MINUTE : 26/00010

JUGEMENT DU : 05 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00267 – N° Portalis DBZG-W-B7J-BP5E

AFFAIRE : S.C.I. DE RENZADELE C/ [H] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENTE : Madame Isabelle WALTER

GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL

En présence de Madame [U] [B], auditrice de justice

PARTIES :

Copies délivrée le :

Copie certifiée conforme à:

Copie exécutoire à :

DEMANDERESSE :

S.C.I. DE RENZADELE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [E] [Y], muni d’un extrait K-Bis

DEFENDEUR :

M. [H] [P]

né le 19 Juillet 1991 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

comparant

Débats tenus à l’audience du : 3 Novembre 2025

Date de délibéré annoncée : 5 Janvier 2026

Décision rendue par mise à disposition le : 5 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1er juillet 2023, la SCI DE RENZADELE a donné à bail à M. [H] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à BOULIGNY (55240) pour un loyer mensuel de 500€.

Le bailleur a fait délivrer à M. [H] [P] le 29 janvier 2025 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 2.342,99€ au titre des loyers impayés, outre les frais de procédure, et d’avoir à justifier d’une assurance.

Par acte en date du 8 avril 2025, la SCI DE RENZADELE a fait assigner M. [H] [P] devant le tribunal judiciaire afin qu’il :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties,

— constate que le défendeur est occupant sans droit ni titre et redevable d’une indemnité d’occupation,

— ordonne l’expulsion de M. [H] [P] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— condamne M. [H] [P] à lui payer :

• une somme de 3.675,44€ au titre de l’arriéré locatif, arreté au 3 avril 2025,

• des loyers et charges échus depuis cette date et jusqu’au prononcé du jugement à intervenir,

• des indemnités d’occupation du jour du prononcé du jugement jusqu’à libération effective du logement, correspondant au montant du loyer et des charges et suivant les mêmes augmentations que ces derniers,

• des intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du commandement de payer,

— le condamne à lui payer 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et des actes de procédure qui suivront,

— rappelle l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été renvoyée devant le Juge des contentieux de la protection en application de l’article 82-1 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du Juge des contentieux de la protection du 3 novembre 2025, date à laquelle elle a été utilement retenue.

À cette audience, la SCI DE RENZADELE, représentée par M. [E] [Y], associé, muni d’un extrait Kbis, n’a pas maintenu sa demande d’expulsion et de condamnation à des indemnités d’occupation, en faisant valoir que le locataire a quitté le logement. Elle a repris les termes de son assignation pour le surplus, et actualisé sa demande en paiement d’arriérés locatif à hauteur de 6.751,86 €. Elle a indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions au titre de l’arriéré locatif, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, elle a fait valoir que le locataire a manqué à ses obligations contractuelle en cessant de payer ses loyers et charges depuis le 1er décmbre 2025.

M. [H] [P] a comparu en personne. Il a reconnu le principe et le montant de la dette selon décompte communiqué à l’audience. Il a sollicité des délais de paiement par versements mensuels de 150€ par mois en faisant état de ses difficultés financières.

En application de l’article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :

« II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur. »

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Meuse plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale

Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, il résulte de l’article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passés. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023.

Par conséquent, il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

Par exploit en date du 29 janvier 2025, la bailleresse a fait commandement à M. [H] [P] de s’acquitter de la somme de 2.342,99€ de loyers impayés.

Il n’est pas contesté que le défendeur n’a pas réglé la somme visée au commandement dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit au 30 mars 2025.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 30 mars 2025.

La bailleresse n’ayant pas maintenu sa demande d’expulsion, il n’y a pas lieu de statuer sur cette prétention.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En ayant occupé les lieux jusqu’à son départ, M. [P] a causé un préjudice à la bailleresse qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Sur les arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°86-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 1353 du code civil prévoit que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, le bailleur produit un décompte mentionnant que M. [H] [P] reste à lui devoir la somme de 6.751,86€, échéance d’octobre 2025 incluse.

M. [H] [P] reconnaît le principe et le montant de la dette sollicitée.

Il convient de déduire du montant sollicité les frais relevant des dépens qui seront examinés à ce titre.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [H] [P] au paiement de la somme de 6.417,24€ au titre des arriérés de loyers et indemnités d’occupation, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025 sur la somme de 2.342,99€ et du 8 avril 2025 pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 : « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

En l’espèce, M. [H] [P] propose d’apurer sa dette par mensualités successives de 150 €.

Cependant, au vu du montant de la dette locative et des capacités financières de M. [H] [P], il apparaît que celui-ci n’est pas en mesure de régler sa dette dans le délai légal de 36 mois.

Par conséquent, M. [H] [P] sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les mesures accessoires

M. [H] [P], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI DE RENZADELE la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La demanderesse sera donc déboutée de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation à la date du 30 mars 2025 du contrat de bail conclu le 1er juillet 2023 portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] ;

CONDAMNE M. [H] [P] à payer à la SCI DE RENZADELE la somme de 6.417,24€ au titre des arriérés de loyers et indemnités d’occupation, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025 sur la somme de 2.342,99€ et du 8 avril 2025 pour le surplus ;

DEBOUTE M. [H] [P] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [H] [P] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, des frais de saisine de la CCAPEX de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département ;

REJETTE la demande formulée par la SCI DE RENZADELE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.

Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.

LE GREFFIER LE JUGE