N° RG 25/00002 – N° Portalis DBZI-W-B7I-EWBI

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 12 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’ILLE ET VILAINE ([G]), dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Bryan JAOUEN, avocat au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [N] [V], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 03 Avril 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 12 Juin 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e JAOUEN

Copie à : M. [V] [N]

M. le Préfet du département

R.G. N° 25/00002. Jugement du 12 Juin 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 31 mars 2023, l’Office Public de l’Habitat d’Ille et Vilaine [G] (ci-après [G]) a donné à bail à M. [N] [V] un local d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 346,11 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 avril 2024, [G] a fait notifier à M. [N] [V] un commandement de payer la somme de 762,11 euros au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, [G] a fait assigner M. [N] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] auquel il est demandé de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion de M. [N] [V] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner M. [N] [V] à lui payer :

—  2530,99 euros au titre des loyers et charges impayés au 4 décembre 2024, outre les loyers échus depuis lors jusqu’à la date de déclaration selon laquelle la clause résolutoire est acquise,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable conformément à la législation en vigueur et des charges, jusqu’à complète libération des lieux,

— à titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut de règlement d’une échéance,

— ordonner à M. [V] de permettre l’accès à [G], ainsi que toute personne ou entreprise que cette dernière mandatera, aux lieux loués situés [Adresse 2], pour la préparation et la réalisation des travaux de remplacement des menuiseries et de la porte palière,

— à défaut, autoriser [G] à pénétrer dans ledit logement, même en l’absence du locataire, avec l’assistance d’un commissaire de justice, afin de permettre à [G], ainsi qu’à toute personne ou entreprise que cette dernière mandatera, de procéder à la préparation et à la réalisation des travaux de remplacement des menuiseries et de la porte palière,

— condamner M. [N] [V] à lui régler 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 20 décembre 2024.

A l’audience du 6 mars 2025, seul [G] a comparu.

Le juge a ordonné le renvoi de l’affaire pour production de l’original du bail.

À l’audience du 3 avril 2025, [G], représenté par son Conseil, et M. [V] ont comparu.

Le demandeur a confirmé ses prétentions et actualisé le montant de sa créance à la somme de 1039,34 euros, déduction faite d’un versement de 500 euros réalisé le 27 mars précédent, indiquant que l’accès au logement était indispensable à la réalisation de travaux de gros oeuvre au niveau des menuiseries et porte palière.

M. [V] a confirmé le montant de sa dette, précisant qu’il s’acquittait, en sus du loyer, d’une somme supplémentaire de 50 euros depuis le mois de novembre 2024.

Il a indiqué percevoir l’allocation aux adultes handicapés et exécuter une peine sous la forme d’un placement sous surveillance électronique, déclarant qu’après avoir traversé une période difficile ne lui ayant pas permis de suivre correctement sa situation administrative, il était désormais à même d’apurer sa dette.

M. [V] a sollicité le bénéfice de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, précisant qu’il était tout à fait disposé à laisser le bailleur accéder au logement pour y réaliser les travaux nécessaires.

Les parties n’ont pas fait état de l’existence d’un éventuel dossier de surendettement.

[G] a indiqué ne pas s’opposer aux demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

(…).

[G] justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales de la situation d’impayés par courrier en date du 16 novembre 2023, reçu le 21 novembre suivant, et le commandement a été dénoncé à la Ccapex le 8 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire, la demande en paiement et les délais

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 5 avril 2024 est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de deux mois pour en régler les causes.

Il ressort du décompte fourni et actualisé que les causes réelles du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, puisqu’entre le 5 avril et le 5 juin 2024, seul un prélèvement de 95,43 euros a été honoré.

Dès lors, la clause résolutoire peut être acquise au 5 juin 2024.

Le décompte actualisé produit aux débats précise que les loyers et charges dus s’élèvent à la somme de 1039,34 euros.

Selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

M. [N] [V] ne conteste pas sa dette.

En conséquence, il convient de condamner M. [N] [V] à verser à [G] la somme de 1039,34 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 27 mars 2025, outre les loyers et charges échus depuis lors jusqu’à la présente décision.

Toutefois, aux termes des dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable immédiatement aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, confirmés lors des débats, que M. [N] [V] a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience et apparaît en mesure de régler sa dette dans les délais légaux.

A l’audience, le bailleur ne s’est pas opposé à l’octroi à M. [N] [V] de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient d’accorder à M. [N] [V] des délais selon les modalités décrites au dispositif.

Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés.

En cas de respect des modalités de paiement accordées, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, en cas de non-paiement injustifié d’une seule mensualité ou du loyer en cours:

— la clause résolutoire prendra son plein effet et le bail sera résilié à cette date,

— à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [N] [V] pourra être poursuivie en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique,

— occupant sans droit ni titre, M. [N] [V] sera tenu de verser à [G] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la date de résiliation du bail, à savoir celle de la première échéance impayée.

[G] sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur la demande d’entrée dans les lieux

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ;

(…).

Ces dispositions sont par ailleurs reprises dans le bail liant les parties.

Il ressort des éléments du dossier que [G] a engagé une opération de gros entretien sur six groupes immobiliers, dont le groupe 0703 dans lequel se situe le logement occupé par M. [V], pour faire notamment procéder au changement des menuiseries extérieures.

Il apparaît que l’entreprise mandatée devait intervenir entre les 9 et 27 septembre 2024 ; que M. [V] avait été informé par courriers des 24 mai 2023 et 16 mai 2024, date à laquelle il lui avait été précisé la nécessité de laisser l’entreprise MBF pénétrer dans le logement pour la prise de côtes, ce qui a pu être réalisé.

Le 8 août 2024, M. [V] a été avisé de la date des travaux à compter du 2 septembre 2024 mais le courrier transmis le 16 septembre suivant pour la planification de l’intervention est revenu porteur de la mention “pli avisé et non réclamé” par le destinataire.

Le second courrier de mise en demeure transmis le 16 octobre 2024 est revenu porteur de la même mention.

Faisant état du retard des travaux et du risque du surcoût financier susceptible de lui être imputé si l’intervention devait avoir lieu en dehors du cadre de l’opération de réhabilitation, [G] a sollicité qu’il soit ordonné au locataire de leur laisser accéder aux lieux et d’être autorisé à y entrer, même en son absence.

Au vu des éléments ainsi rappelés et des textes susmentionnés, il sera fait droit à l’ensemble des demandes, lesquelles recueillent d’ailleurs l’assentiment du locataire.

Sur les autres demandes

M. [N] [V], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 5 juin 2024,

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si les délais et les modalités de paiement accordés ci-dessous sont respectés,

CONDAMNE M. [N] [V] à payer à l’Office Public de l’Habitat d’Ille et Vilaine [G] la somme de 1039,34 euros au titre des loyers, charges impayés selon décompte arrêté au 27 mars 2025, outre les loyers et charges échus depuis lors jusqu’à la présente décision,

DIT que M. [N] [V] pourra se libérer de sa dette en 20 mensualités d’un montant minimal de 50 euros, le solde le 21ème et dernier mois et ce en plus du loyer courant, le premier versement devant avoir lieu le mois suivant la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut de paiement à son terme d’une seule mensualité pendant la période de paiement de la dette, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible à compter de cette date,

— la résiliation du bail sera immédiatement constatée,

— l’expulsion de M. [N] [V] et celle de tous occupants de son chef sera ordonnée, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

R.G. N° 25/00002. Jugement du 12 Juin 2025

— M. [N] [V] sera condamné à payer à l’Office Public de l’Habitat d’Ille et Vilaine [G] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, et ce, à compter du jour de la résiliation et jusqu’au jour de la libération totale des lieux matérialisée par la remise des clés, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir,

DIT que l’Office Public de l’Habitat d’Ille et Vilaine [G] sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles,

ORDONNE à M. [N] [V] de permettre l’accès à [G], ainsi que toute personne ou entreprise que cette dernière mandatera, aux lieux loués situés [Adresse 2], pour la préparation et la réalisation des travaux de remplacement des menuiseries et de la porte palière,

A défaut, AUTORISE [G] à pénétrer dans ledit logement, même en l’absence du locataire, avec l’assistance d’un commissaire de justice, afin de permettre à [G], ainsi qu’à toute personne ou entreprise que cette dernière mandatera, de procéder à la préparation et à la réalisation des travaux de remplacement des menuiseries et de la porte palière,

En tout état de cause :

REJETTE tous les autres chefs de demande,

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat d’Ille et Vilaine [G] de sa demande faite au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N] [V] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE