N° RG 23/02676 – N° Portalis DBXS-W-B7H-H3L3

N° minute :

Copie exécutoire délivrée

le 16/12/2025

à :

— la SELAS CABINET FOLLET RIVOIRE COURTOT AVOCATS,

— M^e David HERPIN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 7]

[Localité 14]

représentée par Maître Jean-Christophe STRATIGEAS de la SELARL CADJI & ASSOCIES, avocats plaidants au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et Maître David HERPIN, avocat postulant au barreau de la DRÔME

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [P]

né le [Date naissance 11] 1953 à [Localité 22]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par Maître Jean-Marc NGUYEN PHUNG de la SELARL PHUNG 3 P, avocats plaidants au barreau de MONTPELLIER, et Maître Eric RIVOIRE de la SELAS CABINET FOLLET RIVOIRE COURTOT AVOCATS, avocats postulants au barreau de la DRÔME

Madame [C] [I]

née le [Date naissance 3] 1953 à [Localité 22]

[Adresse 20]

[Localité 9]

représenté par Maître Jean-Marc NGUYEN PHUNG de la SELARL PHUNG 3 P, avocats plaidants au barreau de MONTPELLIER, et Maître Eric RIVOIRE de la SELAS CABINET FOLLET RIVOIRE COURTOT AVOCATS, avocats postulants au barreau de la DRÔME

Madame [U] [P]

née le [Date naissance 5] 1972 à [Localité 22]

[Adresse 10]

[Localité 9]

représenté par Maître Jean-Marc NGUYEN PHUNG de la SELARL PHUNG 3 P, avocats plaidants au barreau de MONTPELLIER, et Maître Eric RIVOIRE de la SELAS CABINET FOLLET RIVOIRE COURTOT AVOCATS, avocats postulants au barreau de la DRÔME

Monsieur [Z] [P]

né le [Date naissance 6] 1984 à [Localité 22]

[Adresse 12]

[Localité 18]

représenté par Maître Jean-Marc NGUYEN PHUNG de la SELARL PHUNG 3 P, avocats plaidants au barreau de MONTPELLIER, et Maître Eric RIVOIRE de la SELAS CABINET FOLLET RIVOIRE COURTOT AVOCATS, avocats postulants au barreau de la DRÔME

INTERVENANT VOLONTAIRE :

S.A.S. FONDS COMMUN DE TITRISATION SAVOIR-FAIRE représenté par son entité en charge du recouvrement la S.A.S. LINK FINANCIAL dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 13], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Localité 15]

représentée par Maître Jean-Christophe STRATIGEAS de la SELARL CADJI & ASSOCIES, avocats plaidants au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et Maître David HERPIN, avocat postulant au barreau de la DRÔME

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Dominique DALEGRE, vice-président,

ASSESSEURS : Corinne LARUICCI, vice-présidente,

Marjolaine CHEZEL, vice-présidente,

GREFFIÈRE : Valentine PLASSE

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 octobre 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique réitératif du 25 janvier 2007, la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE a consenti à Monsieur [K] [P] et Madame [C] [I] épouse [P] (ci-après dénommés les époux [P]) un prêt immobilier d’un montant initial de 178400 € au taux de 4,05 % l’an remboursable en 240 échéances, destiné à l’acquisition en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) de lots dépendants d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 21] réalisé par la SCI RESIDENCE L’OUSTAL DEL CARLAT.

A compter de 2009, en raison du retard pris dans les travaux de construction du fait de la déconfiture du promoteur-constructeur et de l’intervention du garant financier d’achèvement (la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE MIDI PYRENEES), plusieurs procédures ont été engagées.

A cet égard, il sera renvoyé pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, au jugement d’orientation du juge de l’exécution près le Tribunal judiciaire de Foix en date du 26 novembre 2024, saisi d’une poursuite par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE, aux fins de saisie immobilière des droits immobiliers appartenant aux époux [P] financés par le prêt immobilier consenti suivant acte notarié réitératif le 25 janvier 2007, par lequel il a :

— rejeté la demande de sursis à statuer formée par les époux [P],

— déclaré abusive la clause de déchéance du terme du prêt immobilier conclu le 25 janvier 2007 entre les parties,

— dit qu’il y a lieu de retenir la créance de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à la somme de 153662,74 € arrêtée au 07 juillet 2021,

— ordonné la vente forcée du bien immobilier désignée dans le cahier des charges de vente déposé le 21 décembre 2023, et fixé l’audience d’adjudication au mardi 11 février 2025 avec une mise à prix de 4500€.

Il est précisé que ce jugement a été frappé d’appel par les époux [P].

Suivant bordereau de cession de créances du 31 octobre 2024, la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a cédé au FONDS COMMUN DE TITRISATION SAVOIR-FAIRE (dénommée FCT SAVOIR-FAIRE) un portefeuille de créances dont celle détenue contre les époux [P] fondée sur le contrat de prêt n° 100610601911001.

Cette cession de créances a été notifiée aux époux [P] par courrier recommandé avec accusé de réception du 10 décembre 2024, adressée par LINK FINANCIAL chargée du suivi et du recouvrement des créances cédées au FCT SAVOIR-FAIRE.

Par courriers recommandés avec accusé de réception du 22 janvier 2025, LINK FINANCIAL, es qualités de mandataire du FCT SAVOIR-FAIRE, a mis en demeure les époux [P] de régler la somme de 88284,85 € correspondant au montant du capital restant dû, outre les intérêts de retard postérieurs au 07 juillet 2021, dans le délai d’un mois, et indiqué, qu’à défaut, elle solliciterait la résolution judiciaire du contrat.

Cependant, par actes de commissaire de justice des 14 et 18 septembre 2023, la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (dénommée CIFD), venant aux droits de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE (dénommée CIFM), a assigné Monsieur [K] [P], Madame [C] [I], Madame [U] [P] et Monsieur [Z] [P] (ci-après dénommés les consorts [P]/[I]) aux fins de solliciter du tribunal, au visa des dispositions des articles 1134 ancien, 1341-2, 1905 du code civil, et L 312-1 et suivants anciens du code de la consommation, de lui déclarer inopposable l’acte de donation-partage conclu le 07 septembre 2018 et de condamner solidairement Monsieur [K] [P] et Madame [C] [I] à lui payer la somme principale de 250359,05 € outre intérêts au taux de 1,30 % du 16 juin 2023 jusqu’à complet paiement et 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 février 2025, le FCT SAVOIR-FAIRE a sollicité du tribunal de :

— le recevoir en son intervention volontaire,

— débouter les défendeurs de tous leurs moyens, fins et conclusions,

— lui déclarer inopposables les actes de donation-partage des 07 septembre 2018 et 14 octobre 2022,

— prononcer la résolution judiciaire aux torts des époux [P] du contrat de prêt susvisé,

— condamner solidairement les époux [P] à lui verser la somme de 241947,29 € outre les intérêts au taux de 1,30 % postérieurs au 07 juillet 2021 jusqu’à complet paiement, ainsi que 5000 € au titre des frais irrépétibles, et les entiers dépens,

— débouter les époux [P] de toute demande de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, il expose intervenir volontairement en vertu d’un bordereau de cession de créances en date du 31 octobre 2024 dénoncé aux époux [P] par lettre recommandée du 10 décembre 2024, réceptionnée le 13 décembre suivant.

Il déclare que, s’agissant son action fondée sur l’inopposabilité des donations-partage litigieuses des 07 septembre 2018, publiée le 20 septembre 2018, et 14 octobre 2022, publiée le 21 octobre 2022, elle n’est pas prescrite puisque le délai de 5 ans applicable a couru à compter de leur publication, et, sur le fond, les époux [P] ne détiennent plus que l’usufruit des biens immobiliers cadastrés D [Cadastre 17] et D [Cadastre 16], dont la valeur est insuffisante pour couvrir leur dette à son égard.

Il soutient, s’agissant de son action en paiement, que les multiples procédures, commandements de vente et reconnaissances de dette ont interrompu la prescription, et que, à ce titre, la décision du juge de l’exécution du 25 novembre 2024 a d’ores et déjà tranché ce point, de telle sorte que l’autorité de la chose jugée s’impose aux époux [P].

Il demande le prononcé de la résolution judiciaire du contrat, précisant avoir envoyé une mise en demeure préalable le 22 janvier 2025, dans la mesure où le juge de l’exécution a, d’office, déclaré que la clause visant la déchéance du terme était abusive et fixé le montant des échéances impayées arrêtées au 07 juillet 2021.

Il sollicite en conséquence outre le paiement de ces échéances impayées, le capital restant dû à cette date, outre les intérêts, auxquels le créancier n’a jamais renoncé, le courrier sur lequel les époux [P] se fondent ne pouvant valoir comme preuve en ce qu’il émane d’eux-mêmes.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 mai 2025, les consorts [P]/[I] ont sollicité du tribunal de :

Prononcer la prescription de l’action de la Société CIFD au titre de l’ensemble des créances dont l’échéance est antérieure aux 19 et 20 septembre 2019, date du premier commandement de payer, soit un montant de 131.217,17 €, dont le paiement ne peut plus être réclamé ;

Constater que les parties avaient convenu d’un effacement des intérêts de retard et indemnités contractuelles, et en tout état de cause, constater la mauvaise foi de la Société CIFD ayant conduit à l’échec des négociations amiables sur lesdits intérêts et indemnités ;

En conséquence,

Rejeter les demandes en paiement de la Société CIFD au titre de l’ensemble des mensualités dont l’échéance est antérieure au 19 et 20 septembre 2019, date du premier commandement de payer, soit un montant de 131.217,17 € dont le paiement ne peut plus être réclamé ;

Rejeter les demandes en paiement de la Société CIFD au titre des intérêts de retard et indemnités contractuelles, soit un montant de 38.841,91 € au titre des intérêts de retard et un montant de 19.407,73 € au titre des indemnités contractuelles, soit un montant total 58.249,60€ ;

Par ailleurs,

Rejeter la demande de la CIFD en ce qu’elle sollicite que soient déclarés inopposables à son égard l’acte de donation-partage reçu suivant acte authentique entre les défendeurs le 7 septembre 2018 ainsi que l’acte de donation-partage en date du 14 octobre 2022, dès lors qu’elle échoue à démontrer l’existence d’une fraude paulienne par la connaissance des débiteurs du préjudice causé à leurs créanciers ;

En tout état de cause,

Juger que, le cas échéant, la solvabilité de Monsieur [K] [P] et de Madame [C] [I] ne doit s’apprécier que sur le montant du capital restant dû au 19 septembre 2019, soit la somme de 107.194,21 € ;

Condamner la société CIFD au paiement de la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’exécution de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que l’action en paiement du créancier au titre des échéances impayées antérieures au 19 septembre 2019, dont le délai est de deux ans, est prescrite à défaut d’acte interruptif avant les commandements des 19 et 20 septembre 2019, contestant avoir reconnu devoir les sommes réclamées, et qu’ils ne sont redevables que de la somme de 107194,21 €, dans la mesure où le prêteur a accepté l’effacement des intérêts et indemnité contractuelle.

Ils opposent l’absence de preuve de leur intention d’amoindrir leur patrimoine en concédant la nue-propriété de leurs biens et droits immobiliers à leurs enfants, et ceci alors qu’il faut prendre en compte ce montant de 107.194,21 € et non celui réclamé par le créancier.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, selon les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, la demande de « donner acte », « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constitue pas nécessairement une prétention au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, étant dépourvue de toute portée juridique, et ne conférant pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert, mais un moyen au soutien d’une prétention, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celle-ci et qu’elle ne donnera pas lieu à mention au dispositif.

Enfin, il ne sera pas statué sur le rejet d’une éventuelle demande de délais de paiement, en ce que les débiteurs ne formulent aucune prétention en ce sens.

La clôture a été prononcée le 26 septembre 2025, par ordonnance du même jour.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 07 octobre 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé qu’aux termes de l’article 9 du code de procédure civile “Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

Sur l’intervention volontaire du FCT SAVOIR-FAIRE

Au vu du bordereau de cession de créances du 31 octobre 2024, et de sa notification aux époux [P] le 10 décembre 2024, l’intervention volontaire du FCT SAVOIR-FAIRE sera déclarée recevable.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par les consorts [P]/[I]

Les fins de non-recevoir résultant des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, en l’espèce relative à la prescription de l’action en paiement des échéances antérieures au 19 septembre 2019, relèvent de la compétence exclusive du juge de la mise en état selon les dispositions de l’article 789 6° du même code, à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

C’est pourquoi, faute d’avoir saisi le juge de la mise en état ou de justifier de sa révélation postérieurement à son dessaisissement, la fin de non-recevoir tirée de la prescription des échéances impayées antérieures au 19 septembre 2019 soulevée par les époux [P] sera déclarée irrecevable.

Sur la résolution du contrat

Au vu de l’absence de contestation de la demande de résolution judiciaire du contrat, du justificatif de l’envoi de la mise en demeure préalable aux débiteurs daté du 22 janvier 2025, du justificatif des échéances impayées dont le montant arrêté au 07 juillet 2021 a été fixé par décision du juge de l’exécution du 26 novembre 2024, il y a lieu de prononcer la résolution judiciaire du contrat de prêt consenti par le CIFM, aux droits duquel sont venus le CIFD et le FCT SAVOIR-FAIRE, suivant acte notarié réitératif du 25 janvier 2007, aux torts des époux [P].

En l’absence de démonstration d’une acceptation par le créancier d’une renonciation aux intérêts de retard et indemnité contractuelle, cette preuve ne pouvant résulter d’un courrier émanant du débiteur en ce qu’il s’agit d’une preuve qu’il s’est préconstitué à lui-même, ou encore d’une quelconque faute de la part du prêteur, il y a lieu de rejeter cette contestation qui ne concerne que les intérêts de retard dans la mesure où aucune indemnité contractuelle n’est réclamée par le créancier.

De plus, en l’absence de communication du tableau d’amortissement, permettant de connaître le capital restant dû au jour de la mise en demeure préalable à la résolution judiciaire, et de contestation des époux [P] sur la date prise en compte pour déterminer le capital restant dû, mais aussi, compte tenu du rejet de la fin de non-recevoir tirée de la prescription des échéances échues antérieures au 19 septembre 2019, il y a lieu de condamner solidairement les époux [P] à payer au FCT SAVOIR-FAIRE les sommes de :

—  153662,74 € outre les intérêts au taux de 1,30 % à compter du 07 juillet 2021, correspondant aux échéances échues impayées,

—  88284,85 € correspondant au montant du capital restant dû au 07 juillet 2021 outre les intérêts au taux de 1,30 % à compter de la mise en demeure du 22 janvier 2025 préalable à la demande de résolution judiciaire.

Sur l’action paulienne

L’article 1341-2 du code civil dispose “Le créancier peut aussi agir en son nom personnel pour faire déclarer inopposables à son égard les actes faits par son débiteur en fraude de ses droits, à charge d’établir, s’il s’agit d’un acte à titre onéreux, que le tiers cocontractant avait connaissance de la fraude.”

En l’occurrence, il est établi que les époux [P] ont, par actes de donation partage des 08 septembre 2018 et 14 octobre 2022, disposé sans contre-partie financière, au profit de leurs enfants, de la nue-propriété de leurs droits immobiliers concernant les biens situés à [Localité 9] cadastrés section D n° [Cadastre 16] (maison d’habitation avec terrain attenant) et D n° [Cadastre 17] (parcelle en nature de taillis), ainsi que de celle des 825 parts sociales détenus dans la SCI PHILAE.

La valeur globale de l’usufruit conservé par les époux [P] s’élève à 1100240 €, ce qui est inférieur au montant de la créance du FCT SAVOIR-FAIRE.

Le FCT SAVOIR-FAIRE établit par les multitudes de mises en demeure et commandements de payer aux fins de saisie-vente délivrés, ainsi que par les procédures initiées par les époux [P], dont l’une a été frappée de péremption suivant décision du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse, puis une autre dont ils se sont désistés, que les débiteurs savaient qu’ils avaient une dette importante à son égard et que le fait de transmettre la nue-propriété à leurs enfants ne pouvait qu’amoindrir leur patrimoine, alors qu’ils avaient fait des propositions de remboursement qui n’ont jamais été suivi d’effet

C’est pourquoi, il y a lieu de déclarer inopposable au FCT SAVOIR-FAIRE les actes de donation-partage tels que précisés au dispositif.

Sur les mesures accessoires

Les époux [P], qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens.

Il est inéquitable de laisser à la charge du FTC SAVOIR-FAIRE les frais irrépétibles qu’il a exposés dans la présente instance.

Par conséquent, Monsieur [K] [P]et Madame [C] [I] épouse [P] seront condamnés solidairement à lui payer la somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs seront déboutés de leur demande à ce titre.

La présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement, par jugement susceptible d’appel, et mis à disposition au greffe,

Déclare recevable l’intervention volontaire du FTC SAVOIR-FAIRE, venant aux droits de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEPARTEMENT, elle-même venant aux droits de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE ;

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Monsieur [K] [P] et Madame [C] [I] épouse [P], ainsi que Madame [U] [P] et Monsieur [Z] [P] ;

Prononce la résolution judiciaire du contrat de prêt n°100610601911001 aux torts de Monsieur [K] [P] et Madame [C] [I] épouse [P] ;

Condamne solidairement Monsieur [K] [P] et Madame [C] [I] épouse [P] à payer au FTC SAVOIR-FAIRE à payer au FCT SAVOIR-FAIRE les sommes suivantes :

—  153662,74 € outre les intérêts au taux de 1,30 % à compter du 07 juillet 2021, correspondant aux échéances échues impayées,

—  88284,85 € correspondant au montant du capital restant dû au 07 juillet 2021 outre les intérêts au taux de 1,30 % à compter de la mise en demeure du 22 janvier 2025,

Déclare inopposable au FCT SAVOIR-FAIRE les actes de donation-partage consentis par Monsieur [K] [P] et Madame [C] [I] épouse [P] des :

—  07 septembre 2018, publié au Service de la Publicité Foncière le 20 septembre 2018, volume 2604P02 2018 P N° 5748, portant sur la nue-propriété d’une parcelle en nature de taillis située à [Localité 9] (DROME), P[Adresse 19], cadastré section D N° [Cadastre 17], la nue-propriété des 650 (2 X 325) parts sociales de la SCI PHILAE, et la nue-propriété des 18/100èmes indivis d’une maison d’habitation avec terrain attenant située à [Localité 9] (DROME), [Adresse 20], cadastrée section D N° [Cadastre 16],

—  14 octobre 2022, publié au Service de la Publicité Foncière le 21 octobre 2022, volume 2604P01 2022 D N° 35622, portant sur les 82/100 de la nue-propriété d’une maison d’habitation avec terrain attenant située à [Localité 9] (DROME), [Adresse 20], cadastrée section D N° [Cadastre 16],

Déboute les parties de leurs fins et prétentions plus amples ou contraires ;

Condamne solidairement Monsieur [K] [P] et Madame [C] [I] épouse [P] à verser au FCT SAVOIR-FAIRE la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Monsieur [K] [P] et Madame [C] [I] épouse [P], ainsi que Madame [U] [P] et Monsieur [Z] [P] de leur demande à ce titre ;

Condamne solidairement Monsieur [K] [P] et Madame [C] [I] épouse [P] aux entiers dépens de l’instance;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois, an, susdits par le président assisté de la greffière

LA GREFFIERE LE PRESIDENT