RG N° 25-462. Jugement du 05 février 2026

N° RG 25/00462 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EZ7Y

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 05 Février 2026

DEMANDEUR(S) :

Madame [J] [R] [F], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Benoît MARTIN de la SELARL SELARL GRUNBERG & ASSOCIES, avocats au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Madame [Y] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée à l’audience du 04 décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l’audience publique du 04 Décembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 05 Février 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e MARTIN

Copie à : Mme [Z], DDETS 56

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 1er octobre 2012, M. et Mme [J] [R] née [F] ont donné à bail à Mme [Y] [Z] et M. [C] [Z] un logement d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 500 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2025, Mme [J] [R] née [F] a fait notifier à Mme [Y] [Z] un commandement de payer la somme de 4 500 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2025, Mme [J] [R] née [F] a fait assigner Mme [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Vannes auquel il est demandé de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion de Mme [Y] [Z] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— supprimer le délai de deux mois conféré par le commandement de quitter,

— condamner Mme [Y] [Z] à lui payer :

—  5 500 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, outre les loyers impayés à venir jusqu’à l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, et subissant les augmentations légales, jusqu’à complète libération des lieux,

—  550 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner Mme [Y] [Z] à lui régler 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 4 juin 2025.

A l’audience du 18 septembre 2025, les parties ont comparu, représentée pour la demanderesse et en personne pour la défenderesse.

Mme [Z] a indiqué qu’elle avait repris le paiement des loyers courants et souhaitait se maintenir dans les lieux.

L’affaire a été renvoyée au 4 décembre 2025.

À l’audience du 4 décembre 2025, le Juge des contentieux de la protection a soumis au débat contradictoire les conclusions de l’évaluation sociale de la situation de Mme [Y] [Z] exposant que cette dernière percevait l’allocation d’aide au retour à l’emploi et une pension de réversion ; qu’elle devait saisir la commission de surendettement ; qu’elle supportait les dettes de feu son époux et s’était trouvée sans autres revenus que sa pension de réversion pendant plusieurs mois ; que depuis le règlement de l’allocation d’aide au retour à l’emploi, elle avait repris le paiement du loyer courant, souhaitant se maintenir dans les lieux, dans l’attente des suites données à sa demande de logement social.

Représentée par son Conseil, Mme [J] [R] née [F] a confirmé ses demandes et indiqué que l’assignation comportait une erreur matérielle en ce que le montant de la dette s’élevait à la somme de 4 500 euros.

Elle a produit un décompte actualisé à la date du 27 octobre 2025, pour ce même montant.

Sur interrogation du juge, Mme [J] [R] née [F] a indiqué avoir été avisé de la recevabilité du dossier de Mme [Z] par la commission de surendettement le 25 septembre 2025.

Mme [J] [R] née [F] s’est opposée à la suspension des effets de la clause résolutoire et, a demandé, à titre subsidiaire, qu’une clause de déchéance soit prévue en cas d’octroi de délais de paiement.

Présente à la première audience, Mme [Y] [Z] n’a pas comparu ni ne se s’est fait représenter ni excuser à l’audience de renvoi.

La décision a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige en cours

I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

(…)

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

(…).

Mme [J] [R] née [F] a transmis le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 mars 2025.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande en paiement et les effets de la procédure de surendettement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 10 mars 2025 est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de deux mois pour en régler les causes.

Il ressort du décompte fourni et actualisé que si Mme [Z] a recommencé à payer la somme mensuelle de 500 euros à compter du mois d’avril 2025, les causes réelles du commandement de payer n’ont pas entièrement été réglées dans les deux mois de sa délivrance.

La demande de Mme [Z] visant à voir traiter sa situation de surendettement a été déclarée recevable postérieurement au terme du délai susdit, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 10 mai 2025.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et notamment du bail, du commandement de payer et du décompte actualisé produit aux débats que les loyers et charges dus s’élèvent à la somme de 4 500 euros.

Selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, Mme [Z] n’a pas comparu pour contester la dette.

En conséquence, il convient de condamner Mme [Z] à verser à Mme [R] née [F] la somme de 4 500 euros au titre des impayés locatifs.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025 sur la somme de 4 500 euros.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable immédiatement aux instances en cours,

V. le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VI.- Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement (…).

VII.- Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, confirmés lors des débats, que Mme [Y] [Z] a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Sa demande visant au traitement de sa situation de surendettement a été déclarée recevable le 25 septembre 2025.

En conséquence, en application des dispositions de l’article 24 VI. précité, il convient d’accorder à Mme [Z] des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

A l’audience du 18 septembre 2025, Mme [Z] a indiqué qu’elle avait repris le paiement des loyers courants et souhaitait se maintenir dans les lieux, ce qui s’analyse nécessairement en une demande visant à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur question du juge à l’audience du 4 décembre suivant, la demanderesse s’est opposée à voir suspendre les effets de la clause résolutoire et a subsidiairement sollicité que soit prévue une clause de déchéance en cas d’impayés.

Il ressort de l’évaluation sociale que Mme [Z] perçoit des revenus pour un montant total de 1612,41 euros au titre de sa pension de réversion et de l’allocation d’aide au retour à l’emploi.

Elle dispose d’une capacité de paiement et son dossier de surendettement a été orienté vers un réaménagement des dettes.

Elle apparaît donc en capacité de régler sa dette locative.

En conséquence, en application des dispositions de l’article 24 VII. précité, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant le cours des délais accordés.

En cas de respect des modalités de paiement accordées, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, en cas de non paiement injustifié d’une seule mensualité ou du loyer en cours, la clause résolutoire prendra son plein effet et le bail sera résilié à cette date.

Dans ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [Y] [Z] pourra être poursuivie en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Occupant sans droit ni titre et à défaut de départ volontaire, Mme [Y] [Z] sera alors tenue de verser à Mme [J] [R] née [F] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter de la date de résiliation du bail, à savoir celle de la première échéance impayée.

Mme [J] [R] née [F] sera autorisée à indexer la part de l’indemnité équivalente au loyer conformément aux dispositions contractuelles.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-6 du même code, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Mme [J] [R] née [F] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement et causé par la mauvaise foi de Mme [Y] [Z].

Il convient par conséquent de débouter Mme [J] [R] née [F] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Mme [Y] [Z], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Mme [J] [R] née [F] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 10 mai 2025 ;

CONDAMNE Mme [Y] [Z] à payer à Mme [J] [R] née [F] la somme de 4 500 euros au titre des loyers, charges impayés selon décompte arrêté au 27 octobre 2025, outre les loyers et charges échus depuis lors jusqu’à la présente décision ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

AUTORISE Mme [Y] [Z] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 250 euros, en plus du loyer courant, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation au profit de Mme [Y] [Z], la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

RAPPELLE que les mesures de traitement prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 précités se substitueront aux délais accordés par la présente décision ;

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’après règlement de la dette, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés et celles imposées le cas échéant ensuite par la commission de surendettement ou le juge, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DIT qu’à défaut de paiement à son terme d’une seule mensualité pendant la période de paiement de la dette, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible à compter de cette date,

— la résiliation du bail sera immédiatement constatée,

— l’expulsion de Mme [Y] [Z] et celle de tous occupants de son chef le bailleur sera ordonnée, dans un délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE dans ce dernier cas Mme [Y] [Z] à payer à Mme [J] [R] née [F] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, et ce, à compter du jour de la résiliation et jusqu’au jour de la libération totale des lieux matérialisée par la remise des clés, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DIT que Mme [J] [R] née [F] sera autorisée à indexer la part de l’indemnité équivalente au loyer conformément aux dispositions contractuelles ;

En tout état de cause :

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

DEBOUTE Mme [J] [R] née [F] de sa demande en dommages-intérêts ;

CONDAMNE Mme [Y] [Z] à verser à Mme [J] [R] née [F] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [Y] [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE