TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

N° RG 24/00130 – N° Portalis 46C2-W-B7I-BCAT

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Minute n° :

copies délivrées le :

1 copie conforme à :

— M^e VAL

— M^e DESPORT

1 copie exécutoire à :

— M^e DESPORT

1 copie dossier

JUGEMENT DU 29 Avril 2026

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Marie-Pierre DEBONO, Cadre Greffier;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [Y] [G] épouse [M]

née le 15 Août 1991 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Dominique VAL, avocat au barreau de BRIVE

Monsieur [T] [F] [W] [M]

né le 28 Février 1992 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Dominique VAL, avocat au barreau de BRIVE

ET :

DEFENDERESSE

Madame [U] [Z] [S]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Vincent DESPORT, avocat au barreau de BRIVE substitué par M^e Mélanie COUSIN, avocat au barreau de TULLE

DÉBATS : 02 Février 2026

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 mai 2022, Madame [U] [Z] [S] a consenti un bail d’habitation meublé à Madame [Y] [M] et Monsieur [T] [M] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 880 euros et une provision sur charges de 20 euros par mois.

Un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer a été versé par les locataires.

Un état des lieux d’entrée a été établi de manière contradictoire le 1er juin 2022.

Par courrier en date du 18 juillet 2023, la bailleresse a indiqué aux locataires une augmentation du loyer et a fait part du non-renouvellement du bail, le bien étant en vente.

Madame [Y] [M] et Monsieur [T] [M] ont quitté les lieux le 5 décembre 2023.

L’état des lieux de sortie établi par acte de commissaire de justice a été établi le 21 décembre 2023.

Outre la non-restitution du dépôt de garantie, la bailleresse a sollicité par courrier en date du 16 février 2024 une somme d’argent au titre des loyers, indemnité d’occupation et réparations locatives.

Par assignation du 31 octobre 2025, Madame [Y] [M] et Monsieur [T] [M] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle aux fins de condamnation de Madame [A] [J] [Z] [S] au versement de la somme de 1 103,67 euros au titre du reliquat du dépôt de garantie, et ce avec intérêts de droit à compter du 5 février 2024, en une indemnité de 800 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre une indemnité de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Après renvois à la demande des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 février 2026. À cette audience, Madame [Y] [M] et Monsieur [T] [M], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance outre le débouté de l’ensemble des demandes de Madame [A] [J] [Z] [S].

Madame [U] [Z] [S], représentée par son conseil, demande de débouter les époux [M] de leurs demandes, de les condamner à lui verser la somme de 2 124,88 euros, déduction faite du dépôt de garantie, ainsi que la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du constat du commissaire de justice du 3 février 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties, transmises le jour de l’audience, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 avril 2026, prorogée au 29 avril 2026.

MOTIVATION

Sur les réparations locatives et les demandes respectives en paiement

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « le locataire est obligé : – c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, – d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation ».

Aux termes de l’article 1er du décret du 26 août 1987 sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipement à usage privatif. A ce titre, les locataires sont tenus au maintien en état de propreté des matériaux de revêtement des plafonds, murs intérieurs et cloisons et à la remise en état des revêtements de sols.

En application de ces textes, il est considéré qu’il doit être tenu compte de la durée d’occupation du logement et que le locataire ne doit pas répondre des dégradations consécutives à la vétusté du logement et ce même si les éléments d’équipement de celui-ci étaient neufs ou en bon état lors de l’entrée dans les lieux.

Il en résulte que lorsque le bailleur reproche à son locataire d’avoir commis des dégradations, il convient de vérifier si le mauvais état du logement est dû à un usage anormal ou à un défaut d’exécution par le locataire de son obligation d’entretien ou des réparations locatives, ou s’il trouve sa cause dans l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, c’est-à-dire à la vétusté.

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Selon l’article 1732 de ce même code, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

Enfin, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi le 1er juin 2022 constatant un bon état général.

Un état des lieux de sortie contradictoire par acte de commissaire de justice a été établi le 21 décembre 2023.

Madame [Y] [M] et Monsieur [T] [M] demandent la restitution partielle du montant versé au titre du dépôt de garantie.

Madame [A] [J] [Z] [S] sollicite, quant à elle, la somme de 3 254,46 euros au titre de la remise en état des lieux, déduction faite du dépôt de garantie.

Elle produit un devis HOME &HOME en date du 12 janvier 2024 et sollicite :

— Au titre de la remise en place des éléments et remplacement du canapé, la somme de 330 euros,

— Au titre de l’intérieur évacuation de déchets divers meubles cuisine équipée démontés et hs la somme de 269,02 euros,

— Au titre du meuble frigo, îlot central et montage la somme de 1 547,69 euros,

— Au titre de la rénovation du parquet la somme de 1 107,75 euros.

Elle produit également une facture de SAS ERIC CROISILLE en date du 4 mars 2024 pour un montant total de 4 112,97 euros.

Madame [Y] [M] et Monsieur [T] [M] reconnaissent uniquement une détérioration du meuble d’encastrement du réfrigérateur et produisent en ce sens un devis BUT.

Le procès-verbal de commissaire de justice en date du 21 décembre 2023 dresse les éléments suivants :

— "Cuisine : il manque le meuble îlot central et le meuble qui encastrait le frigidaire, il manque le vaisselier, Madame [M] déclare qu’ils les ont mis dans l’atelier ce qui a été vérifié par les parties en ma présence,

— Séjour : il manque une table (elle est dans l’atelier), il manque un canapé, il manque les pieds du canapé orange, il manque un luminaire (il est dans le grenier), le parquet est rayé et à vitrifier,

— Dans les autres pièces, il n’y a rien à signaler, les meubles sont tous présents,

— Madame [S] déclare que pour elle tout est OK, le contrôle technique n’a pu être fait faute d’électricité (compter d’eau), relevé d’eau : 207.53 m3 ".

Il ressort de la comparaison des états des lieux qu’il manque dans le séjour un canapé ainsi que les pieds du second canapé. En outre, les meubles initialement en place dans les différentes pièces du logement n’ont pas été remis à l’identique, les laissant soit dans l’atelier ou dans le grenier.

Si la bailleresse a pu indiquer que tout était « ok » pour elle, étant relevé que le procès-verbal est pour le moins succinct, il n’en demeure pas moins que les requérants ne démontrent pas que les meubles manquants ne l’étaient pas.

Ainsi, le commissaire de justice fait le constat de leur absence mais ne mentionne nullement qu’ils se situent ailleurs, notamment dans le grenier ou l’atelier, comme cela a pu être indiqué pour la table ou le luminaire.

Dès lors, il sera retenu la somme de 150 euros au titre des meubles manquants.

Il convient, par ailleurs, de relever que contrairement aux écritures de la bailleresse, aucun meuble ne manquait dans les autres pièces (que la cuisine et le séjour) et que le commissaire de justice n’a nullement fait état d’un lit à l’étage découpé.

Si le procès-verbal de commissaire de justice mentionne bien que des objets sont manquants dans la cuisine et le séjour, notamment pour avoir été mis dans d’autres pièces, celui-ci est taisant sur leurs dégradations. Dès lors, la demande au titre de l’évacuation des déchets intérieur d’un montant de 269,02 euros sera rejetée.

Il en est de même pour les meubles de la cuisine, rien n’indique que l’îlot central et le vaisselier étaient dégradés et ce, d’une part, au vu de l’absence de mention dans l’état des lieux de sortie réalisé par un commissaire de justice et d’autre part, au vu des photographies produites non datées qui n’ont pas de valeur probatoire suffisante.

Dans ces conditions, seul le remplacement du meuble d’encastrement du réfrigérateur sera pris en compte, non contesté par les demandeurs.

A cet effet, ils produisent un devis de BUT pour un montant de 506,33 euros.

Le devis précité produit par la bailleresse indique, quant à lui, la somme de 1 299,76 euros concernant le meuble frigo et l’îlot central, outre 247,93 euros pour le montage. La facture en date du 4 mars 2024 fait, elle, état d’une somme de 1 467 euros HT.

Rien ne permet de prioriser le devis des demandeurs par rapport à celui de la bailleresse.

Dès lors, il convient au vu de l’ensemble de ces éléments, de condamner Madame [Y] [M] et Monsieur [T] [M] à payer la somme de 750 euros, au titre du remplacement du meuble d’encastrement du réfrigérateur.

S’agissant de la rénovation du parquet, le procès-verbal de sortie mentionne dans le séjour un parquet rayé et à vitrifier. Rien de tel n’est mentionné dans l’état des lieux d’entrée, aucun commentaire ne figure concernant un parquet rayé ou abîmé. Si les photographies prises par la bailleresse le 27 mai 2022 et authentifiées par commissaire de justice, selon son constat en date du 3 février 2025, ne permettent pas de constater en soi l’état du parquet, il convient néanmoins de relever que Madame [D] [L] atteste également du bon état du parquet avant la prise de bail (attestation en date du 15 février 2025).

Or, Madame [Y] [M] et Monsieur [T] [M] ne justifient nullement que le parquet était déjà rayé lors de la conclusion du bail. Le fait que le logement date d’avant 1949 ne permet nullement d’en déduire un état dégradé ou non du parquet. Comme l’a justement relevé les requérants, le principe de l’établissement d’un état des lieux contradictoire est précisément de constater de visu, en présence de tout le monde, la réalité de la situation et de l’état du bien et de déterminer les problèmes susceptibles d’être relevés. Or, il est rappelé que l’état des lieux d’entrée signé par les parties avec la mention « lu et approuvé » ne précise concernant le séjour que « vis salle à manger passage vidéo salon », sans autre indication.

Les requérants ont occupé le logement pendant 17 mois.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il sera fait droit à la demande de la bailleresse à hauteur de 1 050 euros, conformément à la facture présentée.

Dès lors, Madame [Y] [M] et Monsieur [T] [M] seront condamnés à payer à Madame [A] [J] [P] la somme de 1 950 euros.

Il n’est pas contesté que Madame [Y] [M] et Monsieur [T] [M] ont versé lors de la conclusion du bail un dépôt de garantie d’un montant de 1 760 euros.

Après déduction de ce montant, ils restent redevables de la somme de 190 euros.

Sur la demande reconventionnelle en paiement du loyer

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Madame [Y] [M] et Monsieur [T] [M] ne contestent pas devoir une somme d’argent au titre du loyer du 1er au 5 décembre 2023, mais contestent la devoir concernant la période du 5 au 21 décembre 2023.

Il convient de constater que Madame [A] [J] [P] a fait part de la mise en vente du logement et du non renouvellement du contrat de bail, par courrier en date du 18 juillet 2023.

Il ressort des échanges sms entre les parties que l’état des lieux de sortie devait avoir lieu le 11 décembre 2023 (« l’état des lieux sera fait comme prévu ce jour »), toutefois en réponse le demandeur a indiqué n’être disponible que les mercredi après-midi et les week-ends, proposant les 20/27/23/24/30/31 décembre.

La bailleresse proposait alors le mercredi 13 décembre après-midi et il lui a été indiqué le message suivant : « je vous ai envoyé mes disponibilités en décembre. Sinon ce sera au mois de janvier ».

Dès lors, la bailleresse a répondu : « suite à vos propositions de date, je vous confirme que l’état des lieux le mercredi 20 décembre 2023 à 14h ».

En l’espèce, il n’est démontré aucune réticence de la bailleresse. Il ne peut lui être reproché la date retenue, celle-ci correspondant parfaitement aux désiderata des requérants ( le mercredi après-midi). A cet égard, il convient de relever qu’en dépit d’indisponibilité le jeudi, l’état des lieux de sortie a finalement eu lieu le 21 décembre 2023.

Il est constamment admis que la libération effective des lieux se matérialise notamment par la remise des clés.

Il s’ensuit que si les locataires ont quitté le logement le 5 décembre 2023, ils n’ont procédé à la remise des clés que le 21 décembre 2023, le fait qu’ils ont pris à bail un autre logement avant cette date est sans incidence.

Dès lors, Madame [Y] [M] et Monsieur [T] [M] seront redevables de la somme de 630.42 euros, correspondant à la période du 1er au 21 décembre 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

Madame [Y] [M] et Monsieur [T] [M] sollicitent une indemnisation à hauteur de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Au vu de la solution du litige, il n’y a pas lieu de faire droit à leur demande.

Sur le coût du procès-verbal du commissaire de justice

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'"un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties. (…)".

Il n’est pas démontré par les demandeurs qu’un état de lieux de sortie ne pouvait être effectué contradictoirement et amiablement entre les parties.

Il résulte des échanges de sms que les requérants ont d’initiative décidé de faire appel à un commissaire de justice, sans préciser à la juridiction le motif.

Ainsi, le sms en date du 12 décembre 2023 mentionne : « suite à nos échanges nous avons décidé de faire appel à un huissier de justice qui viendra faire l’état des lieux. Vous recevez la convocation, en espérant que vous irez chercher cette dernière à la poste ».

Si à l’évidence, au vu des propos tenus, on peut déceler une certaine tension, cela ne permet cependant pas d’en déduire qu’il était nécessaire de procéder par voie de commissaire de justice, et ce, en l’absence d’autre élément versé aux débats.

Le coût du procès-verbal de l’état des lieux de sortie sera mis à la charge de Madame [Y] [M] et Monsieur [T] [M].

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [Y] [M] et Monsieur [T] [M], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Madame [A] [J] [Z] [S] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Madame [Y] [M] et Monsieur [T] [M] seront déboutés de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [Y] [M] et Monsieur [T] [M] à payer à Madame [U] [Z] [S] la somme de 190 euros (cent quatre-vingt-dix euros) au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Madame [Y] [M] et Monsieur [T] [M] à payer à Madame [A] [J] [Z] [S] la somme de 630,42 euros (six cent trente euros et quarante deux centimes) au titre de l’arriéré locatif ;

DEBOUTE Madame [Y] [M] et Monsieur [T] [M] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

CONDAMNE Madame [Y] [M] et Monsieur [T] [M] aux entiers dépens ;

LAISSE à la charge de Madame [Y] [M] et Monsieur [T] [M] le coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE Madame [Y] [M] et Monsieur [T] [M] à payer à Madame [A] [J] [Z] [S] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [Y] [M] et Monsieur [T] [M] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ECARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 29 avril 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La Greffière La Juge