RG N° N° RG 26/00013 – N° Portalis DBZG-W-B7K-BRN5

Madame [S] [X]

C/

Madame [V] [J]

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE DU 02 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Isabelle WALTER

GREFFIER : Régis VIDAL

DEMANDERESSE :

Mme [S] [X]

[Adresse 1]

[Localité 1]

comparante en personne

DEFENDERESSE :

Mme [V] [J]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

PROCEDURE :

Date de la première évocation : 02 Mars 2026

Date des débats : 02 Mars 2026

Date du délibéré : 02 Avril 2026

Délibéré par mise à disposition au : 02Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 24 mai 2024, Mme [S] [X] a donné à bail à Mme [V] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 700€.

La bailleresse a fait délivrer à Mme [V] [J] le 7 octobre 2025 un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 2.522€ au titre des loyers impayés.

Par exploit de commissaire de justice du 19 décembre 2025, Mme [S] [X] a fait assigner Mme [V] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire VERDUN tenant l’audience des référés afin qu’il :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties en date du 18 novembre 2025 et prononce la résiliation judiciaire du bail,

— condamne Mme [V] [J] à lui payer une somme de 3.198,79€ au titre des arriérés locatifs avec intérêts au taux légal ainsi qu’au coût du commandement de payer,

— fixe l’indemnité d’occupation égal au montant du loyer et des charges,

— condamne Mme [V] [J] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à évacuation effective des lieux loués,

— ordonne l’expulsion de Mme [V] [J] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— la condamne au versement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer quotidien et charges soit 700€ par mois et ce jusqu’à complet déménagement et restitution des clés;

— la condamne à lui payer 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation, et des frais exposé pour parvenir à l’expulsion,

— ordonne l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 mars 2026, date à laquelle elle a été retenue.

À cette audience, Mme [S] [X], comparante en personne, a maintenu les termes de son assignation.

Au soutien de ses prétentions, elle a fait valoir que la défenderesse a manqué à son obligation de paiement des loyers, de sorte qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail, la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire doivent être ordonnés.

Citée par dépôt de l’acte à étude de commissaire de justice, Mme [V] [J] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Eu égard à la comparution des parties et à la nature des faits, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :

« II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur. »

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Meuse par la voie électronique le 20 décembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 14 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par exploit en date du 7 octobre 2025, la bailleresse a fait commandement à Mme [V] [J] de s’acquitter de la somme de 2.522€ de loyers impayés.

Il ressort des pièces produites que la défenderesse n’a pas réglé l’intégralité de la somme visée au commandement dans les six semaines de la délivrance du commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit au 19 novembre 2025.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 19 novembre 2025.

Sur l’expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Par ailleurs, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

L’occupation sans droit ni titre des lieux par Mme [V] [J] cause un préjudice à la bailleresse qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur les arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [S] [X] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi qu’un décompte de l’arriéré locatif.

Il ressort du décompte actualisé produit à la dernière audience que Mme [V] [J] est redevable d’une somme de 3.482€ au titre de l’arriéré locatif, échéance de février 2026 incluse.

Toutefois, en l’absence de comparution de la défenderesse, de justification de la communication qui lui aurait été faite de l’actualisation de la demande à l’audience et, de précision dans l’acte introductif d’instance d’une possible actualisation des sommes réclamées à l’audience au titre de l’arriéré locatif, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 2.542€, échéance de décembre 2025 incluse.

Mme [V] [J], non comparante, de fait, ne fait état d’aucune contestation sérieuse relative au principe et au montant de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [V] [J] au paiement de la somme de 2.542€ au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement sur la somme de 2.522€, et de l’assignation pour le surplus.

En l’absence de justication de la reprise du paiement du loyer courant, des délais de paiement ne peuvent être octroyés d’office à Mme [V] [J] en application des dispositions issues de l’article 24 V) de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [V] [J], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, à l’exclusion des frais liés à l’expulsion, de tels frais relevant de la compétence du Juge de l’exécution.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Faute de justifier d’avoir exposé des frais irrépétibles, la demanderesse sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Isabelle WALTER, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

CONSTATONS la résiliation à la date du 19 novembre 2025 du contrat de bail conclu entre les parties le 24 mai 2024 portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 3]  ;

ORDONNONS, faute de départ volontaire de Mme [V] [J], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours d’un serrurier et de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELONS que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [V] [J] à payer à Mme [S] [X] la somme de 2.542€ au titre des arriérés de loyers et indemnités d’occupation, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2025 sur la somme de 2.522€, et du 19 décembre 2025 pour le surplus ;

CONDAMNONS Mme [V] [J] à payer à Mme [S] [X] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, soit soit 700€, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux;

CONDAMNONS Mme [V] [J] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX et de l’assignation;

DEBOUTONS Mme [S] [X] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Mme [S] [X] de ses demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNONS la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLONS que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.

Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.

LE GREFFIER LE JUGE