N° RG 25/00066 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EWTP

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

DEMANDEUR(S) :

SA COOPERATIVE DE PRODUCTION D’ [Adresse 2], sise [Adresse 1]

représentée par Monsieur [E] [N], muni d’un mandat écrit

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [T], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : 20 Mars 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 22 Mai 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : LE LOGIS BRETON

Copie à : DDETS 56

RG N° 25-66. Jugement du 22 mai 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 5 septembre 2017, la Société Coopérative à forme anonyme Le Logis Breton (ci-après Le Logis Breton) a donné à bail à M. [I] [T] et Mme [X] [D] un local d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 329,02 euros.

Mme [D] a donné congé le 29 mars 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2024, Le Logis Breton a fait notifier à M. [I] [T] un commandement de payer la somme de 1502,22 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, Le Logis Breton a fait assigner M. [I] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] auquel il est demandé de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion de M. [I] [T] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner M. [I] [T] à lui payer :

—  1864,11 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 6 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, et en subissant les augmentations légales, jusqu’à complète libération des lieux,

—  500 euros à titre de dommages-intérêts en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,

— condamner M. [I] [T] à lui régler 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens de l’instance et de ses suites.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 17 janvier 2025.

A l’audience du 20 mars 2025, Le Logis Breton, régulièrement représenté par M. [N] muni d’un pouvoir, a confirmé ses demandes et indiqué que la dette s’élevait désormais à la somme de 4568,22 euros dont 2334,50 euros au titre du SLS appliqué depuis fin janvier 2025, précisant toutefois que cette dernière somme ne serait pas retenue en cas d’acquisition de la clause résolutoire.

Sur interrogation du juge, Le Logis Breton a indiqué ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement.

Régulièrement assigné par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, M. [I] [T] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter ni excuser.

La décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

RG N° 25-66. Jugement du 22 mai 2025

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

(…).

Le Logis Breton justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan de la situation d’impayé le 28 octobre 2024 et lui avoir dénoncé le commandement de payer le 6 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable immédiatement aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 5 novembre 2024 est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de deux mois pour en régler les causes.

Il ressort du décompte fourni et actualisé que seuls deux versements de 461,89 euros ont été réalisés en novembre et décembre, soit la somme totale de 923,78 euros, de sorte que les causes réelles du commandement de payer qui s’élevaient à 1502,22 euros, n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance.

La demanderesse a indiqué ne pas avoir connaissance de l’existence d’une éventuelle procédure de surendettement.

M. [I] [T] n’a pas comparu ni écrit avant l’audience pour solliciter l’octroi de délais de paiement, et il ressort des éléments de la procédure qu’il n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 5 janvier 2025.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [I] [T] et de tous occupants de son chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

M. [I] [T] occupe désormais les lieux sans droit ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice à Le Logis Breton qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers.

Cette indemnité sera due à compter du 5 janvier 2025 et jusqu’à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

Le Logis Breton sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalente au loyer conformément aux dispositions contractuelles.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les demandes financières

Il résulte du bail et du décompte de l’assignation que les loyers et charges impayés s’élevaient à la somme de 1376,31 euros au 6 janvier 2025.

Selon l’article 1315 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, M. [I] [T] n’a pas comparu pour contester le montant de la dette.

En conséquence, il convient de condamner M. [I] [T] à verser à Le Logis Breton la somme de 1376,31 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 6 janvier 2025.

Conformément à la demande, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-6 du même code, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Alors que deux paiements ont été réalisés en novembre et décembre 2024, pour une somme supérieure au loyer courant, Le Logis Breton ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement et causé par la mauvaise foi de M. [I] [T].

Il convient par conséquent de débouter Le Logis Breton de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Partie perdante, M. [I] [T] sera condamné aux entiers dépens de l’instance et de ses suites dans les limites posées par l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Le Logis Breton l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 350 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 5 janvier 2025,

AUTORISE le bailleur, à défaut pour M. [I] [T] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 5 janvier 2025 ;

CONDAMNE M. [I] [T] à verser à Le Logis Breton la somme de 1376,31 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 6 janvier 2025 ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE M. [I] [T] à payer à Le Logis Breton une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 6 janvier 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir impayées ;

DIT que Le Logis Breton sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalente au loyer conformément aux dispositions contractuelles ;

DEBOUTE Le Logis Breton de sa demande en dommages-intérêts ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de M. [I] [T] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE M. [I] [T] à verser à Le Logis Breton la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [I] [T] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites dans les limites posées par l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT