Minute n°

N° RG 24/00588 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IJRZ

JUGEMENT DU 23 Janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Amaury BALLESTER de la SELARL LVA AVOCATS, avocats au barreau de la Drôme

DÉFENDEURS :

Madame [T] [D], demeurant [Adresse 1]

non comparante

Monsieur [S] [I], demeurant [Adresse 1]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Jeanne BASTARD

Greffier : Thérèse OBER

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 21 Novembre 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

prononcé par mise à disposition au greffe,

par Jeanne BASTARD, Juge des contentieux de la protection,

assistée de S. LAMBERT, Greffier

Grosse à :

le :

N° RG 24/00588 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IJRZ

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. LE VILLAGE a donné à bail à M. [S] [I] et Mme [T] [D] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] par contrat du 18 mai 2020, pour un loyer mensuel initial hors charge de 835 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. [Adresse 4] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 mai 2024 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par actes du 6 septembre 2024 délivrés en étude pour :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

— être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [I] et Mme [T] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— obtenir la condamnation solidaire de M. [S] [I] et Mme [T] [D] au paiement :

* de la somme de 4653,16 euros arrêtée au 1er août 2024 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en ce compris le coût du commandement.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 29 octobre 2024. Il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’audience du 21 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la S.C.I. LE VILLAGE, représentés par leur conseil, a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 5996,20.

M. [S] [I] et Mme [T] [D] n’ont pas comparu.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [S] [I] et Mme [T] [D].

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 24 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

N° RG 24/00588 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IJRZ

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 18 mai 2020 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 mai 2024, pour la somme en principal de 2791,46 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 juillet 2024.

M. [S] [I] et Mme [T] [D] étaient à compter de cette date occupants sans droit ni titre du logement donné à bail.

Il résulte par ailleurs des pièces fournies par la S.C.I. [Adresse 4] et du diagnostic social et financier que M. [S] [I] et Mme [T] [D] ont quitté les lieux, de sorte que la demande tendant à être autorisés à faire procéder à leur expulsion est sans objet.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Il résulte de la combinaison des articles 63, 65 et 68, 750 à 757 du Code de Procédure Civile que les demandes additionnelles, par lesquelles une partie modifie ses prétentions antérieures, doivent être formées à l’encontre des parties défaillantes dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance.

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil que le locataire a l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 23 de la même loi, les charges récupérables sont exigibles sur justification. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle.

Le locataire qui se maintient dans les lieux après la résiliation du bail est tenu au paiement d’une indemnité d’occupation. L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, La S.C.I. LE VILLAGE produit un décompte indiquant que M. [S] [I] et Mme [T] [D] restent leur devoir, après soustraction du montant du dépôt de garantie, la somme de 5996,20 au jour de l’audience. Ce décompte comprend une régularisation des charges pour l’année 2023, une retenue pour des frais de ménage et une retenue « DG BOUYER Rplct cylindre portillon garage ».

Ces nouvelles demandes n’ont pas été portées à la connaissance des défendeurs qui n’ont pas comparu. Dès lorsn elles ne sauraient être prises en compte. La demande de condamnation au paiement sera donc considérée en l’état de l’assignation.

M. [S] [I] et Mme [T] [D] seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de la somme de 4653,16 euros arrêtée au 1er août 2024, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation due pour la période courant jusqu’au jour de leur départ, fixée au montant du loyer et des provisions sur charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [S] [I] et Mme [T] [D], parties succombantes à la procédure, supporteront in solidum la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner in solidum M. [S] [I] et Mme [T] [D] à payer à la S.C.I. [Adresse 4] la somme de 300 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

— Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 juillet 2024, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

— Constate que la demande d’expulsion formée par la S.C.I. LE VILLAGE est sans objet en suite du départ volontaire des locataires courant octobre 2024,

— Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er août au jour du départ effectif de M. [S] [I] et Mme [T] [D] au montant du loyer et des provisions sur charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

— Condamne solidairement M. [S] [I] et Mme [T] [D] à payer à la S.C.I. [Adresse 4] la somme de 4653,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation restant dus au 1er août 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2791,46 euros à compter du 3 mai 2024, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

— Condamne in solidum M. [S] [I] et Mme [T] [D] à verser à la S.C.I. LE VILLAGE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne in solidum M. [S] [I] et Mme [T] [D] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,