N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP REFERES

ORDONNANCE DE REFERE

RENDUE LE 31 Décembre 2024

N° RG 24/00051 – N° Portalis DB22-W-B7I-SKVZ

DEMANDEUR :

S.C.I. LES MUREAUX

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Bérénice LEVY, substituant M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

M. [N], [C] [P] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Comparant en personne

Mme [X] [P] [V]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie FABRIS

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Décembre 2024 par Emilie FABRIS, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute de la présente ordonnance.

Copie exécutoire à : M^e GONDER

Copie certifiée conforme à l’original à : M. [P] [Z]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 30 juin 2020, la SCI LES MUREAUX a donné en location à [N], [C] [P] [Z] et Mme [X] [P] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], [Localité 4], pour un loyer mensuel hors charges de 850€.

Un commandement de payer établi conformément aux prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié le 7 novembre 2023, sommant les locataires de verser la somme principale de 1360,29€ au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.

Par acte du 9 février 2024, la SCI LES MUREAUX a fait assigner [N], [C] [P] [Z] et Mme [X] [P] [V] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de POISSY, demandant à celui-ci, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater la résiliation du bail en cause par effet de la clause résolutoire ;

— d’autoriser à faire procéder à l’expulsion de la SCI LES MUREAUX et autres occupants le cas échéant, par toutes voies de droit, et avec l’assistance de la force publique si besoin est dans les deux mois du commandement d’avoir à quitter les lieux;

— d’ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers personnels garnissant les lieux loués dans un garde meubles désigné, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— de condamner solidairement à titre provisionnel [N], [C] [P] [Z] et Mme [X] [P] [V] au paiement :

* de la somme de 4289,54€ au titre des arriérés de loyers au mois de juillet 2023, à titre de provision ;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges dus depuis la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif ;

* de la somme de 800€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

* des dépens en ce compris le coût des actes depuis le commandement de payer.

A l’audience du 8 octobre 2024, la SCI LES MUREAUX, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que le montant des loyers et charges impayés a augmenté et s’élève à la somme de 8265,44€.

[N], [C] [P] [Z], est présent. Il indique que Mme [P] [V] est sa fille, qu’elle s’était en réalité portée garante mais n’a jamais habité les lieux et a résilié son engagement en 2022. Il explique avoir rencontré des difficultés financières suite à la perte de son emploi. Il ajoute vivre avec sa compagne qui ne travaille pas et garde leur fille. Il affirme gagner aujourd’hui 1600€ de salaire. Il sollicite des délais de paiement, proposant de verser la somme de 50€ par mois en sus du loyer courant, ce à quoi le bailleur s’oppose.

Bien que régulièrement citée par voie d’huissier, Mme [X] [P] [V] ne comparaît pas ni ne se fait représenter à l’audience. Elle a cependant envoyé un mail dans lequel elle confirme les dires de son père indiquant avoir signé le bail uniquement afin de lui pemtettre d’obtenir le contrat, le bailleur exigeant qu’il y ait deux locataires.

Le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement faisant valoir que le paiement du loyer courant n’est pas repris.

La décision a été mise en délibéré au 31 décembre 2024.

Par note en délibéré, le bailleur a confirmé que Mme [P] [V] a en effet valablement délivré congé au bailleur et indique en conséquence se désister de ses demandes à son égard.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Il convient de constater que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat du département des Yvelines (Préfecture) par recommandé électronique le 12 février 2024, soit deux mois avant l’audience, le 8 octobre 2024, conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

De même la CCAPEX a été saisie le 8 novembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est ainsi recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire.

Par exploit d’huissier en date du 7 novembre 2023, le commandement de payer délivré à [N], [C] [P] [Z] et Mme [X] [P] [V] visait expressément la clause résolutoire insérée dans le bail à défaut de paiement des sommes dues dans le délai de deux mois et reproduisait les dispositions impératives de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que la mention de la faculté pour le locataire de saisir le fonds départemental de solidarité pour le logement.

Or, il convient de rappeler qu’en cas de défaut de paiement de la totalité de la somme visée au commandement de payer dans le délai de deux mois, le mécanisme de la clause résolutoire joue de manière automatique, sans que le juge ne dispose d’aucune marge d’appréciation sur ce point.

Par conséquent, l’acquisition de la clause résolutoire a été acquise et le bail consenti s’est trouvé automatiquement résilié à compter du 7 janvier 2024.

La SCI LES MUREAUX apporte la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail signé le 30 juin 2020, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 7 novembre 2023.

La SCI LES MUREAUX justifie de sa demande en produisant un décompte des loyers et charges faisant apparaître un solde de 8265,44 € arrêté au mois d’octobre 2024 inclus, étant précisé qu’elle se désiste de ses demandes à l’encontre de madame [P] [V].

Par conséquent, M [N], [C] [P] [Z], tenu selon le contrat de bail au paiement des loyers et charges, sera condamné à payer à la SCI LES MUREAUX la somme de 8265,44 € arrêté au mois d’octobre 2024 inclus, au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1360,29 € à compter du commandement de payer, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le paiement du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de cet article dans la limite maximale de 36 mois.

En l’espèce, force est de constater que d’une part la situation financière actuelle de monsieur [N], [C] [P] [Z] qui ne produit aucune pièce justificative de sa situation ne permet malheureusement pas de prouver sa capacité de paiement et ainsi prévoir d’éventuelles mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur au regard de l’importance de la dette dans le cadre de délais de paiement dans le délai légal précité.

D’autre part et surtout il apparaît que le paiement du loyer courant n’est pas repris à ce jour de sorte que depuis la réforme du 27 juillet 2023 réformant et durcissant les baux il n’est pas possible en dehors de cette condition préalable indispensable d’accorder des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Il y a lieu d’inviter [N], [C] [P] [Z] à se rapprocher le cas échéant des services concernés dans les meilleurs délais concernant l’attribution d’un autre logement social muni de la présente décision et le cas échéant de déposer un dossier auprès de la commission de surendettement.

Sur l’expulsion

Il est nécessaire d’autoriser à défaut de départ volontaire de [N], [C] [P] [Z] son expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation

La réparation du préjudice causé à la SCI LES MUREAUX par le maintien dans les lieux peut être justement fixée au montant du loyer indexé convenu entre les parties, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera due à compter du 7 janvier 2024, l’acquisition de la clause résolutoire étant acquise à cette date, et devra être versée par [N], [C] [P] [Z] jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le preneur, partie succombante, supportera les dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation.

L’équité n’impose pas de faire droit à la demande du bailleur formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la SCI LES MUREAUX se désiste de l’ensemble de ses demandes à l’égard de Mme [X] [P] [V] ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail susvisé conclu entre les parties concernant le logement situé [Adresse 1], [Localité 4]; à compter du 7 janvier 2024;

CONSTATONS en conséquence la résiliation de plein droit de ce bail au 7 janvier 2024;

ORDONNONS en conséquence à [N], [C] [P] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;

DISONS qu’à défaut de départ volontaire et restitué les clés dans ce délai, [N], [C] [P] [Z] pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, selon les voies de droit instituées par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

RAPPELONS que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place;

CONDAMNONS [N], [C] [P] [Z] à payer à la SCI LES MUREAUX , une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 7 janvier 2024 ;

DISONS que l’indemnité mensuelle d’occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivante et au pro rata temporis jusqu’à la libération effective des lieux;

CONDAMNONS [N], [C] [P] [Z] à payer à la SCI LES MUREAUX la somme provisionnelle de 8265,44€ (huit-mille-deux-cent-soixante-cinq euros et quarante-quatre centimes) arrêtée au mois d’octobre 2024 inclus au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1360,29€ à compter du 7 novembre 2023, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus;

CONDAMNONS [N], [C] [P] [Z] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation;

DÉBOUTONS la SCI LES MUREAUX de sa demande tendant à la condamnation du défendeur au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire;

REJETONS toutes autres demandes plus amples ou contraires.

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

La présente ordonnance a été signée le jour, le mois et l’année indiqués en première page par le président et par le greffier présent lors de son prononcé et dont les noms figurent en première page.

Le Greffier Le vice président