R.G. N° 25/00285. Jugement du 21 mai 2026

N° RG 25/00285 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EYQJ

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 21 Mai 2026

DEMANDEUR(S) :

Madame [E] [B], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Etienne GROLEAU de la SELARL GROLEAU, substitué par Maître Guillaume MASSON, avocats au barreau de RENNES

DÉFENDEUR(S) :

Madame [K] [R], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Séverine NIVAULT de la SELARL D’AVOCATS MAIRE – TANGUY – SVITOUXHKOFF – HUVELIN – GOURDIN – NIVAULT – GOMBAUD, avocat au barreau de VANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 12 Mars 2026, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 21 Mai 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e GROLEAU

Copie à : M^e NIVAULT

R.G. N° 25/00285. Jugement du 21 mai 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 février 2022, Mme [E] [B] a donné à bail à Mme [K] [R] un local d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 830 euros.

L’agence La Forêt a été chargée de la gestion locative de ce bien.

Un état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice le 11 juillet 2023.

Par courrier du 19 décembre 2023, transmis au commissaire de justice ayant procédé à ce constat et réceptionné par Mme [R] le 26 février 2024, Mme [E] [B] a mis cette dernière en demeure de régler la somme de 629,68 au titre des loyers impayés et de formuler toutes observations utiles sur les devis relatifs aux réparations locatives.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2024, Mme [E] [B] a fait assigner Mme [K] [R] devant le tribunal judiciaire de Vannes aux fins d’obtenir sa condamnation à lui régler la somme de 10 987,80 euros au titre des réparations nécessaires à la remise en état du logement donné à bail, outre 500 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi et 3000 euros pour ses frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance du 24 janvier 2025, le juge de la mise en état s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection de [Localité 1] auquel il a ordonné transmission du dossier.

Les parties ont été convoquées par les soins du greffe à l’audience du 5 juin 2025.

À cette date, l’affaire a été successivement renvoyée, à la demande des parties, au 18 septembre et 6 novembre 2025, puis au 15 janvier et 12 mars 2026.

A l’audience du 12 mars 2026, l’affaire a été plaidée.

Pour les motifs développés dans ses conclusions récapitulatives n°2, Mme [E] [B] demande au juge de débouter Mme [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et de la condamner à lui payer les sommes de :

—  11 198,47 euros au titre des réparations locatives,

—  500 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi,

—  3000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

et à supporter les entiers dépens de l’instance.

Pour les motifs développés dans ses conclusions n°2 après incompétence, Mme [K] [R] demande au juge de :

— constater que le logement présente des désordres intrinsèques qui ne peuvent être assimilés à des dégradations locatives,

— débouter en conséquence Mme [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, celles-ci n’étant pas fondées,

— condamner Mme [B] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l’instance.

La décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 446-2-1 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 1er septembre 2025, “Lorsque les débats sont renvoyés à une audience ultérieure, que toutes les parties comparantes sont assistées ou représentées par un avocat et présentent leurs prétentions et moyens par écrit, leurs conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune d’elles est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les précédentes conclusions doivent être présentés de manière formellement distincte.

Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de celles-ci que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées”.

Sur la demande au titre des réparations locatives

Aux termes des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Selon l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il ressort de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est notamment obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation (…).

En application des dispositions de l’article 3-2 de cette même loi, “Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d’entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L’extrait de l’état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d’établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.”.

Il ressort des dispositions de l’article 1 et l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives, que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Aux termes de l’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 susvisée, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord.

Les parties peuvent également convenir de l’application d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local conclu en application de l’article 42 de la même loi, même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord.

Dans tous les cas prévus aux deux alinéas précédents, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

En l’espèce, Mme [E] [B] demande au juge de condamner Mme [R] à lui régler les somme de 11 198,47 euros se décomposant comme suit :

—  1008 euros TTC pour le nettoyage (devis entreprise NSI en date du 8 août 2023),

—  7084,68 euros pour la réfection des sols et le remplacement des plinthes (devis entreprise [S] en date du 26 juillet 2023),

—  2317,42 euros TTC pour les travaux sur murs et peintures (devis entreprise Cassiopée Décor en date du 29 août 2023),

—  788,37 euros TTC pour le remplacement de l’évier (devis entreprise ILB en date du 7 novembre 2023).

Mme [B] entend faire valoir que malgré un temps d’occupation des lieux relativement court, le bien lui a été restitué dans un état anormalement dégradé.

Si elle convient que la locataire a pu évoquer quelques désordres, elle expose que cette dernière a systématiquement fait obstacle aux interventions programmées pour y remédier et qu’en tout état de cause les prétendus problèmes dont se prévaut la défenderesse ne sont nullement de nature à expliquer l’état dans lequel il se trouvait lors de la reprise des lieux.

Elle relève enfin que la présence d’un champignon dans le vide sanitaire n’a été découvert que le 7 décembre 2022, lors d’une intervention sur la baie vitrée, après plusieurs mois de refus de la locataire de permettre l’accès au bien.

Mme [K] [R] soutient que Mme [B] lui a donné à bail un bien immobilier dont l’état général n’était pas aussi bon que le laissait présumer l’état des lieux d’entrée.

Elle indique ainsi avoir été contrainte, quelques semaines seulement après son entrée dans les lieux, de signaler plusieurs dysfonctionnements à l’agence immobilière, soit :

— un dysfonctionnement du ballon d’eau chaude ayant nécessité l’intervention d’un chauffagiste et le changement du chauffe-eau,

— un dégât des eaux consécutif à ce dysfonctionnement, avec désordres au niveau des cloisons qu’elle a dû seule remettre en peinture et des sols situés immédiatement à proximité du ballon d’eau chaude,

— une absence d’antenne pour recevoir la télévision, malgré l’accord verbal de la bailleresse de prendre à sa charge le coût du raccordement de la maison à internet,

— une défaillance du système de fermeture de l’une des baies vitrées du salon, sans intervention de la bailleresse avant le mois de décembre 2022.

Elle relève que ce dernier dysfonctionnement est de nature à avoir affecté l’étanchéité de la baie vitrée à l’air et à l’eau et à entraîner une humidité certaine dans le logement.

Mme [R] entend faire valoir que le logement est visiblement infecté par la mérule, laquelle se développe dans des environnements humides et se nourrit du bois, soulignant que si la propriétaire prétend que ce champignon serait cantonné à une partie du vide sanitaire, elle ne produit pas le rapport du cabinet d’expertise [J] dont son Conseil faisait mention courrier du 22 février 2023 (pièce demanderesse 23), alors que la présence d’un tel champignon peut occasionner les désordres que Mme [B] cherche à lui imputer (sols, plinthes, peintures murales).

La défenderesse souligne que rien n’établit que les tâches constatées sur les sols et les plinthes soient en lien avec de l’urine d’animaux.

Elle relève que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet de constater que les prétendues dégradations présentées comme locatives étaient déjà présentes avant même qu’elle prenne possession du logement, tandis que les travaux de réhabilitation du bien mis en avant par la propriétaire ont été réalisés à l’économie, pour cacher le piètre état général du logement et les différents désordres l’affectant.

R.G. N° 25/00285. Jugement du 21 mai 2026

Si elle convient n’avoir pas souhaité la présence de la bailleresse ou de son mandataire, en raison de leurs attitudes respectives, Mme [R] conteste s’être opposée aux interventions des artisans qu’aurait mandatés Mme [B].

Mme [R] indique avoir appris du chauffagiste intervenu pour procéder au ramonage et à l’entretien des poêles à bois et à granules que le premier n’avait pas été installé correctement.

Elle demande au juge de rejeter l’ensemble des prétentions de la demanderesse.

Si le locataire se voit imposer par les dispositions légales ci-dessus rappelée de prendre en charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au bail, l’article 7 exclut expressément les réparations occasionnées par malfaçons, vice de construction, cas fortuit ou cas de force majeure, mais également celles qui sont rendues nécessaires par la vétusté.

Il convient de prendre en compte la vétusté des revêtements et autres installations pour discriminer les frais qui incombent au bailleur de ceux dont est responsable le locataire. Un tel critère ne saurait être entièrement retenu que lorsqu’il est fait un usage normal des lieux et des accessoires du logement, en dehors de toute dégradation volontaire et/ou anormale.

Pour autant, même dans l’hypothèse où les désordres sont qualifiés de dégradations, le locataire ne peut se voir imputer une remise à neuf des lieux loués et un coefficient de vétusté, en fonction de la durée du bail, doit donc être appliqué aux frais de remise en état imputables au locataire.

Il est constant que le locataire est tenu d’une obligation de restituer le logement en bon état de propreté et de rangement et qu’à ce titre aucune vétusté ne peut être retenue.

Par ailleurs, le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le locataire des réparations locatives prévues au bail. Son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations, ni même à la justification d’une perte de valeur locative.

À titre liminaire, le fait que le bien n’ait pas disposé d’antenne pour recevoir la télévision, et que la bailleresse se soit engagée ou non à prendre à sa charge le coût du raccordement de la maison à internet étant sans incidence sur l’issue du litige, les assertions des parties sur ce point ne seront pas examinées.

De même, sauf pour remettre en cause la fiabilité de l’état des lieux d’entrée, Mme [R] ne tire aucune conséquence des considérations qu’elle élève au sujet de la mauvaise installation du poêle à bois et du dysfonctionnement rapidement réglé du chauffe-eau.

Il ressort des éléments non contesté des parties que Mme [B] a fait l’acquisition du bien objet du litige en août 2021.

Dans le cadre de cette vente, il est justifié d’un état parasitaire réalisé le 8 mai 2021 n’ayant pas constaté d’indices d’infestation d’agents de dégradation biologique du bois, dans l’ensemble des pièces de la maison, à l’exception du vide sanitaire situé en sous-sol pour défaut d’accès (pièce demanderesse n°35).

Avant la prise à bail, Mme [B] établit avoir fait réaliser une reprise du tableau électrique, de l’alimentation des plaques de cuisson et des radiateurs sur réseau, la pose de points de lumières dans les chambres du rez-de-chaussée en septembre 2021 et l’entretien du chauffe-eau solaire en octobre 2021 (pièce demanderesse 34).

L’état des lieux réalisé lors de la signature du bail mentionne que le logement était en bon état de réparations locatives (pièce demanderesse 2).

Si aucun courrier précis émanant de la défenderesse n’est versé aux débats, il ressort des courriels transmis par la propriétaire à l’agence immobilière qu’avant même le 1er mars 2022, Mme [R] a évoqué un problème concernant la baie vitrée “qui ne fermerait pas à clé”, le chauffe-eau solaire et le raccordement internet notamment (pièces demanderesse n°15 et 28).

Dans ses écritures, Mme [R] indique que très rapidement après son emménagement, elle a été contrainte de signaler un dysfonctionnement au niveau du ballon d’eau-chaude, lequel a donné lieu à l’intervention consécutive du chauffagiste. Aucun élément du dossier ne vient documenter le dégât des eaux dont elle dit avoir gérer seule les conséquences par la remise en peinture des cloisons situées à proximité.

Postérieurement à la prise à bail, il est justifié au dossier de la reprise de certains éléments de toiture en mars 2022 (pièce demanderesse 34) et de l’intervention d’un plombier suite à un bouchon dans la canalisation d’évacuation siphon de groupe de sécurité chauffe-eau le 6 avril 2023 (pièce demanderesse 30).

Par mail du 25 mars 2022, l’agence immobilière a précisé à la propriétaire que selon Mme [R], seul demeurait le souci de la baie vitrée et que la locataire n’avait aucune disponibilité pour permettre la visite du logement (pièce demanderesse 26).

Mme [R] soutient que le système de fermeture de la baie vitrée dysfonctionnait depuis son entrée dans les lieux et que malgré l’engagement de la bailleresse à faire intervenir une entreprise pour solutionner le problème, Mme [B] “a préféré mettre en place des solutions de fortune consistant à essayer de caler la baie vitrée avec des tasseaux de bois”.

Elle verse aux débats une attestation dactylographiée attribuée à Mme [F] [G], employée de l’Agence immobilière La Forêt, rédigée en ces termes : “je soussignée Madame [F] [G], affirme avoir été présente avec Monsieur [N] [Y], lors de l’état des lieux du logement du [Adresse 4] (…). J’ai pu constater durant cet état des lieux qu’une porte-fenêtre était endommagée. Un décalage était visible sur le côté, un simple morceau de bois maintenait la porte-fenêtre fermée. Il a été convenu, lors de cet état des lieux, avec Mme [E] [Z], qu’une réparation devait être effectuée. Des photos ont été prises par mes soins lors de cet état des lieux. Je les ai transmises à Monsieur [N] [Y] responsable location (…). ces photos n’apparaissent pas dans l’état des lieux final (…). Mme [E] [Z] était bien présente lors de cet état des lieux et donc au courant du souci de porte-fenêtre et devait faire le nécessaire” (pièce défenderesse 2).

Mme [Z] en conteste la force probante aux motifs qu’il s’agirait d’un faux document et verse au dossier un courrier manuscrit attribué à Mme [F] [G] indiquant “en réponse à votre courrier du 18 avril 2023, vous déclarez avoir reçu un document à mon nom, je vous indique ce jour ne pas comprendre, n’étant pas l’auteur de ce document, mon obligation de discrétion étant respectée” (pièce demanderesse 27).

S’il est établi que Mme [G] a été employée au sein de l’agence immobilière en charge de la gestion du bien, force est de constater que l’attestation susévoquée – qui ne respecte les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile puisque dactylographiée, non signée et n’indiquant pas qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales – ne présente pas de garanties suffisantes pour être retenue.

Il appartient au locataire de rapporter la preuve que les désordres constatés ne sont pas de son fait ou sont survenus par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Bien que Mme [R] expose avoir dénoncé la présence d’un tel champignon lors de son occupation des lieux, elle n’en rapporte pas la preuve.

S’il n’est pas contesté que la baie vitrée a présenté un défaut du système de fermeture encore constaté lors de l’état des lieux de sortie, aucune humidité n’est constatée dans la pièce à vivre et aucun élément du dossier ne permet d’établir un lien entre le désordre constaté sur l’ouverture et la présence d’un champignon lignivore, qui n’est par ailleurs nullement documentée, de sorte que les développements des parties sur l’impossibilité ou non de procéder aux réparations apparaissent sans incidence sur la solution du litige.

Sur la demande au titre du nettoyage des lieux (1008 euros TTC – devis entreprise NSI en date du 8 août 2023)

Il est constant que le locataire est tenu d’une obligation de restituer le logement en bon état de propreté et de rangement et qu’à ce titre aucune vétusté ne peut être retenue.

R.G. N° 25/00285. Jugement du 21 mai 2026

Si Mme [R] indique avoir procédé à un nettoyage complet du logement, force est de constater qu’il ressort du constat réalisé le 11 juillet 2023 (pièce demanderesse 7) par le commissaire de justice mandaté que :

— à l’ouverture du logement, l’officier ministériel a constaté une odeur indéterminée ;

— les vitres de la verrière séparant le dégagement de l’entrée du reste de la pièce sont à lessiver,

— dans la cuisine salle à manger : le dessous du poêle est taché et oxydé ; les rainures, vitrages et appuis des fenêtres sont à lessiver ; présence de toiles d’araignées au niveau de la fenêtre de toit ; le plan de travail en bois est taché et à entretenir ; diverses taches et auréoles à l’intérieur des meubles de cuisine ; les plaques vitrocéramiques sont à nettoyer ; l’intérieur du four est encrassé ; le parquet présente des auréoles et taches incrustées par endroits ;

— dans la buanderie : diverses taches et auréoles au niveau du sol ; la pièce est poussiéreuse;

— dans le salon : le sol est à lessiver ; les étagères dans le placard comportent de nombreuses taches et auréoles ;

— dans la salle de bains : le sol de la pièce est à lessiver ; la douche, dans tous ses équipements, présente des traces de calcaire ; le plan de travail soutenant la vasque et la vasque elle-même sont à lessiver ; les pavés de verre présentent des traces de calcaire ;

— dans la chambre : la fenêtre et son rail sont à nettoyer ; le sol en parquet comporte diverses taches et auréoles et est poussiéreux ;

— dans la cage d’escalier : les interrupteurs sont sales ;

— dans la pièce palière : auréoles sur l’étagère en bois ; présence de toile d’araignées au plafond ; le vitrage de la baie donnant sur la partie salle à manger est à nettoyer : l’un des plafonniers est poussiéreux ;

— dans le bureau : le vitrage de la fenêtre de toit est à lessiver ; les étagères murales sont poussiéreuses ; présence de toiles d’araignées au plafond ;

— dans la salle d’eau : la douche est à lessiver ; présence de toiles d’araignées au plafond ;

— dans les wc : présence de résidus d’autocollants sur la chasse d’eau

— dans la dépendance : présence de nombreuses traces, auréoles et substances incrustées sur le sol ; le sol est à lessiver ;

— l’entretien des extérieurs est à réaliser : terrasse à nettoyer ; haies et arbustes à tailler ; désherbage et évacuation des déchets à faire.

Mme [B] verse aux débats un devis de nettoyage d’un montant de 1008 euros TTC, pour “enlèvement des toiles d’araignées ; nettoyage des vitres 2 faces et huisseries (sauf baie vitrée condamnée) ; nettoyage, détartrage 2 salles de bain ; nettoyage, dégraissage cuisine aménagée ( y compris intérieur des placards et four) ; aspiration, lavage et désinfection des sols” (pièce demanderesse n°10).

Elle produit également une attestation du responsable de l’Agence immobilière La Foret indiquant que le parquet présentait de nombreuses griffures et qu’une forte odeur d’urine était perceptible dans l’ensemble du logement (pièce demanderesse 24).

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la demande indemnitaire à ce titre est fondée.

S’agissant d’un logement d’une surface habitable de 131,25 m², et au vu des constatations effectuées, il convient de mettre à la charge de Mme [R] la somme de 1008 euros.

Sur la demande au titre du remplacement de l’évier (788,37 euros TTC – devis entreprise ILB en date du 7 novembre 2023)

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que l’évier de la cuisine est décrit comme étant en bon état, sans aucune mention péjorative, tandis que le commissaire de justice a constaté, le 11 juillet 2023, que les deux bacs de l’évier étaient tachés et fissurés.

Si Mme [R] prétend que l’évier était déjà endommagé lors de la prise à bail, elle n’en rapporte nullement la preuve, sans d’ailleurs que le dysfonctionnement du ballon d’eau chaude ou du système de verrouillage de la baie vitrée suffisent à établir la fausseté de toutes les constatations de l’état des lieux d’entrée.

Sur ce dernier point, force est d’ailleurs de constater que Mme [R], qui a été en capacité de signaler les deux dysfonctionnements évoqués, n’a jamais mentionné un quelconque désordre sur l’évier de la cuisine, ni sollicité du bailleur ou de son mandataire, conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement.

Faute pour elle de rapporter la preuve que la dégradation de l’évier de la cuisine n’a pas eu lieu pendant le bail ou sans sa faute, Mme [R] devra supporter la charge de son remplacement.

Mme [B] produit un devis pour un évier en granit, indiquant qu’il s’agissait là du seul modèle permettant d’éviter

un changement du plan de travail, ce que lui reproche la défenderesse au motif que l’évier initial était en grès.

Alors qu’il est établi que la réparation du préjudice constaté incombe aux défendeurs et que le demandeur a versé au dossier un devis permettant son évaluation, il incombait à la locataire qui en conteste le chiffrage, d’apporter les éléments susceptibles de remettre en cause le montant retenu au devis.

En se contentant de prétendre au caractère excessif de la réclamation, sans pièce à l’appui, la défenderesse ne justifie pas de l’inadéquation du prix réclamé au désordre constaté.

Par conséquent, Mme [R] devra prendre en charge le remplacement de l’évier pour la somme de 788,37 euros TTC.

Sur la demande au titre de la réfection des sols et le remplacement des plinthes (7084,68 euros – devis entreprise [S] en date du 26 juillet 2023)

Mme [B] verse aux débats un devis de rénovation du plancher bois sur l’ensemble du logement, soit 144,86 m² et le remplacement de 158 mètres linéaires de plinthes.

Elle produit également un courriel de M. [Y], responsable location de l’agence immobilière La Forêt, attestant avoir constaté, lors de l’état des lieux de sortie, que le “parquet présentait de nombreuses traces de griffures, et une forte odeur d’urine était perceptible dans l’ensemble du logement” (pièce 24 demanderesse).

Dans le cadre de l’état des lieux d’entrée, les sols et plinthes ont été mentionnés comme étant en bon état et aucun élément du dossier ne permet de remettre ce constat en cause.

Il ressort du constat du commissaire de justice les désordres suivants :

— à l’ouverture, constat d’une odeur indéterminée,

— dans la cuisine, salle à manger : le parquet est griffé, taché, rayé et marqué en de nombreux endroits,

— dans le salon : le sol en parquet présente de nombreuses marques, taches, rayures et griffures ;

— dans la chambre (avec poêle) : diverses marques, rayures et traces sur le parquet ;

— dans la chambre : le sol en parquet comporte diverses taches et auréoles et est poussiéreux;

— dans le couloir : le sol est composé d’un parquet en état d’usage lequel est taché et marqué par endroits ;

— à l’étage dans la pièce palière : présence de taches et auréoles sur le parquet ;

— à l’étage dans le bureau : présente de plusieurs rayures et taches sur le sol en parquet ; résidus de peinture sur les plinthes.

Si Mme [R] justifie d’une facture du 30 juin 2023 pour la location d’une ponceuse parquet qu’elle dit avoir utilisée pour la réfection complète des parquets de l’étage, matériel que Mme [T] atteste avoir aidé à monter à l’étage (pièce défenderesse 7), les photographies que l’ancienne locataire verse aux débats ne sauraient suffire à remettre en cause les constatations réalisées par l’officier ministériel, dont une grande majorité concernent par ailleurs les pièces du rez-de-chaussée.

R.G. N° 25/00285. Jugement du 21 mai 2026

En outre, aucun des développements auxquels procède la défenderesse ne permet d’établir un lien de causalité entre la présence dans le logement d’un champignon lignivore et les griffures, taches ou auréoles constatés sur le parquet.

Il ressort du bail que le logement loué, d’une superficie dite de 131,25m² comprend :

— au rez-de-chaussée, une entrée, un séjour avec cuisine ouverte, une buanderie, une salle de douche, un wc et deux chambres ;

— à l’étage, un espace bureau, un wc, une salle de douche, une chambre.

Conformément au constat d’état des lieux de sortie, il n’est pas établi que l’entièreté du parquet du logement serait à reprendre, mais seulement les pièces de vie, le couloir et les deux chambres du rez-de-chaussée, la pièce palière et le bureau de l’étage.

En outre, Mme [K] [R] a occupé les lieux pendant moins de dix-huit mois et sans élément sur la date de pose ou de réfection dudit parquet, dont rien n’indique qu’il était neuf à l’entrée dans les lieux, il devra être tenu compte d’une vétusté de 20%, soit 80% à la charge de la locataire sortante.

De plus, contrairement aux affirmations de la demanderesse, aucun élément du dossier ne vient établir que les plinthes seraient “imbibées d’urine” et seules celles du bureau de l’étage sont indiquées comme présentant des résidus de peinture.

Mme [R] supportera donc le coût de reprise des seuls parquets des pièces de vie, couloir et deux chambres du rez-de-chaussée, et de la pièce palière et du bureau de l’étage, à hauteur de 4000 euros.

Sur la demande au titre des travaux sur murs et peintures (2317,42 euros TTC – devis entreprise Cassiopée Décor en date du 29 août 2023)

Mme [B] entend voir mettre à la charge de la locataire sortante le coût de remise en état et en peinture des murs des deux chambres, de la salle de bains et du séjour du rez-de-chaussée, ainsi que les murs de l’étage.

Outre ses développements sur l’incidence de la mérule, Mme [R] expose que les prétendues dégradations dites locatives étaient pourtant présentes avant son installation dans le logement puisque l’examen attentif de l’état des lieux d’entrée permet de constater :

— la présence de traces de décoloration au niveau de la peinture, ainsi que des trous rebouchés (pages 30 et 31),

— la présence de traces d’humidité au niveau de la partie gauche du plan de travail situé à proximité directe de l’évier (page 34),

— la présence de traces sur les peintures des murs des chambres (pages 63, 71, 96 et 98 notamment).

Elle produit l’attestation de Mme [X] [T] aux termes de laquelle, cette dernière indique avoir “pu constater la mauvaise qualité des murs, tant sur la peinture que sur la main d’oeuvre, puisque la dernière couche laissait apparaître la couche précédente appliquée sur une espèce d’enduit qui s’effritait. (…). Globalement, j’ai fait le constat ce jour-là, en tant que professionnelle du bâtiment, que tout avait été fait de travers dans cette maison, un professionnel aurait travaillé dans les règles de l’art en respectant le DTU ce qui n’était pas le cas” (pièce défenderesse 9).

Dans le cadre de l’état des lieux d’entrée et d’une manière générale, les murs et peintures ont été mentionnés comme étant en bon état.

Contrairement aux affirmations de la défenderesse, aucune trace de décoloration n’apparaît sur les murs de la cuisine lors de la prise à bail (photographie page 30 et 31) et si l’état des lieux d’entrée peut laisser envisager une éventuelle trace d’humidité dans une des chambres, les désordres pour lesquels la bailleresse sollicite indemnisation sont sans rapport avec ce type de désordre.

Bien que le plan de travail ait présenté des taches d’humidité dès l’entrée dans le logement, force est de constater que la propriétaire n’en impute pas le remplacement à Mme [R], de sorte que cette observation apparaît sans objet.

Nonobstant le justificatif d’achat de matériel de peinture par l’ancienne locataire, il ressort du constat d’état des lieux de sortie du commissaire de justice les désordres suivants:

— dans le couloir : plusieurs éclats et rayures sur la peinture ;

— dans la salle de bains : plusieurs percements non rebouchés et un clou au mur

— dans la chambre (avec poêle) : présence de rayures et impacts aux murs ;

— dans la chambre : présence de plusieurs éclats et rayures dans la peinture des murs et de l’étagère,

— dans la cage d’escalier : la peinture de la corniche présente de nombreuses rayures ;

— dans la pièce palière : présence de stickers non décollés au mur ; tâches, coulures ou projections visibles sur la peinture ; traces de ripage et percements non rebouchés ; la peinture des entourages de fenêtres de toit présente de nombreuses traces de griffures;

— dans la salle d’eau : éclats dans la peinture.

Ces désordres apparaissent sans lien avec une éventuelle humidité du logement ou la présence d’un champignon lignivore dont l’étendue n’est pas renseignée.

Dans la mesure cependant où il n’est pas établi que les peintures étaient neuves lors de la prise à bail, il convient de retenir un coefficient de vétusté pouvant être fixé, compte tenu de l’ensemble des éléments du dossier, à 40 %, soit 60 % du coût de réfection des peintures à la charge de la locataire.

En conséquence, Mme [R] sera tenue d’assumer le coût de reprise des peintures pour la somme de 1390,45 euros.

Compte tenu des éléments ci-dessus rapportés, il convient de fixer le montant des réparations locatives mises à la charge de Mme [K] [R] à la somme de 7186,82 euros.

Il n’est pas contesté que Mme [R] était redevable à l’égard de la bailleresse d’une somme totale de 478,33 euros au titre des loyers, charges et taxes d’enlèvement des ordures ménagères au prorata temporis, somme déduite du montant du dépôt de garantie qui s’élevait à 830 euros.

Ainsi, déduction du montant du solde dépôt de garantie, Mme [K] [R] sera condamnée à payer à Mme [E] [B] la somme de 6835,15 euros.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-6 du même code, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il ressort des dispositions de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mme [E] [B] expose que les manquements de Mme [R], le paiement irrégulier des loyers à partir de mars 2023 et son refus systématique de la laisser accéder au logement lui ont causé et lui causent toujours un grand stress, alors qu’elle va devoir gérer les différentes réparations à mener avec les artisans sollicités.

Elle entend faire valoir qu’elle s’est également sentie atteinte dans son honneur face à une locataire qui a demandé au commissaire de justice de ne pas transmettre sa nouvelle adresse.

Mme [R] conclut au débouté.

Si les retards de paiement évoqués par la demanderesse ne sont pas contestés en défense, Mme [B] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement et causé par la mauvaise foi de Mme [R].

Le seul certificat médical établi par le Dr [C] indiquant avoir reçu Mme [B] le 3 mai 2023 “dans le cadre de troubles du sommeil et de troubles anxieux” ne suffit pas à établir un lien de causalité entre les troubles évoqués et le présent litige, de même que l’absence de communication par la locataire de sa nouvelle adresse n’apparaît pas de nature à porter atteinte à l’honneur de la propriétaire.

Par conséquent, faute pour elle de rapporter la preuve d’un préjudice causé par une faute distincte des manquements contractuels de la défenderesse, Mme [B] sera déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les autres demandes

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Mme [B] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 2000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [K] [R], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE le montant des réparations locatives mises à la charge de Mme [K] [R] à la somme de 7186,82 euros ;

CONDAMNE Mme [K] [R] à payer à Mme [E] [B] la somme de 6835,15 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du solde du dépôt de garantie ;

REJETTE le surplus des demandes formées à ce titre ;

DEBOUTE Mme [E] [B] de sa demande de dommages et intérêts;

CONDAMNE Mme [K] [R] à payer à Mme [E] [B] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [K] [R] aux entiers dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE