Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

28 NOVEMBRE 2024

N° RG 22/03169 – N° Portalis DB22-W-B7G-QTDH

Code NAC : 71G

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [Z]

né le 10 Mars 1977 à [Localité 5] (57),

demeurant [Adresse 1],

représenté par Maître Laurent MEILLET de l’AARPI TALON MEILLET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Oriane DONTOT de l’AARPI JRF AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE [Adresse 4] représenté par son syndic, CITYA EUROPE IMMO CONSEIL (CITYA EIC), société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 422 365 387 dont le siège social est situé [Adresse 2], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Manuel RAISON, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Ondine CARRO, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 11 Mai 2022 reçu au greffe le 10 Juin 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 03 Septembre 2024, après le rapport de Monsieur JOLY, Président de la Chambre, Monsieur JOLY et Monsieur LE FRIANT, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistés de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, ont indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 28 Novembre 2024.

MAGISTRATS AYANT DÉLIBÉRÉ :

M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 5 décembre 2002, M. [S] [Z] a acquis en l’état futur d’achèvement les lots n°49,187 et 268 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

Cet ensemble est administré par la société CITYA EUROPE IMMO CONSEIL, ès-qualités de syndic.

L’appartement de M. [Z], dont la gestion est confiée à la société SOFIA IMMOBILIER, a été donné à bail à M. [G] [F], suivant contrat du

12 novembre 2010.

A la suite d’un dégât des eaux survenu au sein de l’immeuble le 14 mai 2021, la société ASP Chauffage et Travaux, missionnée par le syndic, a procédé à une recherche de fuite et effectué, en juillet 2021, des travaux au sein de l’appartement de M. [Z].

Par acte du 11 mai 2022, M. [Z] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] (ci-après, le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins d’indemnisation.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 3 avril 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières écritures du 29 septembre 2023, M. [Z] demande au tribunal de :

A titre principal,

— condamner le syndicat des copropriétaires à remettre à ses frais son appartement dans son état d’origine (avec des tuyaux encastrés), embellissements et finitions inclus, par une entreprise bénéficiant de toutes les garanties et sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, dans un délai de

6 mois à compter du jugement à intervenir,

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de 6 mois pour effectuer les travaux et jusqu’à la levée par lui des réserves éventuelles à l’issue de la réalisation desdits travaux,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser les frais de relogement de son locataire pendant toute la durée des travaux,

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la fin effective des travaux et pendant 4 mois,

A titre subsidiaire,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de

15.000 euros à parfaire au titre de la perte de chance d’avoir pu bénéficier de travaux de réparation permettant de conserver son bien dans l’état et dans l’esthétique d’origine,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de

10.000 euros à parfaire au titre de la dévalorisation de son bien résultant directement des travaux réalisés par ledit syndicat, sous réserve le cas échéant du différentiel de surface Carrez de son bien devant également être indemnisé,

En toutes hypothèses,

— l’exempter de toute contribution aux conséquences du présent litige en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de

5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens avec recouvrement direct.

Au soutien de sa demande principale de condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de remise en état, se prévalant, d’une part, des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1242 du code civil, et d’autre part, des articles 1er du protocole n°1 additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen et 544 du code civil,

M. [Z] fait valoir que sans son autorisation et sans même l’avoir préalablement informé, le syndicat des copropriétaires a unilatéralement fait réaliser dans son appartement des travaux lourds, consistant à modifier le système de plomberie encastré dans la dalle et à rendre les canalisations apparentes, sur la base du devis d’une seule entreprise, non mise en concurrence, sans recherche d’une solution alternative et sans intervention d’un architecte, lesdits travaux n’ayant en outre pas été finalisés. Il expose que malgré ses multiples demandes pour qu’une solution alternative soit trouvée au passage en apparent des canalisations, le syndicat des copropriétaires s’est contenté de suspendre les travaux, laissant son locataire privé d’eau de mi-mai à mi-juillet. Il reproche au syndicat des copropriétaires de n’avoir pris aucune précaution pour préserver l’esthétique de son appartement et de ne pas avoir assumé les finitions des travaux, l’entreprise ayant laissé les tuyaux bruts et apparents dans le logement. Il relève que le réseau de plomberie, élément commun, souffrait d’un problème structurel ou d’une malfaçon, comme le démontre les deux dégâts des eaux survenus en 2018 et 2020 dans le logement d’autres copropriétaires, de sorte que les travaux incombaient au syndicat.

Au soutien de ses demandes indemnitaires formulées à titre subsidiaire, il se prévaut d’un préjudice consistant en la perte de chance d’avoir pu bénéficier de travaux sans passage en apparent des canalisations, relevant qu’en réalisant les travaux litigieux, le syndicat des copropriétaires, qui ne démontre pas qu’aucune réparation du réseau enterré n’était envisageable, l’a privé de toute possibilité de conserver son bien dans son état et son esthétique d’origine. Il fait par ailleurs valoir un préjudice tiré de la perte de valeur de son bien à la revente, dès lors, d’une part, qu’en raison du caractère apparent des tuyaux du réseau d’eau, l’appartement n’est plus conforme aux standings de l’immeuble, construit en 2003, et d’autre part, que l’entretien des canalisations apparentes incombe au copropriétaire alors que celui des canalisations intégrées dans la dalle incombait au syndicat des copropriétaires.

Par dernières écritures du 20 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— débouter M. [Z] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner M. [Z] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [Z] aux dépens.

Sur la demande principale, le syndicat des copropriétaires fait valoir, d’une part, que les travaux ont été réalisés après accord du copropriétaire et de son gestionnaire, et d’autre part, que le passage en apparent des canalisations constituait la seule solution pérenne aux malfaçons existant sur le réseau de plomberie, deux entreprises distinctes intervenues en 2018 et 2020 étant parvenues au même diagnostic que celle ayant réalisé les travaux chez

M. [Z], lequel s’est au demeurant abstenu de faire effectuer une

contre-expertise. Il relève que le document intitulé “note de diagnostic et conseil”, lequel ne constitue pas un devis détaillé, se contente de présenter une solution “envisageable”, “sous réserve de confirmations techniques ultérieures”. Il précise que le copropriétaire a déjà réalisé lui-même des travaux de réfection de son appartement, comme le démontrent les photographies jointes à l’annonce de mise en location de son bien publiée le 20 janvier 2023.

Il conclut au rejet de la demande d’indemnisation de la perte de chance au motif que l’évènement favorable n’existe pas, aucune réparation du réseau enterré n’étant préconisée ou envisageable.

Il estime mal fondée la demande d’indemnisation au titre de la perte de valeur du bien dès lors qu’en sollicitant l’indemnisation tant de la perte de chance d’avoir pu bénéficier de travaux conservant l’état de son bien que de la dévalorisation de celui-ci, le copropriétaire demande l’indemnisation du même préjudice. Il considère que l’évaluation de la diminution de valeur du bien est excessive, dès lors, d’une part, que la jouissance du lot n’est pas modifiée, et d’autre part, que le loyer fixé par M. [Z] est supérieur à celui pratiqué dans le même quartier, alors que la valeur locative d’un bien est fonction de sa valeur vénale. Il en déduit que le demandeur n’établit pas le préjudice qu’il allègue.

Il s’oppose enfin à la demande indemnitaire au titre du relogement de son locataire, qu’il qualifie d’hypothétique, compte tenu du caractère incertain de la réalisation des travaux de remise en état, lesquels ne sont envisageables, selon les termes du devis produit en demande, que sous réserve de confirmations techniques ultérieures, soulignant en outre les travaux de réfection déjà réalisés dans l’appartement par le copropriétaire lui-même.

MOTIVATION

Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser des travaux de remise en état

En application de l’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs.

Le règlement de copropriété applicable à l’ensemble immobilier stipule, en son chapitre III “Distinction entre parties communes et parties privatives” que :

— “les parties communes générales affectées à l’usage ou l’utilité de tous les copropriétaires comprennent notamment : (…) lorsqu’ils ne sont pas la propriété des compagnies concessionnaires, administrations services concédés ou autres tiers, et qu’ils assurent la desserte générale de tous les bâtiments, toutes les canalisations, câbles et lignes des réseaux divers d’alimentation en eau et électricité” (p. 56) ;

— “les parties privatives (…) comprennent (…) les canalisations intérieures et les radiateurs” (p. 58).

*

Aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Conformément à l’article 18 de la loi précitée, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En application de l’article 14-1 de ladite loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

Les articles 24 et 25 de loi susmentionnée précisent les majorités requises selon lesquelles l’assemblée générale des copropriétaires peut décider de travaux au sein de la copropriété.

L’article 9 de la même loi dispose que “I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

II.-Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

III.-Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux”.

L’article 37 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

Le règlement de copropriété applicable à l’ensemble immobilier stipule en son chapitre II “Syndic”, section III “Pouvoirs de gestion et d’administration”, que (p.85) : “I – Le syndic pourvoira à l’entretien normal des choses et des parties communes, il fera exécuter les travaux et engagera les dépenses nécessaires à cet effet, le tout sans avoir besoin d’une autorisation spéciale de l’assemblée des copropriétaires.

II – Toutefois, pour l’exécution de toutes réparations et de tous travaux dépassant le cadre d’un entretien normal et présentant un caractère exceptionnel, soit par leur nature, soit par leur coût, le syndic devra obtenir l’accord préalable de l’assemblée des copropriétaires, statuant par voie de décision ordinaire.

Il en sera ainsi, principalement, des grosses réparations de bâtiments et des réfections ou rénovations générales des éléments d’équipement.

Cet accord préalable ne sera pas nécessaire en cas d’urgence et de nécessité mais le syndic sera alors tenu d’en informer les copropriétaires et de convoquer aussitôt l’assemblée générale ainsi que prévu à l’article 37 du décret du 17 mars 1967.

(…)

IV – Les copropriétaires ne pourront s’opposer aux travaux régulièrement entrepris sur ordre du syndic, soit en vertu de son pouvoir propre, soit avec l’accord de l’assemblée. Ils devront laisser la disposition de leurs parties privées aux entrepreneurs et à leurs préposés, dans la mesure nécessaire à l’exécution de ces travaux”.

Il résulte tant des textes susvisés que des stipulations du règlement de copropriété applicable au litige que des travaux peuvent être réalisés au sein de la copropriété dans trois cadres distincts.

Les travaux sont en principe autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, conformément aux articles 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, les travaux de maintenance et d’entretien courant sont réalisés à la demande du syndic sans que l’assemblée des copropriétaires ait à se prononcer sur de telles interventions, dont les coûts sont intégrés au budget prévisionnel, en application des articles 14-1 et 18 de la loi précitée.

En outre, le syndic tire de l’article 18 de ladite loi un pouvoir autonome lui permettant de faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à condition de justifier d’unte situation d’urgence s’opposant à la convocation préalable d’une assemblée générale et de la nécessité de procéder à des travaux relevant de la sauvegarde de l’immeuble. Dans cette hypothèse, le syndic est tenu d’informer les copropriétaires de son initiative et de convoquer immédiatement une assemblée générale destinée à la ratifier, en application de l’article 37 du décret du 17 mars 1967.

*

L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. En application de ce texte, la responsabilité du syndicat est engagée de plein droit dès lorsqu’il est démontré que le dommage causé au copropriétaire ou un tiers est imputable à une partie commune ou un élément d’équipement commun.

L’article 1242 du code civil dispose que “On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde”. Il en résulte que la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être engagée en tant que gardien de la partie commune ou de l’élément d’équipement commun ayant été l’instrument du dommage.

Il sera par ailleurs rappelé que la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut également être engagée à l’égard des copropriétaires soit à raison de sa faute, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, soit du fait des fautes commises par le syndic, sur le fondement de l’article 1998 dudit code.

*

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

*

En l’espèce, il ressort des stipulations du règlement de copropriété que les canalisations encastrées sous la dalle constituaient une partie commune.

Il en résulte que compte tenu du dégât des eaux survenu dans l’immeuble et identifié comme provenant des canalisations se trouvant sous la dalle de

M. [Z], le syndic était habilité par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 à faire procéder aux travaux litigieux, portant sur des éléments communs, revêtant un caractère urgent et étant nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, s’agissant tant d’éviter la poursuite du dégât des eaux de nature à endommager les parties communes et privatives que d’assurer la continuité de fonctionnement des équipements collectifs de l’immeuble, quand bien même ces travaux supposaient un accès à des parties privatives.

Pour autant, si le syndic, qui a lui-même indiqué dans son courrier du

5 juillet 2021 intervenir sur le fondement de l’article 18 précité, n’avait pas à obtenir l’accord de M. [Z], il lui appartenait d’informer les copropriétaires de son initiative ainsi que convoquer une assemblée générale, conformément à l’article 37 du décret du 17 mars 1967, diligences dont l’accomplissement n’est pas allégué par le syndicat des copropriétaires. En l’occurrence, il ressort des pièces produites que M. [Z] n’a été informé des travaux litigieux que le 31 mai par l’intermédiaire de son locataire, alors même que les recherches de fuite avaient été effectuées les 14 et 15 mai et que l’entreprise mandatée avait établi dès le 19 mai un devis aux fins de réalisation de travaux à partir de son appartement. Il sera relevé que le syndic a affirmé tout à la fois, d’une part, dans un courrier du 2 juin 2021, ne pas disposer des éléments lui permettant d’identifier le propriétaire de l’appartement concerné, alors même qu’il était en contact avec son locataire parfaitement apte à le renseigner sur ce point, et d’autre part, dans un courrier du 5 juillet 2021, ne pas avoir jugé opportun de prévenir M. [Z] dans la mesure où celui-ci disposait d’un gestionnaire locatif, lequel a pourtant précisément reproché au syndic, par courrier du

1er juin 2021, de ne pas avoir été informé des travaux.

Par ailleurs, si le syndic s’est initialement prévalu, à juste titre, de l’urgence pour ne pas procéder à la mise en concurrence de l’entreprise chargée de procéder aux travaux, il sera néanmoins relevé que ceux-ci n’ont finalement été réalisés que mi-juillet alors que le devis a été établi dès le 19 mai 2021, laissant le locataire de M. [Z] dans une situation préjudiciable pendant près de deux mois.

En outre, il ressort des courriers des 4 août et 2 septembre 2021 adressés par la MAAF au syndic que les frais de remise en état comprenant la peinture, les enduits et les coffrages devaient être pris en charge par l’assureur de l’immeuble, ce qui n’est pas contesté par les parties. Il incombait dès lors au syndic de faire procéder aux dits travaux et de solliciter leur prise en charge par l’assureur de l’immeuble.

Toutefois, il sera relevé que M. [Z] sollicite en l’espèce la condamnation du syndic à réaliser des travaux visant à remettre son appartement dans l’état où il se trouvait avant le passage en apparent des canalisations, les travaux sollicités impliquant la dépose des tuyaux apparents, la démolition des sols, le percement des cloisons ainsi que la réfection des tuyaux. Le demandeur fonde cette prétention sur le fondement des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1242 du code civil, dont l’application suppose la démonstration d’un dommage imputable à une partie commune.

Or, il apparaît à la lecture des écritures du demandeur que celui-ci se plaint du passage en apparent des canalisations à la suite des travaux de réparation ainsi que de la non-réalisation des finitions (peinture, enduits, coffrages) par l’entrepreneur mandaté par le syndic. Il appert ainsi que M. [Z] n’invoque pas un dommage qui serait imputable à la défectuosité des canalisations dont provenait la fuite, mais allègue un dommage qu’il impute aux agissements du syndic et aux travaux de réparation effectués. Il en résulte que le demandeur ne se prévaut ni d’un dommage ayant son origine dans les parties communes au sens de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ni d’un dommage causé par une chose dont le syndicat avait la garde au sens de l’article 1242 du code civil, de sorte que sa demande ne saurait prospérer sur ces fondements, en l’absence de lien de causalité entre la défectuosité des parties communes et le dommage invoqué.

Au surplus, il convient de constater que M. [Z] ne démontre pas qu’il existait une alternative raisonnable au passage des canalisations en apparent pour mettre un terme au dégât des eaux, preuve qui lui incombe en application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, alors que le syndicat des copropriétaires démontre, par la production de deux factures établies en 2018 et 2020 par deux entreprises différentes de celle intervenue chez le demandeur (pièces n°15 et 16), que deux incidents similaires ont été résolus par le recours à cette même méthode.

Il ne justifie pas davantage de la faisabilité des travaux de remise en état sollicités, le document produit intitulé “Note de diagnostic & conseil” se limitant à énoncer une “solution envisageable” ‘après étude complémentaire plus précise, accords des Conseils syndicaux et architectes de copropriété concernés, précision des possibilités techniques sols (plans, sondages, etc)”.

Enfin, comme le souligne le syndicat des copropriétaires, il ressort de l’annonce de mise en location du bien que des modifications ont été réalisés dans l’appartement de M. [Z] postérieurement au procès-verbal de constat et aux photographies produites par le demandeur, sans que celui-ci ne s’explique sur les travaux déjà réalisés.

En conséquence, la demande de M. [Z] tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser des travaux de remise en état sera rejetée.

Compte tenu de la solution retenue, la demande d’astreinte est sans objet.

Sur la demande au titre des frais de relogement de son locataire

Compte tenu du rejet de sa demande de condamnation du défendeur à réaliser des travaux de remise en état, la demande de M. [Z], non chiffrée, dont le montant n’est pas déterminable et au soutien de laquelle aucun moyen de fait ou de droit n’est développé dans ses écritures, sera rejetée, étant au surplus fait observer que le demandeur ne justifie pas de ce que son bien soit actuellement occupé.

Compte tenu de la solution retenue, la demande d’astreinte est sans objet.

Sur la demande d’indemnisation au titre de la perte de chance

L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. En application de ce texte, la responsabilité du syndicat est engagée de plein droit lorsqu’il est démontré que le dommage causé au copropriétaire ou un tiers est imputable à une partie commune ou un élément d’équipement commun.

L’article 1242 du code civil dispose que “On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde”. Il résulte de ces dispositions que la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être engagée en tant que gardien de la partie commune ou de l’élément d’équipement commun ayant été l’instrument du dommage.

Conformément aux articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au demandeur de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [Z] sollicite, sur le fondement des article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1242 du code civil, l’indemnisation de sa perte de chance “d’avoir pu bénéficier de travaux de réparation permettant de conserver son bien dans l’état et l’esthétique d’origine”. En d’autres termes, il se prévaut d’un préjudice consistant en la perte de chance d’éviter le passage en apparent des canalisations.

Ainsi qu’il a été précédemment relevé, un tel préjudice ne résulte pas du dégât des eaux en lui-même et, dès lors, des canalisations défectueuses, mais est imputé, par le demandeur, aux agissements du syndic et aux modalités de réalisation des travaux de réparation. Il apparaît dès lors que le dommage allégué ne résulte pas directement des parties communes, de sorte que le demandeur, qui n’invoque ni la responsabilité pour faute du syndicat, ni la responsabilité du syndicat du fait du syndic en application des règles applicables au mandat, ne saurait voir sa demande prospérer sur les fondements invoqués.

Par ailleurs, comme il a déjà été relevé, M. [Z] ne démontre pas qu’il existait une alternative au passage des canalisations en apparent pour mettre fin au dégât des eaux.

En conséquence, la demande indemnitaire de M. [Z] au titre de la perte de chance sera rejetée.

Sur la demande d’indemnisation au titre de la perte de valeur du bien

L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 1242 du code civil dispose que “On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde”.

Conformément aux articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au demandeur de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [Z] sollicite, sur le fondement des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1242 du code civil , l’indemnisation d’un préjudice consistant en la “dévalorisation de son bien résultant directement des travaux réalisés par ledit syndicat”.

Ainsi qu’il le souligne lui-même, la perte de valeur alléguée résulterait non du dégât des eaux ou de la défectuosité des canalisations mais des travaux de réparation réalisés. Il en résulte que le demandeur, qui ne se prévaut ni d’un dommage ayant son origine dans les parties communes au sens de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ni d’un dommage causé par une chose dont le syndicat avait la garde au sens de l’article 1242 du code civil, ne saurait voir accueillie sa demande sur ces fondements.

Il est au surplus rappelé que M. [Z] ne produit aucune pièce justifiant qu’il existait une solution alternative au passage en apparent des canalisations.

En conséquence, la demande de M. [Z] de ce chef sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant au litige, M. [Z] sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties.

Eu égard aux développements précédents ayant relevé les erreurs du syndic, mandataire du syndicat des copropriétaires, dans la gestion du dégât des eaux en cause, l’équité commande de dire n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune prétention du demandeur n’ayant été déclarée fondée, la demande de M. [Z] au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort,

REJETTE la demande de M. [S] [Z] tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] à réaliser des travaux de remise en état, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

REJETTE la demande de M. [S] [Z] tendant au remboursement par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] des frais de relogement de son locataire pendant la durée des travaux, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

REJETTE la demande indemnitaire de M. [S] [Z] au titre de la perte de chance d’avoir pu bénéficier de travaux de réparation permettant de conserver son bien dans l’état et dans l’esthétique d’origine,

REJETTE la demande indemnitaire de M. [S] [Z] au titre de la perte de valeur de son bien,

CONDAMNE M. [S] [Z] aux dépens,

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure

civile,

REJETTE la demande de M. [S] [Z] au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Rédigé par Madame [O] [P], Auditrice de justice, sous le contrôle de Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 NOVEMBRE 2024 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY