Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 22 NOVEMBRE 2024

N° RG 23/01638 – N° Portalis DB22-W-B7H-RGRI

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [T], né le 9 septembre 1993 à [Localité 4], exerçant la profession de Coordinateur Qualité au sein du Commandement des Forces Aériennes de la Gendarmerie Nationale et demeurant [Adresse 2],

représenté par M^e Pierre-antoine CALS, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Maître Gustave Borde, Avocat au barreau de Paris, Avocat plaidant

DEFENDERESSE :

La Société AE2C IMMOBILIER, SARL immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés de VERSAILLES sous le numéro 794 180 703, dont le siège social est situé [Adresse 1], représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Delphine RIBAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Cindy FOUTEL, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

ACTE INITIAL du 17 Novembre 2022 reçu au greffe le 17 Mars 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 24 Septembre 2024, Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Novembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

Suite au départ du premier co-locataire de Monsieur [C] [T], ce dernier et Monsieur [W] ont signé un nouveau contrat de bail le 22 novembre 2017, au lieu et place du contrat du 2 septembre 2015, pour l’appartement sis [Adresse 5] à [Localité 3] appartenant à Monsieur [E].

La SARL AE2C IMMOBILIER, intervenant en qualité de mandataire du bailleur, assurait la gestion locative dudit bien.

Messieurs [T] et [W] ont quitté le logement le 12 février 2018.

Un état des lieux a été réalisé et un décompte final établi faisant ressortir un solde en faveur du locataire de 977,55 euros.

La SARL AE2C IMMOBILIER dit avoir adressé à Monsieur [C] [T] un premier chèque n°819 de 977,55 euros duquel il s’est désisté à sa demande et d’en avoir adressé un deuxième portant le n°930 faute pour Monsieur [T] d’avoir réceptionné le premier chèque.

Indiquant ne pas avoir réceptionné le deuxième chèque et ne pas avoir pu encaisser le premier chèque qui lui est finalement parvenu et mettant en cause la régularité des comptes locatifs, Monsieur [C] [T] a mis en demeure la SARL AE2C IMMOBILIER de lui régler la somme de 2.672,08 euros suivant courrier recommandé en date du 11 février 2021.

La SARL AE2C IMMOBILIER a procédé au virement de la somme de 977,55 euros dont le conseil de Monsieur [C] [T] a accusé réception par mail en date du 26 mars 2021.

Suivant courrier recommandé en date du 2 avril 2021, le conseil de Monsieur [C] [T] a mis en demeure la SARL AE2C IMMOBILIER de régler la somme de 3.826,04 euros comprenant les 977,55 euros reçus par virement, précisant qu’à défaut de règlement du versement complet de la somme demandée, il saisirait la juridiction compétente.

Monsieur [C] [T] n’ayant pas obtenu satisfaction, il a fait assigner la SARL AE2C IMMOBILIER devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles suivant acte d’huissier signifié le 12 avril 2021 aux fins d’obtenir la condamnation de la défenderesse au paiement de diverses sommes en application de la loi du 6 juillet 1989.

Par jugement en date du 17 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection s’est déclaré incompétent au profit du juge du tribunal judiciaire de Versailles pour connaître du litige.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 30 octobre 2023, Monsieur [C] [T] demande au tribunal de :

Vu l’article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu l’article 1199 du Code civil,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

1. RECEVOIR Monsieur [T] recevable et bien fondé en ses demandes

Par conséquent :

2. JUGER que la Société AE2C a appliqué illégalement des pénalités pour retard de paiements

3. A TITRE PRINCIPAL, CONDAMNER la Société AE2C à verser à Monsieur [T] la somme de 466 euros au titre de l’application illégale de pénalités pour retard de paiements

4. A TITRE SUBSIDIAIRE, CONDAMNER la Société AE2C à verser à Monsieur [T] la somme de 466 euros en application de l’article 1240 du Code civil

5. JUGER que la SociétéAE2C n’a pas procédé à la régularisation des provisions 2017

6. A TITRE PRINCIPAL, CONDAMNER la Société AE2C à verser à Monsieur [T] la somme de 57,31 euros au titre de la régularisation des provisions 2017

7. A TITRE SUBSIDIAIRE, CONDAMNER la Société AE2C à verser à Monsieur [T] la somme de 57,31 euros en application de l’article 1240 du Code civil

8. JUGER que la Société AE2Ca prélevé illégalement la somme de 23,30 euros sur le dépôt de garantie au titre du remplacement du VIGIK

9. A TITRE PRINCIPAL, CONDAMNER la Société AE2C à verser à Monsieur [T] la somme de 23,30 euros au titre du remplacement du VIGIK prélevé sans justification valable

10.A TITRE SUBSIDIAIRE, CONDAMNER la Société AE2C à verser à Monsieur [T] la somme de 23,30 euros en application de l’article 1240 du Code civil

11.JUGER que la Société AE2Cn’a pas restitué le dépôt de garantie dans les délais prévus

12.A TITRE PRINCIPAL, CONDAMNER la Société AE2C à verser à Monsieur [T] la somme de 3373,12 euros au titre de la pénalité de 10%

13.A TITRE SUBSIDIAIRE, CONDAMNER la Société AE2C à verser à Monsieur [T] la somme de 3373,12 euros en application de l’article 1240 du Code civil

14.CONDAMNER la Société AE2C à verser à Monsieur [T] la somme de 546,61 euros au titre du remboursement de l’avoir de février et du dépôt de garantie

15.EN TOUT ETAT DE CAUSE, CONDAMNER la Société AE2C à verser à Monsieur [T] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 mars 2024, la SARL AE2C IMMOBILIER demande au tribunal de :

Vu l’article 1199 du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

DECLARER irrecevables les demandes de Monsieur [T] formées à l’encontre de la société AE2C ;

DEBOUTER Monsieur [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

En tout état de cause :

CONDAMNER Monsieur [T] à verser à la société AE2C la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture est intervenue le 24 juin 2024, l’affaire a été fixée pour plaider le 24 septembre 2024 et mise en délibéré au 22 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Les parties ont été autorisées à produire une note en délibéré sur l’irrecevabilité de la fin de non recevoir invoquée par la SARL AE2C soulevée d’office par le tribunal à adresser au plus tard le 4 octobre 2024 pour le défendeur et le 11 octobre 2024 pour le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non recevoir invoquée par la SARL AE2C

La SARL AE2C invoque l’irrecevabilité des demandes de Monsieur [C] [T] en ce que l’action entreprise par ce dernier ne peut être fondée sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports entre bailleurs et locataires en l’absence de tout lien contractuel bailleur/locataire entre les parties. Elle ajoute que toute action de Monsieur [C] [T] à son égard ne peut qu’être de nature délictuelle.

Aux termes de sa note en délibéré adressé par message RPVA du 4 octobre 2024, la SARL AE2C indique aborder la problématique sous l’angle non pas de la fin de non-recevoir mais de l’erreur de fondement qui conduit au débouté des arguments de Monsieur [T] pour ses demandes fondées sur la loi de 1989.

Monsieur [C] [T] sollicite la condamnation de la SARL AE2C au paiement de diverses sommes sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989. Il n’a pas fait connaître ses observations sur le moyen soulevé d’office par le tribunal dans les délais impartis.

***

Suivant l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 789 du code de procédure civile dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2020, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (…)

6. Statuer sur les fins de non-recevoir.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

En l’espèce, si la SARL AE2C demande au tribunal de déclarer irrecevables les demandes de Monsieur [C] [T], elle entend en réalité contester le fondement de l’action entreprise à son égard, ce qui relève d’une question de fond et non pas d’une question de recevabilité.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la fin de non recevoir invoquée par la SARL AE2C inexactement qualifiée.

Sur les demandes en paiement de Monsieur [T]

*sur le fondement de l’action

Monsieur [C] [T] reproche au gestionnaire d’avoir contrevenu à la loi du 6 juillet 1989 qui régit les relations entre le bailleur et le locataire relativement aux pénalités de retard, à la régularisation des provisions 2017 et à la restitution du dépôt de garantie.

Or, la SARL AE2C, en tant que mandataire du bailleur, ne peut être personnellement tenue à l’égard du locataire des obligations faites par la loi au bailleur.

La seule action pouvant être entreprise est donc une action de nature délictuelle

Monsieur [C] [T] sera donc débouté de ses demandes fondées à titre principal sur la loi du 6 juillet 1989.

*sur la responsabilité délictuelle de la SARL AE2C

Monsieur [C] [T] fait valoir que les manquements de la SARL AE2C à ses obligations contractuelles au titre du mandat de gestion immobilière constituent un fait illicite à son égard, en sa qualité de tiers au contrat, et qu’il importe de ne pas entraver l’indemnisation des dommages qui en résultent pour lui. Il précise ne pas avoir à démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte des manquements par la SARL AE2C à ses obligations contractuelles au titre du mandat de gestion immobilière.

Il se fonde sur le onzième tiret de l’article « Gestion courante » des conditions générales du mandat de gestion immobilière aux termes duquel la SARL AE2C a pour mission d’entendre, débattre, clore et arrêter tous les comptes, notamment en fin de location, en fixer les reliquats actifs ou passifs, les recevoir ou payer. Il considère que la SARL AE2C a manqué à cette disposition en appliquant des pénalités de retard réputées non écrites, en ne régularisant pas les provisions sur charges 2017, en ne justifiant pas du prélèvement dû au titre du remplacement du VIGIK, en ne restituant pas le dépôt de garantie dans les délais.

La SARL AE2C répond que n’étant que le mandataire du bailleur, elle ne peut pas être condamnée à restituer des sommes qui découlent directement de l’exécution du contrat de bail, s’agissant des pénalités de retard, de la régularisation des provisions, des retenues sur le dépôt de garantie, du remboursement au titre de l’avoir de février et du dépôt de garantie.

Elle indique que les frais de remboursement des clés VIGIK sont justifiés car elles ont été restituées hors d’usage.

Elle fait valoir qu’elle n’est pas responsable de la prétendue non-réception des chèques de restitution de garantie ; que le premier chèque a été adressé en temps et en heure le 19 avril 2018 suivi d’un deuxième chèque dès que Monsieur [C] [T] a signalé la non réception du premier chèque qu’il a admis avoir en réalité bien reçu et dont la SARL AE2C lui avait demandé de se désister ; que ce n’est que le 11 février 2021 qu’elle a appris qu’il n’avait pas encaissé le deuxième chèque ; qu’elle a alors effectué un virement le 18 avril suivant.

***

Il résulte de l’article 1240 du code civil que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Le mandat de gestion immobilière stipule que « le mandant autorise expressément le mandataire à accomplir tous les actes d’administration concernant le bien notamment :

Gestion courante (…)

— Entendre, débattre, clore et arrêter tous comptes, notamment en fin de location, en fixer les reliquats actifs ou passifs, les recevoir ou payer : (…) »

En l’espèce, il est constant que la SARL AE2C a bien procédé à la reddition des comptes en fin de location et au paiement du solde créditeur du dépôt de garantie devant revenir à Monsieur [C] [T] conformément à la mission lui incombant aux termes du mandat de gestion immobilière.

Ce n’est pas l’inexécution du mandat qui est mis en cause mais le décompte final que Monsieur [C] [T] conteste, considérant être créancier de diverses sommes, au titre de pénalités de retard qu’il considère comme illégales, de provisions sur charges non régularisées, de frais de remplacement de VIGIK injustifiés, dont il devait, le cas échéant, réclamer le remboursement au bailleur qui en est le seul débiteur.

Par ailleurs, l’obligation de restituer le dépôt de garantie à la fin de la location dans un certain délai et la majoration qui s’applique en cas de retard prévues à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 pèsent là encore sur le bailleur et non pas sur le gestionnaire de biens. Il est en effet constant que seul le bailleur est responsable de la restitution des sommes dues au titre du dépôt de garantie, à l’exclusion du mandataire à qui il aurait antérieurement confié la gestion de son bien (cour de cassation16 juin 1999 n°97-16.991).

Monsieur [C] [T] fait une confusion entre les obligations du bailleur à son égard et celles de la SARL AE2C relevant du mandat de gestion, dont la responsabilité ne peut être recherchée à ce titre en l’absence de manquements contractuels de sa part.

Monsieur [C] [T] sera donc débouté de ses demandes formulées à titre subsidiaire.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Monsieur [C] [T] succombant à l’instance, il sera condamné au paiement des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [C] [T] sera condamné à payer à la SARL AE2C la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Enfin, il sera rappelé que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décisions rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la fin de non recevoir invoquée par la SARL AE2C,

DEBOUTE Monsieur [C] [T] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [C] [T] au paiement des dépens,

CONDAMNE Monsieur [C] [T] à payer à la SARL AE2C la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit,

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 22 NOVEMBRE 2024 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT