N° RG 23/02929

N° Portalis DBXS-W-B7H-H2ON

N° minute : 25/00108

Copie exécutoire délivrée

le

à :

— la SELARL CABINET ALMODOVAR

— la SELARL BARD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GÉNÉRAL

JUGEMENT DU 27 FÉVRIER 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSE :

S.A.S.U. COGEM prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Serge ALMODOVAR de la SELARL RETEX ALMODOVAR AVOCATS, avocats postulants au barreau de la Drôme, Maître Alice CABRERA, avocat plaidant au barreau d’Aix-en-Provence

DÉFENDERESSE :

S.A.S. CLICSYNDIC prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Vincent BARD de la SELARL BARD, avocats postulants au barreau de la Drôme, Maître Clément CARON, avocat plaidant au barreau de Paris

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Présidente : M. CHEZEL, vice-présidente, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : D. SOIBINET

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 janvier 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SASU COGEM est propriétaire de bureaux lui permettant d’exercer son activité professionnelle au sein de la copropriété sis [Adresse 5].

La gestion de cette copropriété appartient à la SAS CLIC SYNDIC sis [Adresse 4].

Lors de l’année 2019, d’importantes intempéries ont frappé la commune de [Localité 8], lieu de situation de l’immeuble, entraînant de nombreux dégâts, notamment sur la toiture de la copropriété.

L’état de catastrophe naturelle était décrété par les organismes compétents, permettant une prise en charge de tous les travaux de remise en état ayant été rendus nécessaires par lesdites intempéries.

Pour autant, la toiture de la copropriété ne faisait l’objet d’aucun travaux.

L’assemblée générale des copropriétaires votait, en date du 09 juin 2022, sur inscription à l’ordre du jour par le syndicat de copropriété, la résolution intitulée « décision d’effectuer des travaux de toiture suite au sinistre 2019 ». Le montant de ces travaux était alors estimé à la somme totale de 21.263 euros à répartir entre les copropriétaires en fonction de leur quote part.

La SASU COGEM adressait, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 juillet 2022, un courrier afin de solliciter l’annulation de la résolution n°13 suscitée. La SAS CLIC SYNDIC répondait par la négative à cette demande.

Des appels de fonds étaient par la suite adressés à la SASU COGEM, ainsi que des relances, mais celle-ci refusait de les payer.

Par acte de commissaire de justice du 29 septembre 2023, la SASU COGEM a assigné la SAS CLIC SYNDIC devant le Tribunal Judiciaire de VALENCE, au visa de l’article L125-1 du Code des assurances, 1240 et 1241 du Code civil, et de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 25 septembre 2024, elle demande au Tribunal de :

— DECLARER recevable la demande formée par la Société COGEM ;

— CONSTATER que la SAS CLIC SYNDIC a manqué à son obligation de moyen et de conseil ;

— CONSTATER que la SAS CLIC SYNDIC a commis une faute de négligence dans sa gestion de l’immeuble ;

— DECLARER nulle la résolution n°13 relative à la décision d’effectuer des travaux de toiture ;

Par conséquent,

— DECLARER nul l’appel de fonds visant les sommes afférentes aux travaux de remise en état ;

— CONSTATER que les présents travaux faisant l’objet de la résolution n°13 doivent être pris en charge dans leur intégralité par la SAS CLIC SYNDIC

A titre subsidiaire,

— CONDAMNER la SAS CLIC SYNDIC à relever et garantir la Société COGEM de toutes les sommes pouvant être mise à sa charge s’agissant des travaux de toiture, au titre de la perte de chance d’avoir vu lesdits travaux pris en charge par l’assurance de la copropriété.

En tout état,

— CONDAMNER la SAS CLIC SYNDIC au versement de la somme de 12 375,92 euros au titre des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la présente décision ;

— CONDAMNER la SAS CLIC SYNDIC à payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SAS CLIC SYNDIC aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 13 juin 2024, la SAS CLIC SYNDIC demande au Tribunal de :

A titre principal,

— REJETER l’intégralité des demandes formées par la société COGEM,

A titre subsidiaire,

— LIMITER le préjudice de perte de chance de la société COGEM à la somme de 984,93 euros TTC compte tenu du préjudice de perte de chance,

En tout état de cause,

— CONDAMNER la société COGEM à verser à la société CLIC SYNDIC la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile,

— CONDAMNER la société COGEM aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières conclusions signifiées par les parties pour un exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été fixée au 29 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de nullité de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 09 juin 2022 :

Aux termes de l’article 789 du Code de procédure civile, « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

[…]

6° Statuer sur les fins de non-recevoir. ».

La SAS CLIC SYNDIC fait valoir que la SASU COGEM n’aurait pas contesté la résolution n°13 votée lors de l’assemblée générale du 09 juin 2022 dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale, de sorte qu’elle serait dès lors forclose.

Cette fin de non-recevoir n’ayant pas été préalablement soulevée devant le juge de la mise en état, cette demande de la SAS CLIC SYNDIC est irrecevable.

* * *

La SASU COGEM fait valoir que sa volonté de voter contre la résolution n°13 n’aurait pas été prise en compte lors de l’assemblée générale.

Pour autant, il résulte du courrier adressé par la SAS CLIC SYNDIC à la SASU COGEM le 16 octobre 2022 que, si la seconde a bien fait part téléphoniquement de son opposition à cette résolution, elle n’aurait transmis aucun pouvoir afin que son vote puisse être pris en compte. La demanderesse ne justifie en effet pas de la transmission d’un pouvoir, et a été indiquée comme absente ou non représentée lors de l’assemblée générale.

Le surplus des moyens développés par la SASU COGEM concerne la responsabilité de la SAS CLIC SYNDIC, qui ne saurait avoir pour conséquence la nullité de la résolution litigieuse.

La demande de nullité de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 09 juin 2022 est donc rejetée.

Sur la responsabilité de la SAS CLIC SYNDIC :

Aux termes des articles 1240 et 1241 du Code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » ; « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. ».

Le syndic est mandataire du syndicat des copropriétaires et, en application des dispositions de l’article 1992 du Code civil, répond des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il est constant que le syndic est tenu d’une obligation de moyens, ainsi que de conseil vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.

La SASU COGEM met en cause la responsabilité de la SAS CLIC SYNDIC du fait des délais relatifs à l’entretien de l’immeuble et de l’absence de prise en charge des travaux par l’assureur. Le fait de ne pas avoir contesté la résolution n°13 ne la prive donc pas de son action en responsabilité.

Le sinistre a eu lieu le 15 juin 2019.

Le 02 juillet 2019, la SAS CLIC SYNDIC transmettait à l’assureur un devis de réparation des dégâts causés à la toiture.

Un premier rapport d’expertise effectué à la demande de l’assureur était établi le 27 septembre 2019.

Le 05 octobre 2020, l’entreprise HOFFECARD envoyait un devis par courriel, s’excusant pour son délai, son fournisseur ayant mis du temps à répondre à sa demande. Le 09 octobre 2020, la SAS CLIC SYNDIC validait le devis, et demandait quand l’entreprise pourrait intervenir, ce à quoi celle-ci répondait dix jours plus tard. Puis, le 11 novembre 2020, l’entreprise HOFFECARD écrivait que la quantité de tuiles à remplacer était trop importante pour des tuiles qui n’étaient plus référencées. Elle envoyait en conséquence un nouveau devis. La facture correspondante montre que son intervention n’a concerné que la première partie de la toiture d’une surface de 199 m2.

Un courriel du 05 février 2021 évoquait la réalisation d’une expertise pour la deuxième partie de la toiture, à la demande de l’assurance de la copropriété.

Cette expertise précisait qu’un premier rapport avait été émis, qui préconisait des travaux de réparation, mais lorsque le syndic en avait passé commande auprès de l’entreprise qui avait émis le devis, celle-ci n’avait plus répondu, de sorte que le syndic avait contacté l’entreprise HOFFECARD. Cette dernière était montée sur le toit pour voir les travaux à faire et avait constaté de nombreux dommages non vus initialement. Il a été indiqué au cours de la seconde expertise que la 2ème partie de la toiture, de 113 m2, n’avait pas été vérifiée. Elle l’a été au cours de cette seconde expertise, ce qui a conduit à constater qu’elle était endommagée.

Suite à cela, un devis était émis le 10 février 2021 pour la réparation de cette partie de la toiture.

Par la suite, comme l’indique la société défenderesse, elle a à plusieurs reprises relancé la compagnie d’assurance, par courriels des 16 mars 2021, 09 avril 2021, 30 avril 2021, 17 mai 2021, 18 mai 2021, 27 mai 2021 et 19 juillet 2021. Si certaines de ces correspondances avaient pour objet le paiement de l’indemnité relative à la première partie de la toiture, la communication du rapport d’expertise réalisé sur la seconde partie de la toiture était également régulièrement évoquée.

Le second rapport d’expertise ne lui a été transmis que le 23 juillet 2021.

Par la suite, la SAS CLIC SYNDIC relançait à nouveau l’assurance par courriels des 06 octobre 2021 et 20 octobre 2021, demandant le versement de l’indemnité.

Une indemnité de 9.274 euros était versée le 28 octobre 2021.

Le 08 février 2022, l’entreprise HOFFECARD établissait un nouveau devis, à hauteur de 21.263 euros. La SAS CLIC SYNDIC explique que le précédent devis n’était plus valable ; il apparaît en effet que celui-ci, établi le 10 février 2021, était valable pendant 06 mois.

Le 30 mars 2022, l’assureur faisait connaître à la SAS CLIC SYNDIC son refus de prendre en compte la révision du chiffrage.

Par courriel du 13 avril 2022, la société défenderesse contestait cette position, qui était confirmée par l’assureur par courriel du 17 novembre 2022.

Il n’apparaît pas que la SAS CLIC SYNDIC ait été informée de dommages causés à la 2ème partie de la toiture de 113 m2 avant que l’entreprise HOFFECARD les lui ait signalés le 11 novembre 2020. Notamment, le premier rapport d’expertise du 27 septembre 2019 n’en fait pas mention, ni ne précise ne pas avoir vérifié cette partie de la toiture.

A compter du 11 novembre 2020, aucun défaut de diligence ne peut être reproché à la SAS CLIC SYNDIC. Un second rapport d’expertise a été réalisé, mais elle n’en a eu connaissance que tardivement, malgré des relances faites à la compagnie d’assurance. A compter de la communication du rapport d’expertise, la SAS CLIC SYNDIC a à nouveau relancé la compagnie d’assurance au sujet du paiement de l’indemnité.

Elle a donc mis en œuvre les moyens à sa disposition pour obtenir la prise en charge du sinistre, mais s’est heurtée à des délais qu’elle ne pouvait maîtriser, notamment de réponse de l’assureur qu’elle a pour autant plusieurs fois sollicité.

Il ne saurait non plus lui être reproché de ne pas avoir mandaté l’entreprise HOFFECARD pour réaliser les travaux, en l’absence de certitude sur la position de l’assureur et donc de la prise en charge de leur coût.

Aucun défaut de diligence ne peut donc être reproché à la SAS CLIC SYNDIC.

La SASU COGEM fait en outre valoir que la défenderesse n’a pas émis de contestation de la position de l’assurance par courrier, ou par une saisine du médiateur de l’assurance.

Le fait de ne pas avoir entamé de démarches supplémentaires, et de ne pas avoir informé le syndicat des copropriétaires de la possibilité d’y procéder, est constitutif de la part de la SAS CLIC SYNDIC d’un manquement à ses obligations de diligence et de conseil, qui a fait perdre une chance de voir le montant du devis de réparation pris en charge par l’assurance.

Cette perte de chance est estimée à hauteur de 50%.

Cependant, comme le fait remarquer la SAS CLIC SYNDIC, l’intégralité de ce devis n’aurait en tout état de cause pas été pris en compte par l’assurance, eu égard aux conclusions du second rapport d’expertise. Ainsi, le poste « écran sous-toiture », d’un montant de 2.260 euros HT, donc 2.486 euros TTC, dans le devis du 08 février 2022, avait été exclu par l’expert de l’assurance, s’agissant d’une amélioration technique non obligatoire. Il convient également de déduire la vétusté de 40% du coût de remplacement de la couverture en tuiles, du faitage et de la zinguerie, soit une somme de 6.102,80 euros TTC à déduire. Le montant de la franchise de 300 euros est rappelé dans un courriel du 10 juillet 2019.

Ainsi, serait en tout état de cause restée à la charge des co-propriétaires la somme de 12.374,20 euros.

Le montant de la perte de chance est donc de 6.187,10 euros.

La SASU COGEM étant détentrice de 1.238 tantièmes sur 2.127, son préjudice est donc de 3.601,14 euros.

La SAS CLIC SYNDIC sera donc condamnée à relever et garantir la SASU COGEM des sommes mises à sa charge s’agissant des travaux de toiture à hauteur de 3.601,14 euros.

La SASU COGEM sera en revanche déboutée de sa demande de dommages et intérêts, qui fait double emploi avec sa demande de relevé et garantie.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

Succombant, la SAS CLIC SYNDIC est condamnée aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’à verser à la SASU COGEM la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par décision publique prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et susceptible de recours devant la Cour d’Appel de Grenoble :

DEBOUTE la SASU COGEM de sa demande de nullité de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 09 juin 2022 des copropriétaires du [Adresse 6] ;

CONDAMNE la SAS CLIC SYNDIC à relever et garantir la SASU COGEM des sommes mises à sa charge s’agissant des travaux de la deuxième toiture de 113 m2 à hauteur de 3.601,14 euros ;

DEBOUTE la SASU COGEM de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SAS CLIC SYNDIC à verser à la SASU COGEM la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS CLIC SYNDIC aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT