N° RG 25/00428 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EZWG

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 06 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [J] [P] épouse [G], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Vincent GICQUEL de la SCP GICQUEL – DESPREZ, substitué par M^e Marion JOLLY, avocat au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [C] [X], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [M] [U], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 04 Septembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 06 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e GICQUEL

Copie à :

R.G. N° 25/00428. Jugement du 06 novembre 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 20 avril 2022, Mme [J] [P] épouse [G] a donné à bail à M. [C] [X] et Mme [M] [U] un local d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 600 euros, outre les charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2024, Mme [J] [P] épouse [G] a fait délivrer à M. [C] [X] et Mme [M] [U], pour le 19 avril 2025, un congé pour vendre, cet acte ayant été remis directement à M. [C] [X] et à domicile pour Mme [M] [U].

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2025, Mme [J] [P] épouse [G] a fait assigner M. [C] [X] et Mme [M] [U] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé de :

— condamner solidairement M. [C] [X] et Mme [M] [U] à lui payer la somme de 641 euros au titre du loyer impayé,

— constater que le contrat de bail conclu a pris fin le 19 avril 2025,

— constater que M. [C] [X] et Mme [M] [U] occupent les lieux sans droit ni titre à compter de cette date,

— ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner solidairement M. [C] [X] et Mme [M] [U] à lui payer la somme de 641 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal,

— condamner solidairement M. [C] [X] et Mme [M] [U] à lui payer 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [C] [X] et Mme [M] [U] à lui payer aux entiers dépens.

A l’audience du 4 septembre 2025, Mme [J] [P] épouse [G], représentée par son Conseil, a confirmé ses demandes, indiquant que l’impayé locatif s’élevait désormais à la somme totale de 3846 euros.

Respectivement assignés à personne et à domicile, M. [C] [X] et Mme [M] [U] n’ont pas comparu ni ne se sont fait représenter ni excuser.

La décision a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la validité du congé et l’expulsion

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…)En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(…) Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

(…)Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

(…)

III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

IV. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I du présent article à l’égard de tout bénéficiaire de l’allocation mentionnée à l’article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

V. – Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

En l’espèce, il ressort du bail conclu entre les parties que les preneurs ont immédiatement été avisés du souhait de la propriétaire de vendre le bien donné en location.

En effet, le bail comportait une clause particulière rédigée comme suit : “le locataire reconnaît être informé du souhait du propriétaire de vendre le bien donné en location. Le locataire sait pouvoir se porter acquéreur et effectuer les démarches, notamment de demande de prêt, tout en occupant déjà les lieux en tant que locataire, sans pouvoir prétendre pour autant à une déduction des loyers versés au propriétaire, et ce, jusqu’à la passation de l’acte authentique chez le notaire”.

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024, soit plus de six mois avant le terme de leur bail, M. [C] [X] et Mme [M] [U] se sont vus signifier un congé pour vendre, pour le 19 avril 2025.

Conformément aux dispositions ci-dessus, le congé rappelait valoir offre de vente, précisait le prix et les conditions de la vente projetée et reproduisait in extenso les termes de l’article 15 II. précité.

De même, la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation des locataires y était insérée.

Il ressort des termes de l’assignation que M. [C] [X] et Mme [M] [U] n’ont pas accepté l’offre de vente dans le délai légal.

Les défendeurs n’ont pas comparu à l’audience pour contester ledit congé et aucun élément de permet d’établir qu’ils seraient des locataires protégés au sens des dispositions susmentionnées dès lors que Mme [U] apparaît comme étant née en 1991.

Il convient donc de constater la validité du congé délivré à effet du 19 avril 2025.

Les locataires sont donc déchus, de plein droit, de tout titre d’occupation sur le local.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [C] [X] et Mme [M] [U], ainsi que de tous occupants de leur fait, en application des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Sur la demande en paiement

Mme [P] épouse [G] expose que M. [C] [X] et Mme [M] [U] n’ont pas honoré le loyer du mois de mars 2025 et demande en conséquence leur condamnation à lui régler la somme de 641 euros.

Selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Les défendeurs n’ont pas comparu pour contester la dette.

En conséquence, il convient de condamner M. [C] [X] et Mme [M] [U] à verser à Mme [P] épouse [G] la somme de 641 euros au titre du loyer de mars 2025.

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. A défaut de clause du bail stipulant que les locataires sont solidairement tenus du paiement des loyers envers le bailleur, M. [C] [X] et Mme [M] [U] seront conjointement condamnés au paiement de cette dette.

Sur l’indemnité d’occupation

M. [C] [X] et Mme [M] [U] occupent ensemble les lieux, sans droit ni titre à compter du 19 avril 2025, et causent, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 641 euros, en deniers ou quittances.

En l’absence de clause spécifique de solidarité, mais dans la mesure où les défendeurs occupent tous deux les lieux et causent ensemble un préjudice à la bailleresse, cette indemnité sera due, in solidum, à compter du 19 avril 2025.

R.G. N° 25/00428. Jugement du 06 novembre 2025

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les autres demandes

Partie perdante, M. [C] [X] et Mme [M] [U] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Mme [J] [P] épouse [G] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 800 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Constate la validité du congé délivré à effet au 19 avril 2025 ;

Déclare M. [C] [X] et Mme [M] [U] déchus de tout titre d’occupation des lieux loués à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut pour M. [C] [X] et Mme [M] [U] d’avoir libéré le logement deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE conjointement M. [C] [X] et Mme [M] [U] à payer à Mme [J] [P] épouse [G] la somme de 641 euros au titre du loyer de mars 2025;

CONDAMNE M. [C] [X] et Mme [M] [U] à payer in solidum à Mme [J] [P] épouse [G], en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 641 euros, à compter du 19 avril 2025 et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour des indemnités à échoir ;

CONDAMNE M. [C] [X] et Mme [M] [U] à verser in solidum à Mme [J] [P] épouse [G] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [C] [X] et Mme [M] [U] in solidum aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE