TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Février 2025

Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Décembre 2024

GROSSE :

Le 27 février 2025

à M^e VAISON DE FONTAUBE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27 février 2025

à M^e MONARD

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05506 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5M35

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [D] [G] [J] VENANT AUX DROITS DE M. [J] [Y]

née le 10 Janvier 1970 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3] USA

représentée par M^e Jean-Charles VAISON DE FONTAUBE, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [X] [J] VENANT AUX DROITS DE M. [J] [Y]

né le 24 Juillet 1971 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 8] SUISSE

représenté par M^e Jean-Charles VAISON DE FONTAUBE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [O] [J] VENANT AUX DROITS DE M. [J] [Y]

née le 23 Juillet 1974 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-Charles VAISON DE FONTAUBE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Z] [B]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Camille MONARD, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2024-014239 du 27/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2018, [Y] [J] a donné à bail à [Z] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 700 euros outre 60 euros de provisions sur charges.

Par acte authentique en date du 5 juin 1997 ce bien était donné en nue-propriété à [D] [J], [X] [J] et [O] [J].

Se prévalant de loyers impayés, [D] [J] épouse [U], [X] [J] et [O] [J] ont fait signifier à [Z] [S] par acte de commissaire de justice du 5 avril 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 12 586 euros en principal.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 5 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, [D] [J] épouse [U], [X] [J] et [O] [J] ont fait assigner [Z] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et par conséquent, la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;

— ordonner à défaut de départ volontaire, l’expulsion de [Z] [S] et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— Autoriser [D] [J] épouse [U], [X] [J] et [O] [J] en cas d’abandon du logement par la locataire à effectuer l’inventaire des meubles meublants le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira à leurs frais ;

— condamner [Z] [S] à payer à titre provisionnel à [D] [J] épouse [U], [X] [J] et [O] [J] la somme de 23 013 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés au mois de juillet 2024 ;

— condamner [Z] [S] à payer à titre provisionnel à [D] [J] épouse [U], [X] [J] et [O] [J] et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle ;

— condamner [Z] [S] à payer à [D] [J] épouse [U], [X] [J] et [O] [J] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner [Z] [S] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience les demandeurs ont renouvelé leurs premières demandes, en précisant que la dette égalait désormais la somme de 24 762 euros au mois de décembre 2024, et la défenderesse a soulevé une contestation sérieuse quant au montant de sa dette et demandé l’octroi de délai de paiement avec suspension de la clause résolutoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 31 juillet 2024 a été dénoncée le 31 juillet 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

De surcroît, [D] [J] épouse [U], [X] [J] et [O] [J] justifient avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 5 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Enfin, la qualité de propriétaire de [D] [J] épouse [U], [X] [J] et [O] [J] n’est pas contestée alors qu’il est acquis qu’ils se trouvent être les bailleurs du bien en cause à l’examen du titre et du bail produits.

Par conséquent, [D] [J] épouse [U], [X] [J] et [O] [J] sont recevables en leurs demandes.

Sur l’exception de nullité :

Il apparait quant à la contestation soulevée sur la régularité du commandement que celle-ci s’explique par l’erreur de calcul affectant le décompte du commandement de payer, et n’est pas de nature à affecter la validité du commandement.

En effet, il s’agit d’une erreur favorable à la locataire, et qui ne lui a pas causé grief puisque celle-ci était ainsi mise en mesure de payer une somme inférieure aux sommes effectivement exigibles pour se libérer du commandement.

Elle n’a donc pas été trompée sur les sommes visée au commandement, effectivement dues.

La demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire :

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié à la locataire le 5 avril 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 12 586 euros en principal, et est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 5 juin 2024 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif :

[Z] [S] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 760 euros au total et de condamner [Z] [S] à payer ladite indemnité.

Il apparait que [D] [J] épouse [U], [X] [J] et [O] [J] font la preuve de l’obligation dont ils se prévallent en produisant le bail d’habitation liant les parties, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi qu’un décompte de leur créance à la somme de 24 762 euros au mois de décembre 2024 échéance du mois de décembre 2024 incluse.

Pour autant, il apparait que la commission de surendettement des Bouches-du-Rhône a imposé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 17 octobre 2024, et il n’est pas justifié d’une quelconque contestation de cette mesure.

Celle-ci impose un effacement de la dette des demandeurs à hauteur de 12 786,51 euros.

Cela induit que la créance n’est pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 11 975,49 euros au mois de décembre 2024, [Z] [S] sera condamnée à payer à titre provisionnel cette somme.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, [Z] [S] ne justifie pas avoir repris le paiement régulier de l’intégralité des loyers courants.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de [Z] [S] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique.

Sur la demande de délais de paiement :

Il apparait que la défenderesse ne justifie pas être en mesure de s’acquitter de sa dette dans les délais prescrit par l’article 1343-5 du code civil, de sorte que la demande à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

[Z] [S], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation.

L’équité commande de condamner [Z] [S] à payer à [D] [J] épouse [U], [X] [J] et [O] [J] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS [D] [J] épouse [U], [X] [J] et [O] [J] recevables en leurs demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire présente au bail en date du 1er octobre 2018 sont réunies au 5 juin 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 5 juin 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à [Z] [S] de libérer les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 6] dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour [Z] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 6], [D] [J] épouse [U], [X] [J] et [O] [J] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme de 760 euros l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par [Z] [S] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS [Z] [S] à payer à titre provisionnel à [D] [J] épouse [U], [X] [J] et [O] [J] la somme de 11 975,49 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au mois de décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse ;

CONDAMNONS [Z] [S] à payer à titre provisionnel à [D] [J] épouse [U], [X] [J] et [O] [J] la somme de 760 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS [Z] [S] à payer à [D] [J] épouse [U], [X] [J] et [O] [J] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS [Z] [S] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE VICE-PRESIDENT