localité 5]

N° RG 25/00092 – N° Portalis 46C2-W-B7J-BEUQ

51A Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Minute n° :

délivré le :

JUGEMENT DU 16 Octobre 2025

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Marie-Pierre DEBONO, Greffière;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. NOALIS, agissant poursuites et diligences de son Président de Conseil d’Administration en exercice Monsieur [U] [S], domicilié ès-qualité audit siège social et venant aux droits de la SA IN’LI SUD OUEST.

Domicile élu à la SARL ACTEMIS

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Patricia CHARMEY, avocat au barreau de TULLE substituée par M^e Sylvie BADEFORT, avocat au barreau de TULLE

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [E] [C]

né le 25 Juillet 1981 à [Localité 14]

[Adresse 12]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparant

Madame [Y] [G] épouse [C]

née le 1er novembre 1988 à [Localité 9]

[Adresse 12]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparante

DÉBATS : 08 Septembre 2025

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 janvier 2024, la société IN’LI SUD OUEST a consenti un bail d’habitation à Monsieur [E] [C] et à Madame [Y] [G], épouse [C], sur les locaux situés au [Adresse 2], à [Localité 13], moyennant le paiement d’un loyer mensuel 786,50 euros et d’une provision pour charge de 30 euros.

Des loyers demeurant impayés, la société IN’LI SUD OUEST a adressé aux locataires, le 8 novembre 2024, une mise en demeure de régulariser leur dette locative.

Par acte authentique reçu le 18 décembre 2024 par Maître [L] [J], notaire à [Localité 10], la société IN’LI SUD OUEST a vendu à la société NOALIS la pleine propriété de plusieurs immeubles, dont celui comprenant lesdits locaux, avec prise d’effet au 1er janvier 2025.

La société NOALIS, devenue propriétaire des lieux, est désormais bailleresse du logement loué.

Par acte de commissaire de justice du 7 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 081,55 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [Y] [C] et de Monsieur [E] [C] le 9 janvier 2025.

Par assignation du 3 juillet 2025, la société NOALIS a ensuite saisi le juge contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle aux fins, sur le fondement des articles 7g et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1217 et 1224 et suivants du code civil, et sous bénéfice de l’exécution provisoire, de prononcer la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [C] et de Madame [Y] [C], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec concours de la force publique et d’un serrurier. Le bailleur sollicite, en outre, leur condamnation solidaire à lui payer :

—  7 408,75 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 7 mars 2025, loyer de mars 2025 inclus, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du dernier loyer, charges comprises, indexée comme lui, à compter d’avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’établissement d’un PV reprise/expulsion,

—  950 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, la dénonce à la CCAPEX, l’assignation, la dénonce EXPLOC et les frais postérieurs.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 11] le 4 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 septembre 2025.

A l’audience, la société NOALIS, représentée par son conseil, se référant à son acte introductif d’instance, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 8 septembre 2025, s’élève désormais à 11 619,50 euros.

Bien que régulièrement assignés par acte de commissaire de justice délivrée à étude, Monsieur [E] [C] et Madame [Y] [C] n’ont pas comparu ni ne se sont fait représenter.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement concernant Monsieur [E] [C] et Madame [Y] [C].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société NOALIS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°98-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En présence simultanée d’une demande d’acquisition de clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour impayés de loyer, le juge examine d’abord le fondement relatif au défaut d’assurance de nature à chronologiquement entraîner l’acquisition de la clause résolutoire en premier.

En l’espèce, le contrat de location conclu entre les parties comporte à l’article 9 une clause résolutoire pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 7 janvier 2025.

Ces derniers n’ont cependant pas justifié de l’assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement, ni d’ailleurs par la suite.

Or, à défaut d’assurance souscrite dans le mois suivant la délivrance du commandement, la résiliation du bail est acquise et le juge n’a pas d’autre possibilité que de la constater, sans pouvoir accorder des délais supplémentaires pour satisfaire à l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 février 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société NOALIS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

La créance de la société NOALIS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

En l’espèce, la majoration de l’arriéré locatif entre la date de l’assignation et celle de l’audience résulte du seul calcul des indemnités d’occupation qui étaient déterminables dans les termes de l’acte introductif d’instance. L’actualisation de la demande est donc recevable même en l’absence de comparution des défendeurs.

Le décompte produit laisse apparaître un solde de 11 619,50 euros à la date du 8 septembre 2025. Il convient de déduire de ce montant, d’une part, la somme de 0,11 euro, correspondant à un écart récurrent d’un centime par mois entre le loyer contractuel (786,50 + 30) et le montant de 816,51 euros indûment prélevé, cet écart ne trouvant aucun fondement dans le bail ni dans une indexation, non justifiée.

Il convient, d’autre part, d’en retrancher la somme de 167,73 euros correspondant à des frais de poursuite intégrés au décompte, lesquels ne constituent pas des loyers, charges ou accessoires de ceux-ci.

Monsieur [E] [C] et Madame [Y] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ni le principe de la dette ni son montant, ils seront condamnés solidairement à payer la somme de 11 451,66 euros au bailleur, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 8 septembre 2025, échéance du mois d’août incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 7 408,75 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Monsieur [E] [C] et Madame [Y] [C] ne s’étant pas présentés à l’audience, ni n’ayant écrit au tribunal, ils n’ont pu communiquer aucun élément permettant d’apprécier leur situation personnelle, familiale et financière. Aucun délai de paiement ne peut leur être accordé.

Sur l’indemnité d’occupation

Au regard de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, le bailleur est fondé à demander le paiement solidaire d’une indemnité d’occupation à l’encontre de Monsieur [E] [C] et de Madame [Y] [C], devenus occupants sans droit ni titre du local d’habitation à compter du 8 février 2025.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Dès lors, en cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 842,15 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société NOALIS ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre une partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [E] [C] et Madame [Y] [C], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande, par ailleurs, de faire partiellement droit à la demande de la société NOALIS au titre des frais non compris dans les dépens, à hauteur de 700 euros, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de la société NOALIS recevable en la forme ;

CONSTATE que le contrat conclu le 4 janvier 2024 entre la société IN’LI SUD OUEST, et Monsieur [E] [C] et Madame [Y] [G], épouse [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2], à [Localité 13] est résilié depuis le 8 février 2025, par acquisition de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE à Monsieur [E] [C] et Madame [Y] [C] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2], à [Localité 13] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, avec remise des clés ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DIT qu’en application des dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution, la présente sera transmise, par les soins du greffe, au préfet du département en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [C] et Monsieur [E] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 842,15 euros (huit cent quarante deux euros et quinze centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 février 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [C] et Madame [Y] [C] à payer à la société NOALIS la somme de 11 451,66 euros (onze mille quatre cent cinquante et un euros et soixante-six centimes) au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté au 8 septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 7 408,75 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [C] et Madame [Y] [C] aux dépens comprenant notamment les coûts du commandement de payer du 7 janvier 2025, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation du 3 juillet 2025 et la dénonce EXPLOC, sans qu’il y ait lieu d’y inclure les dépens futurs afférents aux actes d’exécution du présent jugement dans la mesure où ils n’ont aucun caractère certain, ne sont pas déterminés en l’état et qu’ils ont vocation à être liquidés selon des règles spécifiques ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [C] et Madame [Y] [C] à payer à la société NOALIS la somme de 700 euros (sept cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de TULLE, le 16 octobre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La Greffière La Juge