R.G. N° 25/00631. Jugement du 15 janvier 2026

N° RG 25/00631 – N° Portalis DBZI-W-B7J-E3QU

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 15 Janvier 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par Maître Roger LEMONNIER, de la SCP LDGR, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Benoît MARTIN, avocat au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [P] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 06 Novembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 15 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e LEMONNIER

Copie à :

R.G. N° 25/00631. Jugement du 15 janvier 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 1er novembre 2023, Mme [H] [G] et M. [D] [Y] ont donné à bail à M. [P] [Z] un local d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 520 euros, outre la somme mensuelle de 20 euros à titre de provision sur charges.

Mme [H] [G] a également conclu le 16 octobre 2023 un contrat de cautionnement Visale avec la S.A.S. Action Logement Services.

Le 26 mai 2025, la S.A.S. Action Logement Services a fait notifier à M. [P] [Z] un commandement de payer la somme de 1370 euros au titre des loyers et des charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2025, la S.A.S. Action Logement Services a fait assigner M. [P] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Vannes auquel il est demandé, sans qu’il y ait lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties, et à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion de M. [P] [Z] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner M. [P] [Z] à lui payer 1910 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1370 euros,

— fixer l’indemnité d’occupation due à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner M. [P] [Z] à payer lesdites indemnités d’occupation à Action Logement Services, dès lors que les paiements réalisés seront justifiés par une quittance subrogative,

— condamner M. [P] [Z] à lui régler 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 5 août 2025.

A l’audience du 6 novembre 2025, le Juge des contentieux de la protection a indiqué ne pas avoir reçu l’évaluation sociale.

La S.A.S. Action Logement Services, représentée par son Conseil, a indiqué que M. [Z] avait restitué le logement. Elle a renoncé à sa demande d’expulsion et a actualisé la créance à la somme de 2450 euros au titre des sommes réglées au bailleur en raison des loyers et charges impayés. Sur interrogation du juge, la demanderesse a indiqué ne pas avoir connaissance d’une éventuelle procédure de surendettement.

Régulièrement assigné par remise de l’acte à sa personne, M. [P] [Z] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter ni excuser.

La décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En application des dispositions de l’article 2309 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés reprenant les termes de l’article 2306 ancien, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 7.1 de la convention Etat-UESL du 24 décembre 2015 pour la mise en oeuvre de Visale, prévoit qu’en vertu de l’article 2306 susmentionné, la caution, c’est-à-dire le CIL, recueille de la part du Bailleur ou son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du Locataire avant la mise enjeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le Bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du Bailleur (art. 2306 du code civil). La subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du Bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant porté caution, mettront en oeuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du Locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail, dans une démarche d’adaptation des solutions aux Ménages demandeurs, et de recherche de relogement des Ménages en difficulté structurelle.

Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d’impayé.

La réforme d’Action logement a été entérinée par l’ordonnance au 20 octobre 2016 et la société Action Logement Services s’est substituée aux CIL.

L’article 8 du contrat de cautionnement VISALE “Engagement des parties”, pris en application de la convention Etat UESL susvisée, expose que “sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1346-3 du code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant…”.

La société Action Logement Services produit plusieurs quittances subrogatives, dont la dernière émise le 8 août 2025 prévoit que “conformément aux termes des articles 1346 et suivants et 2309 du code civil, dont ci après l’énoncé, Action Logement Services est subrogée dans tous les droits, actions issues du contrat de bail et de ses annexes et privilèges du bailleur ou du mandataire du bailleur à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Services”.

Par courrier en date du 29 juillet 2025, Mme [H] [G] et M. [D] [Y] ont été avisés de la présente instance et de la possibilité d’y intervenir volontairement.

Il résulte de ces éléments que la société Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, tels que définis par la convention de cautionnement, a qualité pour agir en résiliation du bail.

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan a été avisée de la situation d’impayés par voie électronique le 27 mai 2025.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Rien n’interdit cependant aux parties de prévoir un délai plus favorable au locataire.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 26 mai 2025 est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de deux mois pour en régler les causes.

M. [Z] avait donc jusqu’au 26 juillet 2025 pour régulariser les causes du commandement.

La S.A.S. Action Logement Services verse aux débats plusieurs quittances subrogatives, ainsi qu’un décompte arrêté au 23 juillet 2025 et une attestation établie par le mandataire des bailleurs aux termes de laquelle la somme cumulée de 2700 euros a été sollicitée d’Action Logement Services en règlement des loyers impayés par le preneur.

Il ressort du décompte susvisé que pendant le délai du commandement, M. [Z] a directement versé aux bailleurs une somme totale de 1080 euros mais ne s’est acquitté d’aucun versement auprès d’Action Logement Services.

Il apparaît ainsi que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance.

Il n’a pas été fait état d’une procédure de surendettement.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 26 juillet 2025.

À compter de cette date, M. [Z] était occupant sans droit ni titre, causant aux bailleurs un préjudice qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer contractuel majoré des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail.

M. [Z] ayant restitué le logement, la S.A.S. Action Logement Services a renoncé à sa demande d’expulsion, ce dont il sera pris acte.

Sur la demande en paiement

Il résulte du bail et des différentes quittances subrogatives versées aux débats, dont la dernière datée du 8 août 2025, que la S.A.S. Action Logement Services a réglé aux bailleurs la somme totale de 3240 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés par le locataire.

Selon le décompte actualisé au 24 septembre 2025, transmis à M. [Z] par courriel, le bailleur et le locataire ont respectivement reversé à la demanderesse les sommes de 740 euros et 50 euros, lesquelles viennent en déduction de la dette, portant cette dernière à la somme de 2450 euros.

La S.A.S. Action Logement Services se trouve dès lors subrogée dans les droits du bailleur en application des dispositions susmentionnées sur les sommes qu’elle a versées et dont elle n’a pas obtenu remboursement.

Selon l’article 1315 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, M. [P] [Z] n’a pas comparu pour contester le montant de la dette.

En conséquence, il convient de condamner M. [P] [Z] à verser à la S.A.S. Action Logement Services la somme de 2450 euros selon décompte arrêté au 24 septembre 2025.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2025 sur la somme de 1370 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Sur les autres demandes

M. [P] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la S.A.S. Action Logement Services l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 800 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 26 juillet 2025 ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer contractuel majoré des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail et DIT que M. [P] [Z] sera tenu d’en régler le montant du 26 juillet 2025 et jusqu’à libération des lieux ;

CONSTATE que

la S.A.S. Action Logement Services s’est désistée de sa demande d’expulsion, le preneur ayant quitté le logement ;

CONDAMNE M. [P] [Z] à verser à la S.A.S. Action Logement Services la somme de 2450 euros selon décompte arrêté au 24 septembre 2025 ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2025 sur la somme de 1370 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [P] [Z] à verser à la S.A.S. Action Logement Services la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [P] [Z] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE