Min N° 25/00608

N° RG 25/00967 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD3RW

S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE

C/

M. [V] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 juillet 2025

DEMANDERESSE :

S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M.[L] [S]

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [J]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 7]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 09 avril 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [V] [J]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 08 juin 2017, ayant pris effet le même jour, la S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE (ci-après, la S.A. FSM) a donné à bail à M. [V] [J] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 12] pour un loyer mensuel initial de 367,44 euros, des provisions mensuelles sur charges de 183,13 euros outre un dépôt de garantie de 367,44 euros.

Par acte sous seing privé du 18 mai 2017, à effet au 08 juin 2017, la S.A. FSM a donné à bail à M. [V] [J] un emplacement de stationnement situé garage n° [Adresse 4] [Adresse 2], à [Adresse 9] [Localité 1], pour un loyer mensuel initial de 10 euros.

Invoquant des impayés, la S.A. FSM a, par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2024, fait signifier à M. [V] [J] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 870,40 euros, dont 1 738,85 euros au titre des loyers et charges de mars à juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025, la S.A. FSM a fait assigner M. [V] [J] à l’audience du 09 avril 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion immédiate de M. [V] [J] des lieux loués, ainsi que de celle de tous occupants de son chef, par tous moyens et notamment, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles de son choix, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

— condamner M. [V] [J] à lui payer la somme en principal de 1 530,36 euros au titre des loyers et charges dus ;

— condamner M. [V] [J] à payer le montant des loyers et charges dus depuis la date de résiliation du bail, et subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;

— condamner M. [V] [J] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer actuel et aux charges, jusqu’à complète libération des lieux, outre revalorisation légale ;

— condamner M. [V] [J] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

À l’audience du 09 avril 2025, le président sollicite, sur le fondement de l’article 446-3 du code de procédure civile, la S.A. FSM afin qu’elle produise, d’ici au 23 avril 2025, dernier délai, un décompte actualisé.

Lors de cette même audience, la S.A. FSM, représentée par M. [L] [S], muni d’un pouvoir pour ce faire, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 1 901,36 euros selon décompte arrêté au 21 mars 2025, échéance de février 2025 incluse. Elle précise que l’échéance de février 2025 n’a été réglée que partiellement, à hauteur de 350 euros, mais que 450 euros ont été versés la veille de l’audience. Elle ajoute que la commission de surendettement des particuliers de Seine-et-Marne a rendu une décision de recevabilité à la demande formulée par M. [V] [J] le 13 mars 2025, et fait valoir ne pas s’opposer à des délais de paiement.

M. [V] [J], comparant en personne, reconnaît le montant de la dette locative. Décrivant ses ressources et charges, il sollicite de plus larges délais de paiement et propose d’apurer la dette à concurrence de 100 euros par mois en plus des loyers et charges. Il s’oppose à la demande d’expulsion et sollicite ainsi la suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2025, prorogée au 16 juillet 2025.

Par courrier électronique parvenu au greffe le 09 avril 2025, la S.A. FSM a transmis un décompte actualisé au 08 avril 2025, échéance de février 2025 incluse, pour un montant total de 1 451,36 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la S.A. FSM justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales de la situation de M. [V] [J] par courrier recommandé distribué le 14 octobre 2024, et la CCAPEX par courrier électronique du 30 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 24 janvier 2025.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la S.A. FSM justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 29 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

La S.A. FSM est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 08 juin 2017, le commandement de payer délivré le 15 octobre 2024 et le décompte de la créance actualisé au 21 mars 2025, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire à la bailleresse.

Celle-ci invoque une dette locative s’établissant à un total de 1 451,36 euros au 08 avril 2025, échéance de février 2025 incluse, montant prenant en compte les loyers dus dont ont été déduits les sommes versées par le locataire et les frais de commissaire de justice.

M. [V] [J] a été déclaré recevable en sa demande de surendettement le 13 mars 2025. La commission de surendettement a décidé d’orienter son dossier vers des mesures imposées, la créance locative retenue à cette date s’élevant à 2 382 euros.

Il convient de préciser cependant que si, en application des dispositions de l’article L. 722-2 du code de la consommation, la procédure de surendettement emporte de plein droit suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur, elle ne fait pas obstacle à la possibilité pour le créancier de rechercher un titre exécutoire reconnaissant le bien-fondé de sa créance (Cass. Civ. 2e, 18 novembre 2004, nº 03-11.936).

Par ailleurs, les décisions prises dans le cadre de la procédure de surendettement n’ont pas, quant à la validité et au montant des créances arrêtées pour les besoins de la procédure, autorité de la chose jugée au principal, et ne s’imposent pas au créancier qui va solliciter un titre exécutoire devant le juge du fond.

La S.A. FSM est donc en droit d’obtenir un titre exécutoire, et il sera simplement rappelé que les mesures d’exécution seront différées jusqu’à échéance des mesures ordonnées par la commission de surendettement.

Il convient, dès lors, de condamner M. [V] [J] à payer à la S.A. FSM la somme de 1 451,36 euros au titre de la dette locative arrêtée au 08 avril 2025, échéance de février 2025 incluse, sous réserve des développements ci-dessous.

3. Sur la résiliation contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 08 juin 2017 comporte, à l’article E sous le titre IV, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, le contrat portant sur l’emplacement de stationnement a été signé entre les mêmes parties, a pris effet au même jour que le bail principal et porte sur un lieu qui se trouve au sein de la l’immeuble où réside le locataire. Il doit donc être considéré comme étant l’accessoire du contrat principal.

Par acte délivré le 15 octobre 2024, la S.A. FSM a fait commandement à M. [V] [J] de payer la somme de 1 738,85 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail portant sur le logement, et de son bail accessoire portant sur l’emplacement de stationnement, à compter du 16 décembre 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

Selon le 1° du VI de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsqu’une procédure de surendettement a été ouverte au profit du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges et qu’une décision de recevabilité de la demande a été rendue, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Le VII du même article prévoit que pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

En l’espèce, M. [V] [J] verse aux débats la décision de recevabilité de la demande de surendettement rendue le 13 mars 2025. Si celle-ci précise que son dossier est orienté vers des mesures imposées, c’est-à-dire une solution consistant en un réaménagement de ses dettes, il n’est pas soutenu ni démontré qu’un plan conventionnel de redressement aurait été arrêté définitivement.

Par ailleurs, la dernière échéance préalable à la première audience est celle de février 2025, tel qu’il résulte du décompte produit, et elle s’établissait à 709,32 euros, pour le logement exclusivement.

Or, M. [V] [J] a réglé un total de 800 euros sur les semaines qui ont suivi, ces paiements devant venir s’imputer en priorité sur la dette qu’il avait le plus d’intérêt d’acquitter, en application de l’article 1342-10 du code civil, à savoir la dernière échéance avant l’audience.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande en délais de paiement dans les conditions prévues par le texte précité.

Pour les mêmes motifs, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, la S.A. FSM sera autorisée à procéder à l’expulsion de M. [V] [J] et de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, aucun motif ne justifiant des délais réduit à défaut de démontrer ou d’arguer de la mauvaise foi du locataire ou de l’introduction dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte, puisqu’il y est entré au terme d’un bail locatif

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Dans la même hypothèse, en application des articles 1240 et 1730 du code civil, M. [V] [J] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis (soit 709,32 euros au titre du logement et 12,36 euros pour l’emplacement de stationnement au 24 février 2025), et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, mais sans indexation, à défaut de production d’un diagnostic de performance énergétique la justifiant, en application de l’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [V] [J] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 15 octobre 2024 et de l’assignation du 24 janvier 2025, mais sans plus de précision dès lors que les autres actes envisagés ne sont, en l’état, qu’hypothétiques.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la S.A. FSM formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 juin 2017 entre la S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE, d’une part, et M. [V] [J], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 3], à [Adresse 11]), et du bail accessoire conclu entre les mêmes partis le 18 mai 2017, portant sur un emplacement de stationnement situé garage n° 13, [Adresse 2], à [Localité 10] (77 470), sont réunies à la date du 16 décembre 2024, et qu’en conséquence, les baux se trouvent résiliés de plein droit à cette date ;

CONDAMNE M. [V] [J] à payer à la S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE la somme de 1 451,36 euros au titre de la dette locative arrêtée au 08 avril 2025, échéance de février 2025 incluse ;

AUTORISE M. [V] [J] à s’en libérer par mensualités d’un montant minimum de 100 euros chacune, à verser le 10 de chaque mois en plus des loyers et des charges courants, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et ce jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance :

1° la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

2° la résiliation du bail sera réputée avoir été prononcée, quinze jours après une mise en demeure demeurée infructueuse,

3° la S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE, sera autorisée, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

4° le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

5° M. [V] [J] sera condamné à payer à la S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges du logement et de l’emplacement de stationnement si les baux s’étaient poursuivis (soit 709,32 euros au titre du logement et 12,36 euros pour l’emplacement de stationnement au 24 février 2025), jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [V] [J] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 15 octobre 2024 et de l’assignation du 24 janvier 2025 ;

REJETTE la demande de la S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 16 juille 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION