TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 26 Mars 2026

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Janvier 2026

GROSSE :

Le 26 mars 2026

à M^e MATTEI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 26 mars 2026

à M^e TRIBOT

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00808 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6AKT

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Marie-Ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame, [G], [V]

demeurant, [Adresse 2]

représentée par M^e Thomas TRIBOT, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur, [Q], [V]

demeurant, [Adresse 2]

représenté par M^e Thomas TRIBOT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un contrat de bail d’habitation prenant effet le 24 mars 2014 a été signé entre les parties, concernant un appartement sis au, [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 442,62 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’établissement public 13 HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, l’établissement public 13 HABITAT a fait assigner Monsieur, [Q], [V] et Madame, [G], [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 3 avril 2025.

L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue à l’audience du 22 janvier 2026.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

L’établissement public 13 HABITAT actualise sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 9 876,18 euros, au 19 janvier 2026. Elle s’oppose à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés. Elle précise qu’elle a reçu un courrier adressé par les défendeurs renonçant à la réalisation de travaux dans le logement, compte tenu de leur souhait d’en partir.

Monsieur, [Q], [V] et Madame, [G], [V] invoquent l’état d’indécence du logement. Ils demandent à ce titre que des travaux de remise en état soient effectués ainsi qu’une dispense partielle du versement du loyer (qui correspondrait à une indemnité de jouissance), outre le remboursement de la somme de 1 798,65 euros, correspondant selon eux à la quote-part du loyer résiduel précédemment acquittée. Subsidiairement, ils sollicitent une expertise et la consignation du loyer résiduel payé. Ils demandent, enfin, tant l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant leur situation personnelle délicate.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

L’établissement public 13 HABITAT produit la notification à la CAF en date du 24 juillet 2024 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Monsieur, [Q], [V] et Madame, [G], [V], soit deux mois au moins avant l’assignation du 20 janvier 2025.

L’établissement public 13 HABITAT produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 21 janvier 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 3 avril 2025.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties,

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur, [Q], [V] et Madame, [G], [V] par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2024, pour un arriéré locatif de 1 034,32 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai imparti.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 29 décembre 2024, et d’ordonner l’expulsion de Monsieur, [Q], [V] et Madame, [G], [V] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, Monsieur, [Q], [V] et Madame, [G], [V] seront condamnés solidairement à payer à l’établissement public 13 HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 777,63 euros), à compter du 30 décembre 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à l’établissement public 13 HABITAT.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4, 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Monsieur, [Q], [V] et Madame, [G], [V] restait débiteurs d’une dette locative de 1 733,85 euros, au 6 janvier 2025.

Vu le décompte actualisé au 19 janvier 2026, fixant la dette locative à une somme de 9 689,60 euros, terme du mois de décembre 2025 inclus, déduction faite des frais de procédure et des frais de dossier, non justifiés.

Monsieur, [Q], [V] et Madame, [G], [V] échoue dans l’administration de la preuve de l’indécence de l’appartement loué par l’établissement public 13 HABITAT. Ils n’établissent pas l’existence de dégradations ni celle de demandes qui auraient été formulées afin que des travaux soient effectués dans le logement. Au contraire, il ressort des éléments communiqués qu’un courrier a été adressé par les défendeurs faisant état de leur souhait de partir du logement, et de leur renonciation à la réalisation de travaux.

Monsieur, [Q], [V] et Madame, [G], [V] ne peuvent donc pas sérieusement invoquer l’exception d’inexécution.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement Monsieur, [Q], [V] et Madame, [G], [V] à payer à l’établissement public 13 HABITAT la somme de 9 689,60 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande d’expertise

Il résulte des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesure d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Les dispositions du présent article sont applicables même en l’absence d’urgence et même en présence de contestations sérieuses. Cependant en application des dispositions de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour la prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve.

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, selon lequel le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et qu’il est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 1240, 1719, 1720, 1728, 1730 et 1732 du code civil,

En l’espèce, sont versés aux débats, concernant l’état du bien litigieux :

Une fiche de pré-visite conseil, non datée, dont il ressort que le logement est dans un état dégradé, présentant des traces d’infiltrations ;

un courrier de mise en demeure du service communal d’hygiène et de santé, daté du 26 février 2024, faisant état, à la suite d’une visite réalisée le 15 février 2024, de problèmes d’humidité et d’infiltrations au niveau des plafonds de la cuisine et du couloir ; de moisissures au niveau de la loggia ; de défaut d’étanchéité de la fenêtre de la cuisine ; de ventilations inefficace dans la cuisine ; d’une évacuation des eaux usées de l’évier en mauvais état de fonctionnement ; d’un dispositif de production d’eau chaude sanitaire dans la cuisine en mauvais état de fonctionnement ;

Au regard de ces éléments, Monsieur, [Q], [V] et Madame, [G], [V] ne justifient pas de l’intérêt d’une mesure d’instruction, et seront déboutés de leur demande d’expertise.

En effet, Monsieur, [Q], [V] et Madame, [G], [V] ne justifient pas de la persistance des désordres évoqués, ni de la violation par l’établissement public 13 HABITAT de son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation.

Dit autrement, l’imputabilité des désordres au sein du logement n’est nullement établie, et le bien-fondé comme la légitimité de cette demande au vu des troubles invoqués n’est pas évident.

Dans tous les cas, les pièces que produisent les parties attestent de l’existence de contestations sérieuses.

Sur les demandes de travaux, de réduction du montant du loyer, de remboursement des loyers versés, de suspension et de consignation des loyers

Vu les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 1240, 1719 et 1728 du code civil,

En l’espèce, les pièces versées au dossier ne permettent de déterminer avec certitude ni l’existence ni la cause ni les conséquences (notamment quant à l’état du logement) des désordres évoqués par Monsieur, [Q], [V] et Madame, [G], [V].

Ainsi dit, la preuve indiscutable n’est pas rapportée de ce que l’établissement public 13 HABITAT en est responsable et ne remplit pas son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation.

En toute hypothèse, les nuisances alléguées ne permettent pas à Monsieur, [Q], [V] et Madame, [G], [V] d’invoquer une exception d’inexécution dès lors qu’ils demeurent encore dans les lieux loués, dont ils n’établissent pas l’inhabitabilité.

Dès lors que qu’une contestation sérieuse existe quant à la responsabilité de l’établissement public 13 HABITAT, il ne peut être fait droit, à ce stade, à la demande de Monsieur, [Q], [V] et Madame, [G], [V] tendant à faire réaliser des travaux sous astreinte.

En outre, aucune réduction du montant des loyers (fût-ce au titre d’une indemnité de jouissance) ni aucun remboursement des loyers résiduels versés ne sauraient être accordé, et Monsieur, [Q], [V] et Madame, [G], [V] seront déboutés de leur demande au titre de la suspension comme de la consignation des loyers.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Vu les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige,

Au-delà de la situation personnelle et financière de Monsieur, [Q], [V] et Madame, [G], [V], et du niveau de leurs ressources comparé au montant dû, la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas établie.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés, de même que la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur, [Q], [V] et Madame, [G], [V], qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance de référé et seront condamnés in solidum à payer à l’établissement public 13 HABITAT une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de l’établissement public 13 HABITAT recevable ;

DEBOUTONS Monsieur, [Q], [V] et Madame, [G], [V] de toutes leurs demandes ;

CONSTATONS la résiliation du bail prenant effet le 24 mars 2014 entre les parties concernant l’appartement sis au, [Adresse 3], à effet au 29 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur, [Q], [V] et Madame, [G], [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur, [Q], [V] et Madame, [G], [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’établissement public 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur, [Q], [V] et Madame, [G], [V] solidairement à verser à l’établissement public 13 HABITAT la somme de 9 689,60 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur, [Q], [V] et Madame, [G], [V] solidairement à payer à l’établissement public 13 HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 30 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 777,63 euros) ;

CONDAMNONS Monsieur, [Q], [V] et Madame, [G], [V] in solidum à payer à l’établissement public 13 HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur, [Q], [V] et Madame, [G], [V] in solidum aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,