Tribunal Judiciaire de Metz, Chambre 1 cabinet 2, 11 décembre 2024, n° 23/02317

TJ Metz 11 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Validité de la résiliation du bail
Le tribunal a constaté que la résiliation du bail n'était pas valable, et que les loyers étaient dus jusqu'à la date de résiliation effective.
Accepté
Indemnité d'occupation après résiliation du bail
Le tribunal a jugé que la SARL ACC devait payer une indemnité d'occupation pour la période où elle a occupé les lieux après la résiliation du bail.
Accepté
Frais exposés dans le cadre du procès
Le tribunal a condamné la partie perdante à rembourser les frais exposés par la demanderesse.

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Sur la décision

Référence :	TJ Metz, ch. 1 cab. 2, 11 déc. 2024, n° 23/02317
Numéro(s) :	23/02317
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Antoine LEUPOLD
Cabinet(s) :	CHILSTEIN NEUMANN LEUPOLD
Parties :	S.A.S. KOCH ET ASSOCIES c/ S.A.R.L. ACC

Texte intégral

Minute n°2024/837

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 23/02317

N° Portalis DBZJ-W-B7H-KJKK

JUGEMENT DU 11 DECEMBRE 2024

I PARTIES

DEMANDERESSE :

S.A.S. KOCH ET ASSOCIES, prise en la personne de Me [I] [K], en sa qualité de mandataire à la liquidation de Mme [S] [Z] née [G], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Antoine LEUPOLD de la SCP CHILSTEIN-NEUMANN-LEUPOLD, avocats au barreau de METZ, vestiaire : C305

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. ACC, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

défaillante

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cécile GASNIER, Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 09 octobre 2024 des avocats des parties

III) EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

Selon contrat de bail commercial en date du 1er août 2003, Mme [S] [Z] [G] louait à la SARL ACC des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4]. Ce bail conclu pour une durée de 9 ans s’est poursuivi par tacite prorogation au 1er août 2012.

Par courrier du 15 mars 2022, la SAS KOCH ET ASSOCIES, venant aux droits de Maître [R] nommée liquidateur suite à la résolution du plan de continuation de Mme [S] [Z] [G], a mis en demeure la SARL ACC de solder la somme de 24.341,50 euros au titre de loyers impayés.

Par courrier du 19 avril 2022, la société ACC a répondu avoir fermé ses portes au 31 juillet 2021 et avoir réglé le solde du loyer à cette date.

Par courrier du 3 mai 2022, la SAS KOCH ET ASSOCIES a contesté cette position, estimant que les loyers avaient continué à courir à partir du 31 juillet 2021.

Par acte du 3 janvier 2023, un commandement visant la clause résolutoire était adressé à la société ACC pour la somme de 9.299 euros correspondant aux loyers d’août 2021 à décembre 2022.

En réponse, la société ACC faisait état du fait qu’elle avait adressé une lettre de résiliation en date du 5 janvier 2021.

Par ordonnance de référé en date du 20 juin 2023, le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Metz a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de la société ACC.

La SAS KOCH ET ASSOCIES a par la suite introduit la présente instance.

2°) LA PROCEDURE

Par acte d’huissier signifié le 14 septembre 2023 et déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 19 septembre 2023, la SAS KOCH ET ASSOCIES, prise en la personne de Me [I] [K], es qualité de mandataire à la liquidation de Madame [S] [Z] née [G], a constitué avocat et a assigné la SARL ACC, prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [T] [Z], devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

La SARL ACC, prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [T] [Z] n’a pas constitué avocat. Il résulte de l’acte de signification que celui-ci a été remis à Monsieur [T] [Z] en personne.

La présente décision est réputée contradictoire.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 10 novembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 janvier 2024 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 4 avril 2024 par mise à disposition au greffe.

Par jugement du 4 avril 2024, le présent Tribunal a ordonné la réouverture des débats, révoqué l’ordonnance de clôture et invité la SAS KOCH et ASSOCIES à produire l’ordonnance de référé en date du 20 juin 2023 qui aurait constaté la résiliation du bail commercial et ordonné l’expulsion et à justifier de toutes les démarches entreprises par ses soins pour faire exécuter ce jugement d’expulsion.

Une seconde ordonnance de clôture a été rendue le 25 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 octobre 2024 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 11 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de son assignation introductive d’instance, la SAS KOCH ET ASSOCIES, prise en la personne de Me [I] [K], es qualité de mandataire à la liquidation de Madame [S] [Z] née [G], demande au tribunal au visa des articles 145-41 et suivants et 145-17 et suivants du code de commerce, 1713 du code civil ainsi que 808 du code de procédure civile, de :

— Condamner la SARL ACC à payer a la SAS KOCH et associés, es qualite de

Mandataire liquidateur de Madame [S] [Z] la somme de 10.838,94 € au titre des loyers arriérés de juillet 2021 à février 2023.

— Condamner la SARL ACC à payer à la SAS KOCH et associés, es qualité de

mandataire liquidateur de Madame [S] [Z] la somme de 4.200 € au titre de l’indemnité d’occupation de mars 2023 à septembre 2023, et ce, jusqu’à libération effective des lieux.

— Condamner la SARL ACC à payer à la SAS KOCH et associés, es qualite de

mandataire liquidateur de Madame [S] [Z] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— La condamner aux entiers frais et dépens.

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse fait valoir que le contrat de bail en date du 1er août 2003, qui s’est poursuivi par tacite prorogation au 1er août 2012, s’est ensuite poursuivi au 1er août 2021 faute de résiliation. Elle estime que la lettre de résiliation du 5 janvier 2021 adressée par la société ACC à Mme [G] ne peut produire d’effet parce qu’elle n’a pas été transmise au mandataire judiciaire et qu’elle n’a pas été adressée dans les formes légales. En conséquence, les loyers ont continué à courir et la demanderesse en sollicite le paiement ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 8 avril 2024, la SAS KOCH ET ASSOCIES prise en la personne de Me [I] [K], es qualité de mandataire à la liquidation de Madame [S] [Z] née [G], a repris exactement les mêmes éléments que dans son assignation. Les pièces sollicitées ont été communiquées.

IV) MOTIVATION DU JUGEMENT

1°) SUR LES SOMMES SOLICITEES AU TITRE DES LOYERS ARRIERES

— sur la date de résiliation du bail

Les modalités de résiliation d’un bail commercial sont prévues par le code de commerce, notamment aux articles L145-41 et L141-17.

En l’espèce, le Président du Tribunal Judiciaire de Metz, par ordonnance du 20 juin 2023, statuant en référé, a constaté la résiliation du bail conclu entre Mme [S] [Z] et la SARL ACC le 2 août 2003 et ce, à compter du 4 février 2023.

Ainsi, il a été considéré qu’à défaut de résiliation valable, le contrat de bail du 1er août 2003 a continué à s’appliquer postérieurement au 31 juillet 2021, date alléguée de fermeture de la société ACC.

Il ressort de la pièce n°8 de la demanderesse, pièce remise par M. [Z] gérant de la société ACC, que Mme [S] [G] divorcée [Z] a, après s’être entretenue avec ce dernier quant à la fermeture de l’entreprise ACC au 31 juillet 2021, indiqué dans son courrier que le bail prendrait fin à cette date. Mme [S] [G] divorcée [Z] stipule ainsi donner congé à la société ACC pour le 31 juillet 2021 en application des dispositions de l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986.

Il apparaît donc que Mme [S] [G] divorcée [Z] et la société ACC ont convenu d’une résiliation amiable du bail, aucun formalisme n’étant requis pour une résiliation amiable. Cependant, il convient de souligner que Mme [S] [G] divorcée [Z] étant en liquidation judiciaire au moment de la rédaction de ce courrier le 5 janvier 2021 (cf jugement de liquidation du 31 mars 2015), elle n’avait pas qualité pour accepter une résiliation amiable. En effet, en application de l’article 641-11-1 du code de commerce, seul le liquidateur a la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours ou de les résilier.

Ainsi, la date de résiliation étant fixée au 4 février 2023, les sommes échues antérieurement s’analysent en arriérés de loyer tandis qu’à compter du 4 février 2023, seul le paiement d’une indemnité occupation peut être sollicité.

— Sur le montant des arriérés :

En application de l’article 1134 ancien, devenu 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Dans son assignation ainsi que dans ses dernières conclusions, la demanderesse sollicite la somme de 10.838,94 € au titre des arriérés locatifs en se fondant sur le calcul suivant :

« Loyers arriérés au 31 juillet 2021 : 914,80 €

— Loyers d’août 2021 à janvier 2023 : 9846,00 € (547,00 € x 18 mois)

— Loyers du 1er au 4 février 2023 : 78,14 € (547,00 € x 4/28)»

Il résulte des échanges de courriers entre la demanderesse et M. [Z], notamment du courrier du 3 mai 2022 (pièce n°5), qu’en prenant en compte les sommes payées, à savoir 21 606,50 euros plus 18 965,53 euros dans le cadre de la procédure collective de la société ACC plus la somme de 1546,70 euros payée par chèque (soit 42 118,73 euros au total), reste effectivement due une somme de 914,80 euros pour les loyers antérieurs au 31 juillet 2021.

Par ailleurs, si le bail initial prévoyait un loyer de 457,36 euros, il résulte des décomptes contenus dans les différentes mises en demeure, qu’entre 2015 et 2022, le loyer était de 547 euros (pièce n°3) et que ce montant n’a jamais fait l’objet de contestation.

Ainsi, le calcul effectué par la demanderesse pour les loyers d’août 2021 à février 2023 apparaît exact.

En conséquence, la société ACC, prise en la personne de son représentant légal, sera condamnée à payer à la SAS KOCH ET ASSOCIES, la somme de 10.838,94 euros au titre des loyers impayés.

2°) SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Sur le fondement de l’article 1382 ancien, devenu 1240 du code civil, selon lequel, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, la jurisprudence a pu juger que le locataire d’un local commercial peut être tenu du versement d’une indemnité en cas d’occupation indue des lieux, ce qui est le cas après la résiliation du bail, soit en l’espèce à compter du 4 février 2023.

La demanderesse sollicite la somme de 4200 euros au titre de l’indemnité d’occupation de mars 2023 à septembre 2023 (7 mois X 600€), et ce, jusqu’à libération effective des lieux.

En l’espèce, la demanderesse ne justifie pas du montant de 600 euros qu’elle sollicite alors que le loyer était de 547 euros. Ainsi, ce montant sera retenu comme indemnité mensuelle d’occupation.

Par ailleurs, elle sollicite des indemnités d’occupation de mars à septembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux alors qu’il ressort du dossier, notamment de la pièce n°8 que la société ACC avait libéré les lieux dès le 31 juillet 2021. Ainsi, dès que la demanderesse a disposé du jugement de référé constatant la résiliation du bail au 4 février 2023 et ordonnant l’expulsion, il apparaît qu’elle a pu reprendre possession des lieux. Elle ne justifie nullement, malgré la réouverture, que la société ACC s’est maintenue dans les lieux, justifiant ainsi d’étendre la durée d’octroi d’une indemnité d’occupation.

En conséquence, la société ACC sera condamnée à payer à la demanderesse une indemnité d’occupation d’un montant de 547 euros de mars 2023 à juin 2023 uniquement, soit 2188 euros total. La demanderesse sera déboutée de sa demande pour le surplus.

3°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

La société ACC qui succombe, sera condamnée aux dépens.

La société ACC, prise en la personne de son représentant légal, sera en outre condamnée à régler à la SAS KOCH ET ASSOCIES, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

4°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 19 septembre 2023.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SARL ACC, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la SAS KOCH ET ASSOCIES, prise en la personne de Me [I] [K], es qualité de mandataire à la liquidation de Madame [S] [Z] née [G], la somme de 10.838,94 euros au titre des loyers impayés de juillet 2021 à février 2023 ;

CONDAMNE la SARL ACC, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la SAS KOCH ET ASSOCIES, prise en la personne de Me [I] [K], es qualité de mandataire à la liquidation de Madame [S] [Z] née [G], la somme de 2188 euros au titre de l’indemnité d’occupation de mars 2023 à juin 2023 ;

DEBOUTE la SAS KOCH ET ASSOCIES, prise en la personne de Me [I] [K], es qualité de mandataire à la liquidation de Madame [S] [Z] née [G], de sa demande au titre de l’indemnité d’occupation pour le surplus ;

CONDAMNE la société ACC, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens ;

CONDAMNE la société ACC, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la SAS KOCH ET ASSOCIES, prise en la personne de Me [I] [K], es qualité de mandataire à la liquidation de Madame [S] [Z] née [G], la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2024 par Madame Cécile GASNIER, juge, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président