Tribunal Judiciaire

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N° RG 24/01308 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-7562V

JUGEMENT

DU : 07 Août 2025

E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT

C/

[Z] [P]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 07 août 2025

Jugement rendu le 07 Août 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représenté par Madame [W] [T], dûment munie d’un pouvoir.

ET :

DÉFENDEUR

Mme [Z] [P], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Jennifer LECERF, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-2025-001181 du 22/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

DÉBATS : 12 juin 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01308 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-7562V et plaidée à l’audience publique du 12 juin 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 07 Août 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 mai 2023, l’E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [P] sur un logement situé au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable à terme échu de 492,67 euros, outre 105,17 de provisions sur charges.

Par un acte sous seing privé du même jour, l’E.P.I.C. PAS DE CLAIS HABITAT a consenti un bail portant sur un garage/place de stationnement/parking situé [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable à terme échu de 38,64 euros, outre 1,34 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 22 juin 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 537,04 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [Z] [P] le 25 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 06 septembre 2024, la société Pas de Calais Habitat a ensuite assigné Mme [Z] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, au visa des articles 1101 et suivants du code civil et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location acquise par le jeu de la clause résolutoire ;

dire et juger qu’à défaut de départ volontaire, il sera procédé à l’expulsion de la défenderesse de corps et de biens, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

— être autorisée à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse, en vertu de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamner la défenderesse au paiement de la somme en principal de 1991,21 euros, montant de l’arriéré des loyers arrêté au 04 septembre 2024, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation (article 1153 du code civil) ;

— fixer et condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuelles et ce à compter du 04 septembre 2024, date qui sera retenue pour constater la résiliation du bail, exigible au 1er de chaque mois jusqu’à la libération effective des lieux ;

condamner la défenderesse au paiement de la somme de 150,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la défenderesse en tous les frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 06 septembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Le dossier a été appelé une première fois le 05 décembre 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Lors de l’audience du 12 juin 2025, l’E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise la demande principale en paiement à la somme de 2 904,09 euros arrêtée au 11 juin 2025.

Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail à la locataire.

Mme [Z] [P], représentée par son conseil sollicite des délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de la demande :

L’E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales visant un délai de six semaines et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 22 juin 2024.

Au vu des dispositions contractuelles, il y a lieu de considérer que la locataire avait un délai de deux mois pour apurer sa dette.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 537,04 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 août 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette, à l’accord du bailleur, au montant de la dette et aux éléments déclarés à l’audience et lors de la réalisation du diagnostic social et financier, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si le plan d’apurement précédemment convenu n’était pas respecté par Mme [P], le bail se trouverait alors résilié. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Par conséquent, en cas de résiliation du bail, Mme [P] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme de 668,54 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la dette locative :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 11 juin 2025, Mme [Z] [P] lui devait la somme de 2 904,09 euros, échéance de juin non incluse.

Mme [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme de 2 904,09 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 06 septembre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 1991,21 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [P] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [P], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique de la défenderesse, le bailleur sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition du contrat conclu le 20 juillet 2015 entre l’E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT, d’une part, et Mme [Z] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3], et le garage/place de stationnement/parking situé [Adresse 7], sont réunies depuis le 23 août 2024 ;

CONDAMNE Mme [Z] [P] à payer à l’E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT la somme de 2 904,09 euros (deux mille neuf cent quatre euros et neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 juin 2025, échéance de juin non incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 06 septembre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 1991,21 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Mme [Z] [P] à se libérer de sa dette en 35 mensualités de 80,00 euros (quatre-vingt euros) et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [Z] [P] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [P] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [Z] [P] sera condamnée à verser à l’E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 668,54 euros (quatre cent trente-cinq euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) par mois, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DÉBOUTE l’E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Z] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 juin 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 06 septembre 2024 et de la notification à la préfecture ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 07 août 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,