Minute n°

N° RG 24/00557 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IJIR

JUGEMENT DU 15 Mai 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDERESSE :

Madame [W] [T], demeurant [Adresse 6]

représentée par la SAS CHRISTOPHE JOSET ET ASSOCIES, avocats au barreau de la Drôme

DÉFENDERESSE :

Madame [R] [H], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sylvie CAUMETTE, avocat au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Jeanne BASTARD

Greffier : Loetitia MICHEL

Audience en présence de [J] [C], auditrice de justice

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 20 Mars 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

contradictoire,

en premier ressort,

prononcé par mise à disposition au greffe,

par Jeanne BASTARD, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Loetitia MICHEL, Greffier

Grosse à :

le :

N° RG 24/00557 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IJIR

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 juin 2003, M. [N] [O] et Mme [W] [T] ont donné à bail à Mme [R] [H] et M. [S] [A] une maison d’habitation sise [Adresse 2] à [Localité 8] [Adresse 12] [Localité 11], pour un loyer initial d’un montant de 550 euros.

Le contrat est conclu pour une durée de trois ans à compter du 1er juillet 2003, renouvelable tacitement.

M. [S] [A] a quitté les lieux sans donner congé.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2023, Mme [W] [T] a fait signifier à Mme [R] [H] un congé avec reprise pour le 30 juin 2024.

Mme [R] [H] se maintenant dans les lieux au-delà du terme prévu, Mme [W] [T] l’a faite assigner par acte de commissaire de justice délivré à étude le 12 septembre 2024 aux fins de constatation de la validité du congé.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

A l’audience du 20 mars 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Mme [W] [T] comparait assistée de son conseil et maintient les demandes formulées dans ses dernières écritures aux termes desquelles elle sollicite du tribunal de :

constater la validité du congé donné selon acte extra-judiciaire du 14 novembre 2023, rejeter la demande de délai formulée par Mme [R] [H],constater que depuis le 30 juin 2024, Mme [R] [H] est devenue occupante sans droit ni titre,fixer l’indemnité d’occupation due par Mme [R] [H] à une somme équivalente au loyer et charges dus jusqu’à parfaite libération des lieux,ordonner l’expulsion de Mme [R] [H] ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux visé à l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,dire que les dispositions de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution est inapplicable,condamner Mme [R] [H] aux dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice pour la délivrance du congés (132,02 euros) et les frais de constat (359 euros),condamner Mme [R] [H] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.A l’appui de sa demande principale, Mme [W] [T] soutient qu’elle a souhaité reprendre possession de son bien après son divorce mais que malgré le congé délivré, Mme [R] [H] n’a pas libéré les lieux à l’échéance prévue et s’est montrée agressive avec le commissaire de justice venu constater l’occupation des lieux

Pour s’opposer à la demande de délai formée par Madame [R] [H], Mme [W] [T] fait valoir que le congé délivré n’est pas lié aux plaintes déposées sans aucune preuve par sa locataire contre sa fille, occupante de la maison mitoyenne. Elle ajoute que Mme [R] [H] ne conteste pas être occupante sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2024, si bien qu’elle a déjà bénéficié d’un délai pour se reloger. Elle précise que la défenderesse ne justifie que d’une demande de logement social avec des conditions très restrictives alors qu’il y a peu de bailleurs sociaux sur la commune et que sa situation économique ne lui permet pas d’envisager une location par un bailleur privé. Elle expose également que l’attestation produite mentionnant un relogement « au troisième trimestre 2025 » est de pure complaisance et qu’elle n’habite déjà plus dans le logement, désormais occupé par sa fille et son compagnon.

Au soutien de sa demande de suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, Mme [W] [T] fait valoir que celui-ci conduirait à accorder à Mme [R] [H] un délai jusqu’à juillet 2025, qu’il serait alors peu probable qu’à cette date la préfecture permette l’attribution de la force publique, reportant ainsi l’expulsion à avril 2026, de même que si elle devait bénéficier de la trêve hivernale prévue à l’article L 421-6 du code des procédures civiles d’exécution.

A l’audience, Mme [R] [H] est représentée par son conseil et maintient les demandes formulées dans ses dernières écritures aux termes desquelles elle sollicite du tribunal de :

lui accorder un délai de douze mois pour quitter les lieux, à compter du jugement à intervenir,débouter Mme [W] [T] de ses demandes de suppression du délai de deux mois après commandement de quitter les lieux et du sursis prévu à l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution,statuer ce que de droit sur les dépens,dire que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles.A l’appui de sa demande de délai au visa des articles L. 412-3 et 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, Mme [R] [H] met en doute la sincérité du congé alors qu’il lui a été délivré peu de temps après qu’elle ait porté plainte contre la fille de sa bailleresse pour des injures et que Mme [W] [T] vit depuis plusieurs années chez son conjoint. Elle précise ne pas souhaiter se maintenir dans les lieux et être de bonne foi compte tenu des démarches d’attribution d’un logement social engagées dès le 1er décembre 2023 et la promesse de relogement à compter du troisième trimestre 2025 produite. Elle expose être contrainte de limiter ses recherches dès lors qu’elle a trois enfants à charge et travaille à [Localité 9] où est également scolarisé son fils. Elle conteste vivre chez M. [D], le père de son fils, dont elle est séparée bien qu’elle soit très présente pour l’aider dans son quotidien en raison du cancer dont il est atteint.

S’opposant aux autres demandes de Mme [W] [T], Mme [R] [H] soutient que les conditions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne sont pas remplies, ni celles de l’articles L. 412-6 dès lors que son relogement et celui de ses enfants n’est pas assuré dans ses conditions respectant l’unité et les besoins de la famille.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé délivré par Mme [W] [T]

L’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose notamment que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

L’article 15 précise qu’en cas de contestation, le juge peut, même d’office vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par ce même article.

En l’espèce, le congé pour reprise a été signifié à Mme [R] [H] le 14 novembre 2023 pour le 30 juin 2024, le préavis de six mois avant échéance étant ainsi respecté.

Le congé précise par ailleurs que Mme [W] [T] entend reprendre les lieux loués en vue de les occuper elle-même.

Si Mme [R] [H] indique douter de la sincérité de ce motif compte tenu du litige l’opposant à sa fille, elle ne conteste pas pour autant la validité du congé et indique avoir l’intention de quitter les lieux.

En outre, le congé délivré le 14 novembre 2023 comporte l’ensemble des mentions rendues obligatoires par l’article précité.

En conséquence, il y a lieu de déclarer ledit congé valide et de constater que Mme [R] [H] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] [Localité 8] [Adresse 13] [Localité 1] depuis le 1er juillet 2024.

Sur la demande d’indemnité d’occupation formulée par Mme [W] [T]

L’indemnité d’occupation présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, Mme [R] [H] s’est maintenue dans les lieux malgré la résiliation du bail le 30 juin 2024.

En conséquence, elle est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il y a lieu de fixer à un montant correspondant à celui du loyer avec charges dans les conditions prévues dans le contrat de bail jusqu’à libération complète des lieux, étant précisé qu’il ne ressort pas des débats que Mme [R] [H] se soit abstenue de verser à Mme [W] [T] une somme équivalente au loyer avec charges depuis le 1er juillet 2024.

Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

En application de l’article L. 412-4 du même code, la durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant.

En l’espèce, il est établi que Mme [R] [H] est occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2] à [Localité 9] depuis le 1er juillet 2024, soit depuis plus de dix mois au jour de la présente décision.

Elle produit l’attestation d’enregistrement départemental de sa demande de logement locatif social déposée le 1er décembre 2023, faisant état d’une recherche d’un appartement de type 4 ou 5 pour quatre personnes dans le foyer, sur la commune de [Localité 7][Localité 9].

Elle verse également deux courriers d’Habitat Dauphinois, l’un en date du 10 janvier 2024, indiquant que son dossier n’a pas été retenu au premier rang pour l’attribution du logement sollicité, et l’autre en date du 12 juin 2024 mentionnant le rejet de la demande d’attribution d’un logement T4 au motif du caractère inadapté du logement ou de la demande.

Pour justifier de sa situation familiale Mme [R] [H] produit l’attestation de paiement de la Caisse d’allocation familiale du mois d’octobre 2024 indiquant qu’elle a trois enfants à charge.

Il est ainsi établi que Mme [R] [H] a engagé des démarches en vue de l’obtention d’un logement social moins d’un mois après la délivrance du congé et dans des conditions correspondant à sa situation familiale, démarches qui n’ont toutefois pas abouties.

Par ailleurs, l’attestation de paiement de la Caisse d’allocation familiale indique qu’elle a bénéficié au mois d’octobre 2024 d’aides d’un montant total de 1.171,28 euros, comprenant une allocation logement de 487 euros, une allocation familiale avec conditions de ressources de 148,52 euros et une prime d’activité de 535,76 euros.

Il ressort de l’attestation d’enregistrement départemental de sa demande de logement locatif que Mme [R] [H] fait état de ressources mensuelles de 1.353 euros.

Il est ainsi établi que Mme [R] [H] bénéficie de ressources modestes compte tenu des trois enfants qu’elle a à charge, rendant difficile son relogement dans le secteur privé.

Il n’est par ailleurs pas démontré que celle-ci n’habite déjà plus dans les lieux alors même qu’il ressort notamment du procès-verbal de constat d’huissier du 12 juillet 2024 que la défenderesse était présente dans le logement lors du transport de l’huissier et que son nom figure encore sur la boîte aux lettres.

En outre, Mme [R] [H] a fait preuve de bonne foi dans l’exécution de ses obligations alors qu’il n’est pas contesté qu’elle a continué de régler chaque mois, y compris depuis le 1er juillet 2024, une somme correspondant au montant du loyer prévu au bail à Mme [W] [T].

Dans cette mesure, le maintien dans les lieux de Mme [R] [H] ne porterait pas, par principe, une atteinte disproportionnée aux droits de Mme [W] [T] qui ne verse aucun élément sur sa situation personnelle permettant d’établir un quelconque impératif lié à une reprise rapide du logement.

Cela étant, alors que Mme [R] [H] a déjà bénéficié de fait d’un délai important au jour de la présente décision puisque le congé lui a été notifié le 14 novembre 2023 pour le 30 juin 2024, la nécessité de concilier ses droits avec celles de la propriétaire des lieux ne permet pas de lui accorder des délais à hauteur de douze mois supplémentaires.

De même, si Mme [R] [H] produit une attestation du 15 février 2025 par laquelle M. [I] [B] s’engage à lui louer un T4 situé à [Localité 10] dès réception de fin de travaux prévus pour le troisième trimestre 2025, celle-ci ne saurait constituer un engagement certain à défaut d’adresse précise du logement ni de justificatif d’un quelconque droit de l’attestant sur celui-ci.

Il ressort ainsi des éléments qui précèdent que Mme [R] [H] a entamé des démarches de relogement dans des conditions correspondant à sa situation, sa mauvaise foi ne saurait être constatée.

Mme [W] [T] sera donc déboutée de sa demande de suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux imposé par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient donc en sus du délai prévu par l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution d’accorder à Mme [R] [H], au vu de sa situation détaillée ci-dessus, un délai supplémentaire de deux mois pour quitter les lieux au titre de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, dont le maintien sera subordonné au paiement de l’indemnité d’occupation mise à sa charge.

Il sera donc dit qu’à défaut pour Mme [R] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les délais accordés par la présente décision, Mme [W] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

Sur la demande de suppression du sursis lié à la trêve hivernale

En application de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice de ce sursis lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, alors que Mme [R] [H] n’est pas entrée dans les lieux par voie de fait mais en vertu d’un contrat de bail en date du 28 juin 2003, la demande tendant à la suppression du bénéficie du sursis prévu à l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

En l’espèce, Mme [R] [H], succombant au principal, supportera la charge des dépens.

En revanche, ces dépens ne sauraient comprendre le coût du congé pour reprise, acte ne constituant pas un acte de recouvrement dont l’accomplissement est prescrit par la loi, ni celui du procès-verbal de constat qui relève des frais irrépétibles.

Sur les frais irrépétibles :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [R] [H], qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à Mme [W] [T] une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 alinéa 3 du même code dispose que le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE valide le congé pour reprise signifié à Mme [R] [H] le 14 novembre 2023, à effet au 30 juin 2024,

CONSTATE que Mme [R] [H] est depuis le 1er juillet 2024 occupante sans droit ni titre les lieux sis [Adresse 5],

FIXE l’indemnité d’occupation due par Mme [R] [H] jusqu’à libération complète des lieux à une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DEBOUTE Mme [W] [T] de sa demande de suppression du délai de deux mois après commandement de quitter les lieux,

ACCORDE à Mme [R] [H] un délai supplémentaire de deux mois pour quitter les lieux sur le fondement de l’article 412-3 du code de procédures civiles d’exécution,

DIT que le maintien de ce délai est subordonné au paiement de l’indemnité d’occupation fixée par la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Mme [R] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les délais accordés par la présente décision, soit deux mois après le présent jugement, Mme [W] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DEBOUTE Mme [W] [T] de sa demande de suppression du sursis lié à la trêve hivernale,

CONDAMNE Mme [R] [H] aux dépens,

CONDAMNE Mme [R] [H] à verser à Mme [W] [T] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

DIT que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,