Minute n°

N° RG 25/00185 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IQHE

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDERESSE :

S.C.I. MAZ TAS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SELARL LVA AVOCATS, avocats au barreau de la Drôme

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [E]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Ludovic DALOZ, avocat au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Mathilde TROILLARD-CHABOCHE

Greffier : Loetitia MANNING

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 16 Octobre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

prononcé par mise à disposition au greffe,

par Mathilde TROILLARD-CHABOCHE, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Loetitia MANNING, Greffier

Grosse à :

le :

N° RG 25/00185 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IQHE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 septembre 2014, la S.C.I. MAZ TAS a consenti un bail d’habitation à M. [T] [E] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Adresse 5] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 400 euros et d’une provision pour charges de 20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de

8 067 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [E] le 5 décembre 2024.

Par assignation du 19 mars 2025, la S.C.I. MAZ TAS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [E] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, soit 470 euros par mois, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8 067 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les loyers et charges échus ou à échoir à la date de résiliation du bail, ladite somme portant intérêts judiciaires à compter du commandement, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 mars 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 16 octobre 2025, la S.C.I. MAZ TAS sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. La S.C.I. MAZ TAS considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [T] [E] expose que s’il n’a pas repris le versement intégral de son loyer depuis le commandement de payer du 4 décembre 2024, il a tout de même effectué trois versements en faveur de son bailleur, les 11 juin 2025, 17 août 2025 et 7 septembre 2025.

M. [T] [E] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, sans faire de proposition d’échéancier pour apurer sa dette.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

N° RG 25/00185 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IQHE

M. [T] [E] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure, même s’il a indiqué l’envisager à l’occasion du diagnostic social et financier.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.C.I. MAZ TAS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 4 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 8 067 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 février 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [T] [E], qui perçoit actuellement le revenu de solidarité active (RSA) ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement même si M. [T] [E] a repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience, sans régularité cependant avec un paiement intégral en juin 2025, un second en août 2025 et un dernier en septembre 2025.

Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.C.I. MAZ TAS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.C.I. MAZ TAS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 septembre 2025, M. [T] [E] lui devait la somme de 7 562,04 euros, soustraction faite des frais de procédure, outre les loyers et charges échus ou à échoir à la date de résiliation du bail.

M. [T] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 470 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.C.I. MAZ TAS ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la S.C.I. MAZ TAS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence de reprise du paiement régulier des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 septembre 2014 entre la S.C.I. MAZ TAS, d’une part, et M. [T] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] est résilié depuis le 5 février 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [T] [E], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [T] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [T] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 470 euros (quatre cent soixante-dix euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 février 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [T] [E] à payer à la S.C.I. MAZ TAS la somme de 7 562,04 euros (sept mille cinq cent soixante-deux euros et quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [T] [E] à payer à la S.C.I. MAZ TAS la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 décembre 2024 et celui de l’assignation du 19 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection